本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

原定于10月8日正式開盤的前灘東方悅瀾項目，最終選擇在國慶節(jié)前夕搶跑入市，96.9分的入圍積分也一舉超越中糧瑞虹海景壹號，創(chuàng)下今年上海市新房入圍積分新高，為“金九”樓市畫上了一個感嘆號。

(資料圖)

進入“銀十”，上海房地產(chǎn)市場依舊彰顯韌性。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年國慶節(jié)期間，全國40座重點監(jiān)測城市累計成交96.2萬平方米，環(huán)比下降84%，同比下降26%。而在一線城市中，僅上海市成交量同比實現(xiàn)了大幅增長，漲幅高達38%。

連日來，《中國經(jīng)營報》記者走訪招商虹璽、大華峯薈和東方悅瀾等多個項目了解到，上海市房地產(chǎn)市場正延續(xù)分化趨勢，外環(huán)內(nèi)保持較高熱度，改善類尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)的項目尤為受購房者關(guān)注，但郊區(qū)非熱門板塊開盤去化尚承壓。

另外，隨著上海市第三批集中供地“落槌”，不僅龍湖集團等民營房企開始回歸，1054億元的成交金額也刷新了上海市歷次集中供地的總價紀錄，在全國已完成的各試點城市、各批次集中供地攬金排名中也名列榜首。

中指研究院研究報告指出，9月底，政策層面接連釋放重大利好，有望帶動房地產(chǎn)市場預(yù)期好轉(zhuǎn)。四季度，預(yù)計伴隨著宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定恢復(fù)、“保交樓”持續(xù)推進以及降低房貸利率、減免稅費等相關(guān)舉措持續(xù)落地，購房者置業(yè)情緒將會有所修復(fù)，房地產(chǎn)市場亦有望底部企穩(wěn)。

“紅盤”入圍分再創(chuàng)新高

由于項目所處的浦東新區(qū)前灘板塊住宅供應(yīng)已接近尾聲，前灘東方悅瀾由此成為了上海市第四批次新房認購中的“流量擔(dān)當”。

記者在采訪中了解到，前灘東方悅瀾項目銷售均價11.9萬元/平方米，主要包括84～165平方米的高層精裝產(chǎn)品，預(yù)計于2023年12月交房。在此次推出的481套房源中，共收到1477組有效認購，973組客戶最終入圍，入圍分高達96.9分。

在認購率高企的情況下，前灘東方悅瀾項目需要基礎(chǔ)分60分（滿分）和205個月社保方能達到入圍門檻。同時，由于該項目最高社保繳納月數(shù)為235個月，因此基礎(chǔ)分50分及以下的家庭自動失去了入圍資格。

“9月7日，我們項目開啟認購，第一天的預(yù)約名額就滿額了。中秋節(jié)期間，項目有上千人在網(wǎng)上進行認購，整個假期都在整理、審核客戶資料。一直到國慶節(jié)前開盤，每天接待的訪客都有上百組，我們現(xiàn)在終于能夠放假了。”10月9日，前灘東方悅瀾項目一名置業(yè)顧問向記者感慨道。

“紅盤”熱銷也是上海房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的一個標志。中指研究院近日發(fā)布的研究報告顯示，今年三季度，上海市房地產(chǎn)市場持續(xù)恢復(fù)，復(fù)蘇回暖進程領(lǐng)跑全國，商品住宅成交面積同比增長了約5成，這一成績在全國各大城市中頗為突出。

而在國慶節(jié)期間，上海市房地產(chǎn)市場熱度有所下降，共有6個項目集中認籌，僅碧桂園柏悅前灣和虹橋璀璨公館觸發(fā)積分，近郊弱區(qū)位、臨港無軌交以及遠郊項目認籌情況不佳。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國慶節(jié)期間，上海市新房成交面積為4.14萬平方米，較去年同期日均成交面積下降47%，較2019～2021年同期日均成交面積下降45%。

“9月，上海市新房成交釋放比較明顯，在連續(xù)上沖之后短期會有調(diào)整、喘息的需要。”在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，國慶節(jié)期間外出游玩的人較多，房地產(chǎn)市場也沒有持續(xù)上漲的強烈預(yù)期，買房并不是最重要的任務(wù)。同時，當前推盤采用集中供應(yīng)形式，推盤節(jié)奏和以往也不太一樣，項目一旦拿到預(yù)售證就可以馬上開盤，很難精準“算”在國慶節(jié)假期內(nèi)，因此上海市房地產(chǎn)市場短期交易低迷是正常現(xiàn)象。

改善項目韌性十足

“這幾天正值項目認籌，我們經(jīng)常來不及吃飯，各大平臺上的消息有時候都來不及回復(fù)。”10月12日晚上10點半，虹口區(qū)招商虹璽項目置業(yè)顧問李麗（化名）向記者表示。

據(jù)李麗介紹，招商虹璽項目位于上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)的瑞虹板塊，緊挨著和平公園。項目分為兩期開發(fā)，一期已在今年上半年售罄，當時推出了379套房源，入圍積分達到67.34分。二期累計推出164套房源，將在今年第五批次新房認購中集中上市，項目已于10月11日開啟認籌，10月15日截止。

“認籌剛開始兩天，確認的客戶數(shù)就已突破了300組。”李麗直言，招商虹璽二期的入圍分預(yù)計將遠超一期，“我不建議積分80分以下的客戶來‘陪跑’了，第五批次新房中還有不少優(yōu)質(zhì)的改善類項目可供選擇。”

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場整體低迷的大環(huán)境下，改善類項目熱銷也更加彰顯出上海樓市的韌性。

位于普陀區(qū)的大華峯薈項目同樣臨近內(nèi)環(huán)，計劃于11月份推出二期房源。據(jù)該項目置業(yè)顧問介紹，項目一期共推出了56套疊加房源，均價為13.2萬元/平方米，認購當天便售罄。二期將推出300余套高層和洋房房源，戶型面積介于97～106平方米之間，總價預(yù)計在1000萬元左右。

“這個項目基本是不愁賣的。國慶節(jié)期間每天有五六十組的到訪量，預(yù)計蓄客和銷售不成問題。”上述置業(yè)顧問告訴記者。

在業(yè)內(nèi)人士看來，上海樓市近年來呈現(xiàn)出“中心熱、外圍冷”的市場格局，但由于中心城區(qū)房源稀缺性凸顯，不少近郊的改善項目也受到購房者追捧。

10月3日，位于嘉定區(qū)南翔板塊的碧桂園·柏悅前灣項目結(jié)束認購，共有390余組客戶認購，認購率達到162%，成為上海市第五批次上市新盤中首個觸發(fā)積分的樓盤；而位于大虹橋板塊的虹橋璀璨公館項目，共推出了537套房源，認購超過1320組，認籌率高達246%。

“國慶節(jié)期間，上海市成交前10名的項目均是改善型項目，這與改善產(chǎn)品推盤積極密不可分。”盧文曦分析認為，國慶節(jié)前出臺了賣房退稅、公積金利率下調(diào)等一系列政策利好，對市場信心起到提振作用，預(yù)計國慶節(jié)后的交易節(jié)奏會穩(wěn)步恢復(fù)，“整個10月份的表現(xiàn)值得市場期待”。

民營房企回歸土拍市場

除了樓市釋放出積極的回暖信號外，上海市土地市場也在逐步復(fù)蘇。

根據(jù)土地出讓公告信息，上海市第三批集中供地推出的35宗涉宅用地全部成交（含1宗招掛復(fù)合出讓地塊及4宗“城中村”改造項目地塊），其中24宗地塊底價成交，8宗達到中止價進入“一次報價”階段，收獲土地出讓金總金額達1054億元。

值得一提的是，上海市第三批集中供地在一次性競價環(huán)節(jié)添加了“新增隨機值”的機制，與此前的土拍規(guī)則相比，一次性報價環(huán)節(jié)的隨機性增強，在進入一次性報價環(huán)節(jié)后，房企能否順利拿地將更看“運氣”。這也成為吸引房企積極參與土拍的重要因素。

作為拿地最為積極的頭部民營房企，龍湖集團在此次土拍中競得了松江區(qū)廣富林街道一宗純住宅用地，成交總價為15.41億元，樓面地價達29035元/平方米，溢價率為7.54%。

“龍湖集團最終競得一宗住宅地塊，或許也能反映出民營房企對上海樓市的信心正在回歸，希望這些積極信號能繼續(xù)為上海樓市反彈提供支撐。”盧文曦表示。

此外，祥源地產(chǎn)和寶華集團等民營房企也有所斬獲。其中，上海本土民企寶華集團以56億元競得普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊，溢價率高達9.46%，這也是上海市第三批集中供地中溢價率最高的地塊。

“上海市的土拍規(guī)則很公平，企業(yè)只要符合要求就可以參與競拍，參與其中的企業(yè)不管規(guī)模大小，拿地的機會都是平等的。”盧文曦進一步表示，土拍規(guī)則優(yōu)化也使得在此輪土拍中出現(xiàn)了房企“新面孔”，比如競得青浦白鶴鎮(zhèn)地塊的如皋合盛置業(yè)有限公司便是一家注冊于江蘇省南通市的民營企業(yè)。

此外，保利發(fā)展和招商蛇口分別斬獲了2宗和1宗地塊，且均以聯(lián)合體形式拿地。其中，保利發(fā)展競得寶山區(qū)顧村和徐匯區(qū)龍華的純住宅用地，拿地金額共計55.04億元，總建筑面積為12.9萬平方米；招商蛇口則以22.6億元競得了徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊，總建筑面積為4.5萬平方米。

中指研究院土地事業(yè)部負責(zé)人張凱指出，在上海市此次集中供地中拿地的企業(yè)多以聯(lián)合參拍的形式參與。另外，以象嶼地產(chǎn)等為代表的福建省國資房企表現(xiàn)也較為搶眼，在當前房地產(chǎn)市場大環(huán)境下正積極外拓布局。

標簽： 釋放回暖積極信號 上海房地產(chǎn)市場顯韌性