“蘇州市擬對6個區及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。”近日，一份江蘇省蘇州市政府部門擬“定向回購部分新房項目”的專家會議紀要備受關注。

“確實有這一消息，但具體實施細則目前還不清楚。據我了解，‘政府回購’的說法肯定是不合適的，‘定向收購’可能稍微準確些。”蘇州市住房和城鄉建設局（以下簡稱“蘇州市住建局”）住房保障處一名工作人員向《中國經營報》記者闡釋道。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，蘇州市新房市場今年9月共成交10073套，環比上漲122.71%，同比實現轉正；去化周期為9.2個月，較8月減少1.1個月。“9月，蘇州市新房成交量較8月大幅提升，大概率是受到政府定向回購房源集中網簽的影響。”

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在中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜看來，此類定向收購方式可以支持租賃市場發展，更好地為社會提供住房租賃服務，在緩解房企資金壓力方面也會產生一定的積極效果。

定向收購推高銷量

“我們項目總共801套房源，其中200多套已被相關部門以備案價方式集中收購，都是整棟樓拿的房源。”位于蘇州工業園區的越秀悅見云庭項目置業顧問張峰（化名）向記者表示。

據了解，該項目位居蘇州市9月份成交量排名第一位，是蘇州市此次定向收購新房受益最大的幾個項目之一。張峰表示，越秀悅見云庭項目在售房源建筑面積為89～121平方米，均價30800元/平方米，預計最遲在2024年底前精裝修交付。“目前，項目仍處于在售狀態，被集中收購的房源后續不會折價出售，因此不會影響房屋的價值。”

同樣位于蘇州工業園區的萬科東方雅苑項目9月成交量達357套，位居蘇州全市第三位。“蘇州工業園區勝浦板塊內的萬科東方雅苑也在此次蘇州政府部門展開回購的項目之列，很大程度上拉升了項目的成交水平。”諸葛找房數據研究中心表示。

記者在采訪中了解到，在蘇州市此次集中收購商品房過程中，地方國資企業扮演著非常重要的角色。蘇州市住建局上述工作人員明確表示：“收購房源的出資方并非蘇州市政府部門，而是以各區縣的地方國資企業為主體。”

諸葛找房數據研究中心指出，從9月房企銷售金額排名來看，排名靠前的房企均參與了本次定向收購。其中，蘇州恒泰控股集團有限公司（以下簡稱“蘇州恒泰”），銷售金額為34.33億元。蘇州恒泰背后正是當地國資企業蘇州工業園區兆潤投資控股集團有限公司，并參與了越秀悅見云庭和萬科東方雅苑項目的開發建設。

張峰告訴記者，目前，此次被定向收購的商品房還處于不可出售狀態，后期預計會被用作人才住房和租賃住房。

“此類做法并不是蘇州市的獨創，普遍和安置房、保障房、租賃儲備住房等房源籌集掛鉤。總體上，對于提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴充保障房房源等都有全方位的綜合效應。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

事實上，早在2021年10月，蘇州市召開人才公寓建設推進會就提出“未來3年全市提供不少于10萬套人才公寓”。在房源籌建方面，會議指出，除支持各地通過集中新建、配建、用人單位自建等方式外，還鼓勵盤活利用閑置建筑改建、整合市場房源等靈活方式籌建。

對此，陳文靜表示，今年三季度，全國還有多地出臺了團購優惠政策，多為三四線城市或二線城市的遠郊區縣。此類政策的核心是開發商可給予購房者不同程度的價格優惠以促進銷售，同時對價格下限進行了一定程度的定向放松。

政策“組合拳”激活市場

受定向收購影響，蘇州市新房成交量出現了大幅提升。諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，今年9月，蘇州市新房市場共成交10073套，環比上漲122.71%，同比上漲28.33%，同比實現轉正；成交均價為23294元/平方米，環比上漲5.32%，同比上漲0.51%。

而從庫存量方面來看，9月，蘇州市新房市場庫存量為60621套，環比下降7.87%，同比下降14.49%；去化周期則為9.2個月，較8月減少1.1個月。

諸葛找房數據研究中心指出，9月，蘇州新房成交顯著上升，并不是市場的真實表現，刨除政府回購商品房的影響，成交水平大概率延續微幅上升態勢。在多項政策利好下，蘇州房地產市場仍在緩慢修復中。

記者注意到，今年以來，蘇州市已多次優化調整樓市政策，涉及放松社保年限和二手房限售等多個方面。

今年下半年以來，蘇州市在取消此前“認房又認貸”政策的同時，二套房首付比例也迎來了下調。其中，有房貸但已結清的，購買二套房首付比例從50%降至30%，有房貸未結清的則由80%降至60%。

9月1日，據當地媒體報道，蘇州市吳江區對非本地居民放開購房限制，外地戶籍只需向開發商提供身份證明，無需社保即可直接在吳江區內購買首套房，提供大專以上學歷證明和一個月社保即可在吳江區最多購買三套房。

9月14日，蘇州市內六區均放開了非本地戶籍限購條件，無需社保可直接購房，外地人在認定為人才后可視同本市戶籍，同樣限購三套。但在9月16日，除吳江區外，蘇州大市另外五區陸續恢復執行原限購政策，非本地戶籍家庭購房仍要求3年內連續繳納6個月社保或個稅。

在國慶假期前夕，央行、銀保監會、財政部和稅務總局等部門接連發布了多條重磅利好政策，內容涵蓋首套住房貸款利率下限、首套房公積金貸款利率下調、對居民換購住房給予個人所得稅退稅等政策。

10月8日，蘇州市跟進執行住房公積金貸款利率下調和出售住房1年內重新購房的退稅優惠。

政策“組合拳”也讓蘇州市二手房市場逐漸回暖。諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，今年9月，蘇州市二手住宅成交4729套，環比下降15.75%，同比上漲17.64%。其中，自5月開始，蘇州市二手房成交量已連續3個月呈上升趨勢。

“9月，在蘇州市二手住宅調價房源中，漲價房源占比為10.7%，較8月擴大了1.1個百分點。”諸葛找房數據研究中心認為，需求端的寬松政策持續釋放，全國層面出臺多條重磅利好政策，包括允許房價承壓城市階段性放寬貸款利率下限，換房退個稅以及公積金貸款利率下調等，對提振市場信心有著重要意義。

標簽： 蘇州市擬定向收購萬套商品房 多輪政策調整激發樓市活力