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隨著地產行業調整期的持續，越來越少見土地市場上民企為爭奪地塊的“廝殺”。取而代之的是，央企、國企以及地方城投平臺成為地市的主角。

(資料圖片)

眾多“主力軍”之外，還有一個身影悄然登場，那就是地鐵公司。其中，以濟南軌道交通集團（以下簡稱“濟南軌交”）拿地數量之多格外引人注意。

10月26日，據濟南當地媒體統計，縱觀當前整個濟南市，在華山北片區、濟南東站張馬片區、濟南東站核心區、盛福片區，濟南軌交集團都拿下了較多宅地。近四年共計拿下約34宗地，并與保利置業等知名房企合作開發項目。

濟南一位地產人士對記者表示，盡管主營地鐵建設和運營業務，但地鐵公司介入地產開發是一種順其自然的業務延伸，因為不管是在拿地開發、設計建設乃至盈利層面都有其獨有的優勢。

有業內人士分析稱，地鐵公司在拿地的時候，買的是沒有地鐵的地價，土地成本上也會比其他房企更具有優勢。所謂“地鐵一響，黃金萬兩”，反映了地鐵對城市經濟發展的推動作用，這種推動作用里面還包括了對沿線房地產項目的增值。地鐵公司能預先知道地鐵線路的布局，也能提前布局沿地鐵線的房產，進而增加所拿土地的附加值。

值得一提的是，濟南軌交在近年拿下多宗地塊后，并未急于開發入市。這一方面或是由于當前樓市的不景氣，新開發項目不是入市最佳時機；另一方面，濟南軌交是少數能在扣除政府補貼后能盈利的地鐵企業，因此暫無“以房養鐵”的訴求。

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逐年加大拿地力度

作為濟南軌交集團的成員企業，濟南軌道交通集團資源開發有限公司（以下簡稱“濟南軌交資源開發”）旗下有多個從事地產開發的平臺，該企業成立于2015年12月14日，法定代表人為楊曉東，注冊資本為808000萬元人民幣，所屬行業為科技推廣和應用服務業。經營范圍包含：城市軌道交通資源開發；土地整理與開發；房地產開發經營；自有房屋租賃；物業管理等項目。

濟南軌交近年來通過旗下地產平臺拿地的節奏是逐年加快的。2019年10月，濟南軌交初次出現在土地市場上，以4.1億元的價格摘得位于歷城區龍脊河以東、響泉路南側的2宗商業金融地塊，即省企總部城項目。

2020年，濟南軌交以6.2億元摘得張馬屯片區3宗地塊，包含2宗商業金融用地、1宗住宅用地，共約81270平方米。

到2021年，濟南軌交的拿地勢頭驟然加強。當年該企業強勢地拿下24宗地塊，包含9宗商業金融用地，15宗住宅用地，涉及新東站、張馬屯、華山、槐蔭王府莊等片區，以及2宗地鐵上蓋住宅項目，其住宅地塊總面積超29萬平方米，總建筑面積超88萬平方米，成交總價超42億元。

值得一提的是，2021年也是許多民營房企集中暴雷的一年，隨著集中供地的持續推進，市場上供應的大量低溢價土地給了濟南軌交入市機會。

2022年開始，濟南軌交集團的拿地節奏逐漸放緩。截至2022年第二批集中土地拍賣，濟南軌交共摘得5宗地塊，均位于新東站片區，包含3宗金融地塊及2宗住宅地塊。其中，金融地塊總占地面積約10萬平方米，?2宗住宅地塊總面積約7.7萬平方米，5宗地成交總價超14億元。

據不完全統計，4年時間內，濟南軌交共拿下34宗地塊，總占地面積788194平方米，成交總額超88億元。其中住宅地塊有18宗，總占地面積達46萬平方米，總建筑面積超100萬平方米，成交總額達65億元。

34宗地僅開發兩宗

當下，許多地鐵公司正將“以房養鐵”的副業干得風生水起。一組數字可以作為佐證：在深圳地鐵2021年營業收入的164億元中，地鐵的賣票收入只有39.18億元，有95.71億元是靠站城一體化(TOD，即以公共交通為導向的城市發展方式，建立集辦公、商業、文化、教育、居住等為一體的綜合體開發)獲得。

盡管最近四年已經納入34宗地塊，濟南軌道交通已開工建設土地卻只有2個項目。除去2019年最早拿地開工的省企總部城項目，目前僅去年成交的姜家莊站地鐵上蓋住宅地塊為在建狀態，也就是有軌交集團和保利置業合作開發的“保利·公園上城”項目。

中國債券信息網披露的濟南軌道交通集團公司債券中期報告（2022?年）顯示，濟南軌交主要從事軌道交通的規劃設計、融資、建設、管理、運營和物業開發。

該報告顯示，濟南軌交2022年上半年歸屬母公司股東的凈利潤約為1523.44萬元，2021年同期為-596.09萬元。在營業收入方面，2022年上半年，該公司營業總收入約為13.64億元，2021年的半年度營業收入則約為8.42億元。

橫向比較來看，根據媒體統計的2021年24個城市地鐵公司的營業收入利潤數據，在不計算政府補貼的情況下，僅有5家地鐵公司實現了正收益，分別為深圳地鐵、武漢地鐵、南昌軌道交通、濟南軌道交通和廣州地鐵，扣除補貼利潤分別為28.6億元、16.44億元、2.56億元、0.66億元、0.61億元。這也從側面說明，我國相當數量的地鐵公司都處于凈虧損狀態。而濟南軌交扣除補貼仍能盈利，說明“以房養鐵”的訴求并不迫切。

此外，地鐵公司的主業畢竟是做地鐵的建設和運營，地鐵沿線的地產開發仍需交由專業企業操作。

據了解，濟南軌道交通集團拿下的住宅用地，基本都在尋覓合作開發者。其中，位于盛福片區的姜家莊地鐵上蓋項目，由濟南舜莊建設發展有限公司（濟南濟南軌交資源開發子公司）拿地，土地成交價格9.51億元。目前，該項目已經確定與保利置業合作開發，且已經完成股權變更，保利置業持有項目80%的股份。

隨著濟南軌交所拿地塊相繼入市，能否為濟南軌交帶來業績“更上一層樓”，還有待進一步觀察。

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