有兩句話，我們特別的認同。

(相關資料圖)

第一句叫“歷史的潮流滾滾向前，順者昌逆者亡”，還有一句叫“毀滅你，與你有何相干”。總結起來意思大概是：一個時代結束就結束了，不要總幻想它能回來。

這句話用在房地產，最恰當不過。

10月29日，保利發展（600048.SH）公布三季度財報。根據三季度財報顯示，公司營業收入1563.7億元，同比增長12.99%；歸母凈利潤130.9億元，同比下降3.61%。單看三季度，公司歸母凈利潤22.68億元，同比下降30.96%。

受此消息刺激，公司股價開盤后不久便慘遭跌停！

不過，也有觀點認為，保利發展的業績還算不錯。

根據官方數據，今年前9月，保利發展簽約金額3201億元，同比下降22%，而百強房企銷售額同比下滑達45.6%；而且，單看9月份，保利發展簽約金額383.95億元，同比增加6.6%，實現正增長。

另外，根據國家統計局的數據，今年前九個月，全國土地購置下降53%，新開工率下降38%，且成擴大趨勢。但是，根據克爾瑞排行榜顯示，保利發展前三季度新增土地貨值排名行業前二，新增土地價值排名行業第一，且上海、廈門、廣州三地占比的超45%，核心38城拿地金額占比90%。

一句話，跟行業相比，保利發展的表現更加出色。

而且，從財務層面來說，保利發展也非常穩健。

截至2022年3月底，公司剔除預收賬款資產負債率67.7%，凈負債率73.5%，現金短債比193.83%，均符合三道紅線標準。另外，跟去年同期相比，盡管公司有息負債金額有所擴大，但公司的利息費用同比下降6.17%，說明融資成本得以下降。

也正因為這樣，市場普遍預期，雖然房地產行業整體遇冷，但保利發展有望通過市場份額的提升，在后房地產時代繼續強化市場地位，獲得穩定的市場利潤。

這也是為何此，在大盤下跌的情況下，保利發展的年內跌幅為正的最主要原因！

最后，談談我們的看法。

2021年12月，中央經濟工作會議在部署2022年經濟工作中，明確提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式。”

在“二十大”報告里，也提到了這樣一句話：

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”

盡管說大家對“新的發展模式”內涵存在不同的理解，但轉型已經達成共識。在頂層設計下，原有的“高負債、高杠桿、高周轉”模式已經很難走下去，整個房地產行業都在走向下行周期。

10月28日，深圳住建局發布《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》。盡管說不是強制性指導意見，但也意味著政府對房地產的調控已經進入到租房領域，并通過租金調節影響房價走勢。

在這樣的背景下，即便保利發展能夠通過市場份額的提升，以及穩健的經營獲取利潤，但是，正如其過去幾年不斷下降的毛利率和凈利率一樣，卸去杠杠的房地產將與普通的制造業無疑，這是所有投資者都必須想清楚的一個地方。

標簽： 跌停保利發展三季度業績下降超3成 一個時代說結束就結