文|凱風

深圳，再獲政策禮包。

日前，財政部發布《關于支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》。

(相關資料圖)

這份文件最引人注目之處，一個是“加大中央財政對深圳支持力度”，另一個是“支持深圳在全國稅制改革中先行先試”。

這些表態，釋放了什么信號？

01

深圳這么富，為何還需要中央財政支持？

這是許多人的第一疑問。

畢竟，作為計劃單列市，深圳財政僅與中央進行分成，地方財力位居全國第三、副省級及地級市第一，相當于廣州的2倍以上。

不過，這一次對深圳的中央財政支持，是有明確的政策指向的：公共住房建設。

文件是這么說的：

“考慮深圳人口持續凈流入對住房的需求，加大中央預算內投資對深圳保障性住房籌集建設的補助，加大中央財政城鎮保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區改造的支持力度，推動解決大城市住房突出問題。”

不難看出，之所以中央財政要補助深圳，原因是人口持續凈流入導致的房價居高不下。

過去10年，深圳常住人口增加了700多萬人，增量位居全國之首。對于一個僅有2000平方公里的城市來說，“人多地少”的矛盾愈發突出。（參閱《官宣！誰是下一個2000萬人口城市？》）

目前，深圳常住人口接近1800萬人，人口密度位居內地主要城市之首。借助蓬勃發展的經濟、產業，深圳房價一飛沖天，一度躋身全國房價最高城市。

深圳房價之高，一個原因是土地供應不足，尤其是住宅用地占比低于正常水平，導致住房供應嚴重不足。

另一個原因是，深圳不僅商品房不足，公共住房更是嚴重不足，許多人要么居住在城中村或廠房，還要么轉道東莞、惠州置業。

來了都是深圳人，不得不面臨“來了都是東莞人、惠州人”的調侃。（參閱《廣深之后，誰是第三城？》

數據顯示，目前深圳共有各類住房1129萬套，看似不少，但這些房子超過一半都是城中村的自建房，還要1/6左右的宿舍。

而本應作為主力的商品房不到200萬套，占比僅為17%，至于公共住房更是只有幾十萬套，占比5%左右。

顯然，解決高房價問題，深圳還有許多短板要補。

02

中央財政補貼深圳公共住房，更釋放了一個關鍵信號：

深圳樓市，正在從“香港模式”轉向“新加坡模式”。

早在兩年前，有關部門就表示，深圳要學習新加坡，未來深圳的住房比例是“六比四”，目標是讓深圳60%的市民住進公共住房。

香港、深圳、新加坡，這三個城市有一定相似性。

三城的GDP總量接近，同樣面臨“人多地少”的困境，土地資源相對緊缺，成為制約樓市發展的關鍵因素。

不同之處在于，香港走向了高度市場化的高房價之路，新加坡走向了保障房之路，深圳過去更多效仿香港，如今則面臨新的選擇。

新加坡模式，有什么值得借鑒之處？

一言以蔽之，新加坡模式，說到底是政府承擔了“居者有其屋”的義務，通過低價轉讓國有土地、大規模興建公共住房、嚴打投機等方式，保障民眾住房需求。

在新加坡，組屋占比高達80%，私人住宅20%。組屋由政府興建，優先保障中低收入群體的購房需求，因此得以嚴控售價，讓房價收入比始終維持在5-6的合理水平。

通過這一系列組合拳，新加坡得以將房價控制在合理水平，讓保障的歸保障，讓市場的歸市場，以最大的保障來消解市場價格帶來的壓力。

顯然，未來公共住房建設將是深圳重要發力點所在，這也意味著未來深圳房價有望得到明顯的平抑。

03

支持深圳在全國稅制改革中先行先試，意味著什么？

根據文件，支持深圳加快建立與先行示范區相適應的現代財稅體制。推進新一輪市區財政體制改革，支持深圳在全國稅制改革中先行先試，積極承擔國家重大稅收改革工作和研究課題，努力為全國創造更多可復制可推廣的制度經驗。

作為經濟特區和先行示范區，深圳本身就是重要的改革探索地，在稅制改革中先行先試，也是題中之義。

不過，這里的稅制改革，究竟指的是什么？

文件并未明示。不過，根據最近的重要報告及十四五規劃，立足于“規范財富積累機制”和地方財政持續發展的需要，房地產稅，恐怕是繞不開的一環。

去年，國家層面表示在部分地區開展房地產稅改革試點工作，這被視為房地產稅即將落地的信號。

不過，今年來，由于大環境變化及樓市轉冷，有關方面表示：今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

在業界看來，今年不會推行，但未來幾年，房地產稅仍舊是大概率事件。

這背后，除了立足于房住不炒、規范房地產市場健康發展的需要之外，更重要的是，地方財政越來越需要房地產稅了。

今年以來，在疫情沖擊、減稅降費等影響之下，許多城市不僅稅收收入出現明顯下滑，而且賣地收入嚴重不及預期。

未來，一旦賣地出現明顯轉向，那么地方政府就需要尋找新的稅源：作為100%純地方稅的房地產稅，正是重要來源之一。

所以，作為房價最高城市，作為人多地少矛盾最為突出的地方，作為先行示范區，深圳不乏房地產稅先行先試的可能。

不管何時落地，這都是房地產面臨的最大變局之一。

標簽： 先行先試誰會打響房地產稅試點第一槍