經濟觀察網 記者 汪青 ??“利率高位站崗族的春天來了！現在你家5.88%的房貸利率可以直接轉按揭變成4.1%的房貸利率，貸款利率不變，只是利率變低了，輕松幫你省下幾十萬，還不趕快行動！”

你是否在抖音、小紅書等社交平臺上看過類似推介說法？

【資料圖】

記者注意到，在今年房貸利率接連下調的背景下，有的資金中介在社交平臺推介起“轉按揭”業務，而當記者進一步溝通時，對方實則推薦購房者做轉“抵押貸”和轉“經營貸”業務。

“轉按揭”是銀行之間的貸款轉接，將A銀行高利率的按揭貸款，換到B銀行的低利率按揭貸款，可節約還款成本，減輕購房者還貸壓力。不過，2019年8月，央行曾發文要求嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務。

11月初，記者致電江浙滬地區多家銀行，獲得回應是“監管不允許，暫不可辦理相關業務。”

利率高位站崗者

今年以來，5年期以上LPR已下調三次，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%，共下調35個基點，不少城市的首套房貸款利率降至4.1%。

“2020年好不容易湊了首付買了一套房，總價150萬元，貸款100萬元，30年等額本息。但是當時不僅房價高，房貸利率也達到5.88%，現在每個月還房貸就要6000左右，基本上占了我們夫妻兩個人工資收入的一半。”鄭州購房者張智告訴記者，假如可以轉按揭，按照目前最新4.1%房貸利率計算，每個月月供4900不到，直接可以省下1000多塊錢。

對于張智這樣的工薪家庭而言，省下的一千五或許辦不了大事，但至少多了一筆可支配收入。

購房者承擔的房貸利率一般由“LPR+銀行加點”組成，銀行加點自合同簽訂后保持不變。此后，購房者實際承受的房貸利率會按照重定價周期跟隨最新的5年期LPR一年一變。這也就意味著，不論央行如何調降5年期LPR，銀行加點始終是以合同簽訂時的為準。

而LPR的下調，房貸利率跟隨走低，作為利率高位站崗的張智，心中難免有些不是滋味。

“這段時間我們夫妻倆基本上隔三差五就會接到中介機構的電話，詢問我們是否需要‘轉貸’，利率直接可以降到三點幾。平時刷短視頻時，也會被推送轉按揭、換貸這類的內容。”張智說。

在多方咨詢后，張智發現目前市面上中介機構宣傳的降低存量房貸利率方式看似五花八門，但是總結下來基本上就是“按揭房貸置換經營貸”。

原本，張智對于可以直接銀行間轉換的“轉按揭”業務很心動，但咨詢了本地多家銀行后才發現，這項業務早些年就已經被監管部門叫停，市面上根本沒有銀行可以辦理。

對于張智這樣的普通工薪族而言，在監管要求沒有新的變化前，肯定不敢貿然操作中介口中的“轉按揭”，寧愿攢錢提前還清部分房貸。

中介“支招”降利率

“轉按揭最近火起來，主要還是受到今年以來5年期以上LPR多次下調的影響。基本上央行每一次降息，關于轉貸的話題都會掀起一陣熱議。”杭州一家資金中介經理小林告訴記者。

小林說，對于存量房客戶而言，有部分不僅房價買在高點，房貸利率也處于高位。在當前利率不斷下調的情況下，肯定都希望通過轉按揭的方式享受基準利率降低帶來還款成本降低的福利。

記者調查了解到，盡管資金中介平臺在宣傳時都打著可以直接“轉按揭”的旗號，但都是作為宣傳口徑吸引客戶，并不是真正意義上銀行之間的貸款轉接，而是“轉經營貸”。

當被詢問“目前是否可以操作銀行之間的轉按揭”時，小林坦言，“轉按揭”業務之前確實有杭州和溫州部分地區的部分銀行可以悄悄操作，但目前基本上都不可以操作。如果真的想降低利率，可以幫助客戶轉經營貸。

“經營貸利率我們現在最低可以做到3.5%，并且授信期數最長可以貸10年，只需要向銀行提供滿一年的營業執照和流水。如果名下沒有注冊公司的購房者，想要操作經營貸還需要支付額外支付一筆服務費用于購買處于存續期公司。”小林表示，辦理經營貸一般需要收取貸款金額的1%-3%的手續費，如果個人征信較差，則費用更高。

談及具體操作，小林表示，以100萬元按揭未還本金為例，可以幫客戶墊資100萬元提前還清按揭。房子變成全款房的同時，幫客戶名下“包裝”一家企業，然后重新在別的銀行辦理抵押100萬元。

“墊資部分我們收取每天千分之一或者千分之二，這樣操作下來你就可以實現房貸平轉，利率降低的同時，如果房子升值你甚至可以貸出來更多的錢。”小林一再強調，“相對于你原本5.88%的房貸利率，轉3.5%的經營貸可以直接省下五六十萬。即使花幾萬塊錢的手續費，和你們節省的房貸利息相比總歸也是劃算的”。

11月3日，有北京地區的貸款中介機構對記者稱，可以提供貸款置換服務。將現有的住房按揭貸款先還款，然后再利用房產做抵押，以“經營貸”的形式，在銀行貸出利率更低的資金。以目前在還房貸5%左右的利率為例，該中介稱，做房抵年化利率可以做到3.66%，置換后可以節省10~20萬左右的利息錢。“貸款十年的先息后本，二十年的等額本息。”

對于流程，上述北京地區的貸款中介機構稱，首先，尋找墊資方還清原有房貸，100萬元的墊資費用7000左右。其次，該中介幫忙給申請人設立小微公司，這部分手續由中介完成，收取8500元左右的費用。第三，由中介公司幫忙向銀行申請經營貸，經營貸會發放到設立公司的公司賬號中，由中介機構幫忙提款。這個過程他們收取1%左右的傭金。

實際上，經營貸并不是一個新鮮事物。該業務主要是銀行針對中小企業主或個體工商戶推出的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式從銀行借款，用來盤活個體企業資金。

值得注意的是，監管部門早就明令禁止經營貸流入房市。

2021年3月26日，銀保監會辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳發布的《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》規定，銀行業金融機構應書面向借款人提示違規，將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。

與此同時，北京、上海、廣東等城市率先展開經營貸、消費貸違規入房市自查和監管檢查，并開出多張因信貸資金違規流入房地產的罰單。

其中，備受市場關注的就是“深房理”事件。2021年8月7日，深圳銀保監局公開“深房理”事件調查結果，查明“深房理”相關人員涉嫌偽造國家機關公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉賬、化整為零、提現等方式規避資金流向監控等擾亂金融市場秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經營貸和消費貸等不同類別，問題貸款金額合計10.64億元，其中，涉及經營貸3.80億元。

對于經營貸申請審核，某股份制銀行上海分行的信貸部人士對記者表示，為了防止申請經營貸中提供的企業是“空殼”公司，對于公司股東的任職時間等都會有一定的要求。同時，會要求企業提供供應商賬戶，確保供應商賬戶的真實性。而在貸后的追蹤方面，會要求企業出示資金用途的相關證明，比如經營過程中的相關明細等。

被叫停的“轉按揭”

實際上，“轉按揭”業務曾在十多年前一度盛行。

2005年，個人房貸市場活躍，銀行開始搶占存量房貸款市場，逐次推出了在上海和深圳的轉按揭業務。此后，各家銀行相繼推出各類轉按揭產品爭奪存量房貸市場。

不過，部分資金被用于炒房、炒股，刺激房地產市場和股市的泡沫，增加了銀行潛在風險。2007年9月，央行和原銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，要求商業銀行不得發放隨房產評估價值浮動、不指明用途的轉（加）按揭貸款。

此后在2019年，央行發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》時，再次強調嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務。

今年以來，在房貸利率不斷下調的情況下，有部分地區銀行曾發文或傳出開展轉按揭業務。

5月，紹興銀行總行營業部官方微信公眾號發文稱，為廣大客戶享受更優惠按揭利率、減少房貸月供利息支出，總行營業部特推出“轉按揭”業務，首套利率5.05%。消息發出后迅速發酵，該行隨即刪除推文。

8月份，興業銀行被傳在河南鄭州開放存量房轉按揭降利率渠道，并稱只針對部分優質客戶，且只能內部轉不能跨行，利率可以由6.37%及以上降至4.3%左右。消息一經傳播，就被興業銀行澄清——“自媒體號信息不實”。

記者分別致電多家江浙滬地區的銀行，均表示“由于監管原因，暫時沒有該項業務提供。”

“說白了，轉按揭就是銀行之間房貸存量業務互挖墻角，最后的結果可能就是互相傷害、惡性競爭，擾亂正常的市場秩序。既得罪同業，銀行自身也沒太大的好處。”有城商行人士對記者表示，況且早前監管出于風險考慮早就明令禁止轉按揭業務，在當前政策尚未調整之前，銀行肯定不敢開展該項業務。

（經濟觀察網記者胡艷明對本文亦有貢獻）

標簽： 轉按揭重出江湖警惕資金中介推介陷阱 貸款利率