本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

三宗由世界500強企業(yè)拿下的地塊，在成功出讓近兩年后，再度擺上貨架。

(資料圖)

11月21日，三亞掛牌3宗位于鳳凰海岸片區(qū)的二類城鎮(zhèn)住宅用地，面積合計約5.26萬平方米，起拍總價約21.51億元，掛牌報價截止日期為2022年12月21日上午。

三亞中央商務區(qū)是海南自由貿易試驗區(qū)、自由貿易港建設的11個重點園區(qū)之一，也是唯一一個位于城市核心區(qū)的園區(qū)，分為鳳凰海岸、東岸、月川、海羅四大片區(qū)。鳳凰海岸片區(qū)自2020年8月首次掛地，據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，目前共成交了7宗地，4宗為商業(yè)用地，3宗為“建設國際人才公寓、社區(qū)或服務型公寓”的旅館用地。

而此次掛牌的3宗宅地即是上述已成功出讓的旅館用地。

500強企業(yè)拿地2年未開發(fā)

具體來看，YGHA06-03-06/07/08地塊（下稱“地塊1”）于2020年11月出讓，競得者為大唐集團，成交價5.05億元。YGHA06-03-16/17/18地塊（下稱“地塊2”）于2021年1月26日出讓，由恒力集團以4.65億元拿下；YGHA06-02-09/10/11/12地塊（下稱“地塊3”）于2021年2月5日出讓，由紫金礦業(yè)以10.37億元拿下。

三家企業(yè)均為世界500強。大唐集團是在原國家電力公司部分企事業(yè)單位基礎上組建而成的特大型發(fā)電企業(yè)集團、國有獨資公司，在2022年《財富》世界500強排行榜上排名第411位。恒力集團是江蘇民營企業(yè)，主營業(yè)務為煉油、石化、聚酯新材料和紡織，位列2022世界500強第75位。紫金礦業(yè)是福建一家從事黃金等礦產資源開采的國有控股企業(yè)，居2022世界500強第407位。

三宗地重新上架，出讓面積基本不變，產權從40年變成70年，起拍總價也較之前的成交總價高了約1.43億元。其中，地塊1、地塊3為“限房價”，建成后房屋平均售價為32000元/平方米。地塊2起拍樓面價約1.71萬元/平方米，刷新了目前三亞住宅用地的樓面價新高。

已經(jīng)出讓的土地如今為何重新擺上貨架？三亞市自然資源和規(guī)劃局相關工作人員對時代財經(jīng)稱，土地基本未開發(fā)，政府已收回土地并進行再次出讓。“（原規(guī)劃）不符合省里的規(guī)定，已經(jīng)與原競得企業(yè)解除合同。至于土地款項，會與企業(yè)有協(xié)議。”

據(jù)了解，三亞中央商務區(qū)管理局10月11日發(fā)布的《關于批前公示》稱，上述3宗地為服務型公寓歷史遺留問題，根據(jù)省市政府關于服務型公寓用地的處置意見及工作部署，且四更園棚改項目為省棚改計劃范圍內民生工程，擬將其調整為城鎮(zhèn)住宅用地。

何為服務型公寓歷史遺留問題，這要追溯到2021年海南省新出臺的一項政策。2021年10月，海南省出臺《關于加強商業(yè)、辦公類建設項目全過程管理的意見》，加強對商業(yè)服務業(yè)用地及混合用地上建設的商業(yè)、辦公類建設項目管理，遏制將相關項目變相改造為具備長期居住功能的“類住宅”建筑的行為。

《意見》還明確，嚴禁旅館用地分割銷售和不動產登記，堅決禁止借康養(yǎng)、總部經(jīng)濟等之名圈地變相開發(fā)商品住宅。對于《意見》印發(fā)實施前已批未建的項目，不符合《意見》要求的，應修改建筑設計方案，并重新核發(fā)規(guī)劃、施工許可證。

基于此，上述三宗地塊被政府回收后再次進行出讓。

被“類住宅”困住的服務式公寓

值得注意的是，海南之所以對“類住宅”問題進行一系列整治，是為了打擊“雙暫停”政策下的擦邊球行為。

近年來，海南著意嚴控房地產開發(fā)，消化商品房庫存，控制新增供應。有些項目將商業(yè)辦公類項目變相改造為具備長期居住功能的“類住宅”建筑，影響公共服務設施基本功能。另外，因此類產品不受海南省房地產限購政策的影響，對海南省房地產市場的發(fā)展和政策的執(zhí)行也造成一定沖擊。

海南錦誠咨詢中心總經(jīng)理陳明輝則對時代財經(jīng)稱，海南近年來很少供應住宅用地，尤其三亞等核心城市，所以三亞中央商務區(qū)出讓的全是商辦用地。但政府也要賣地，所以就創(chuàng)新了一個中間型產品，即“B14”類酒店用地中規(guī)劃出服務式公寓，后來該類產品不能出售，企業(yè)就算不過賬，所以遲遲沒有開發(fā)甚至想退地。尤其近兩年來市場下行，政府綜合了相關情況，不再開發(fā)服務式公寓這樣“兩不沾”的產品，所以做了現(xiàn)在的調整。“這不失為一個最終解決問題的方式。”

時代財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，今年10月8日，三亞中央商務區(qū)東岸單元服務型公寓用地也進行了控規(guī)調整的批前公示。控規(guī)涉及的5宗地已分別于2019年、2020年掛牌出讓給中糧、中鐵建，開發(fā)為“中糧·大悅城”、“中鐵建·海語東岸”兩個項目。

目前，中糧·大悅城二期已建至封頂，包括4棟商業(yè)樓、5棟服務型公寓，三期僅完成主體工程基準面下工程；中鐵建·海語東岸一期也已建至封頂，為4棟服務型公寓，二期主體結構局部最高已建至5層。控規(guī)調整后，已封頂?shù)貕K服務型公寓（B14f）用地性質調整為商務金融用地，完成主體工程基準面下工程的地塊，則把服務型公寓用地性質部分調整為商務金融用地、部分調整為二類城鎮(zhèn)住宅用地，用于安居房建設。

海南錦誠咨詢中心總經(jīng)理陳明輝對時代財經(jīng)稱，禁止“類住宅”產品并非打擊房地產開發(fā)及炒作行為，只是規(guī)范市場正常秩序、按照批準的土地性質去開發(fā)。

對于住宅用地供應稀缺的三亞來說，這也是一次“補倉”。根據(jù)供地計劃，三亞2022年計劃供應國有建設用地109宗、379.31公頃。其中，住宅用地133.91公頃，僅占建設用地供應計劃總量的35.30%。而宅地中，安居房及其他保障性住宅用地占比超54%，市場化商品住房用地59.19公頃，占44.20%。

標簽： 三家世界500強的地被收回 三亞推動公寓用地改住宅