大河財(cái)立方記者 朱娟

今年以來(lái)，鄭州徐女士一直在“買不買房”間徘徊。

“3月聽說(shuō)政策放松，利率降了，開始看房；5月初鄭州疫情封控居家辦公，決定暫不買房；6月得知市場(chǎng)有起色，再去看房；7月受停工爛尾樓盤影響，由看新房轉(zhuǎn)為看二手房；10月之后鄭州疫情反復(fù)，買房計(jì)劃擱置。”提及今年的買房經(jīng)歷，徐女士簡(jiǎn)單梳理后這樣告訴大河財(cái)立方記者。

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徐女士的買房經(jīng)歷串聯(lián)出了今年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的大致軌跡。

面對(duì)持續(xù)低迷的樓市，今年以來(lái)鄭州頻放紓困大招：3月1日出臺(tái)全國(guó)首個(gè)系統(tǒng)全面的樓市放松政策、3月8日重啟棚改貨幣化安置、6月出臺(tái)拆遷房票安置政策、9月實(shí)行“1+8鄭州都市圈”公積金互認(rèn)業(yè)務(wù)，以及房貸利率降至近年最低、取消二手房交易20%差額稅、設(shè)立百億元地產(chǎn)紓困基金等。

從效果來(lái)看，并不樂觀。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年8月起，鄭州新房?jī)r(jià)格連續(xù)11個(gè)月下跌，到今年7月環(huán)比上漲，8月之后再度下跌；二手房?jī)r(jià)格則連續(xù)16個(gè)月下跌。再看成交量，記者通過鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況發(fā)現(xiàn)，今年1~11月份，鄭州全市商品房銷售84066套，較去年同期下降44%，創(chuàng)近年新低；二手房共成交54196套，較去年同期下降10%。

鄭州本土一位有著多年房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)的人士告訴記者，今年鄭州穩(wěn)樓市政策頻出，但對(duì)成交刺激有限，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，受疫情反復(fù)、房企風(fēng)險(xiǎn)、爛尾樓等多方面因素影響，今年鄭州樓市整體恢復(fù)遠(yuǎn)不及預(yù)期。“不過，隨著疫情逐步好轉(zhuǎn)，相信寒冬終會(huì)過去。”

新房市場(chǎng)持續(xù)低迷

在去年下半年鄭州樓市接連遭遇特大暴雨和多輪疫情打擊步履維艱的背景下，今年一開年，鄭州就率先出臺(tái)了全國(guó)首個(gè)系統(tǒng)全面的樓市紓困政策——“18條”樓市新政，其中最重要的措施包括取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”等松綁政策。

政策發(fā)布后，記者在實(shí)地走訪時(shí)了解到，部分樓盤尤其是一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，到訪量、成交量雙雙提升。多位銷售人員向記者表示，看房的人明顯增多，尤其是有改善需求的客戶，比去年下半年多了不少，且購(gòu)買意愿更強(qiáng)烈。

但好景不長(zhǎng)，進(jìn)入4月后，樓市重新恢復(fù)冷清。彼時(shí)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鄭州多個(gè)區(qū)域都存在降價(jià)拋售行為。如鄭州濱河新區(qū)，之前整體片區(qū)價(jià)格在16000元~20000元/平方米，記者調(diào)查時(shí)降到14000元~16000元/平方米。還有前幾年很火的鄭州白沙片區(qū)、綠博片區(qū)等近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域，因遠(yuǎn)離主城，周邊配套不成熟，價(jià)格下降得也十分厲害。

價(jià)格下降的同時(shí)，成交量也十分慘淡。數(shù)據(jù)顯示，3月鄭州新房成交量環(huán)比增加53%，4月環(huán)比下降9%，5月環(huán)比下降31%。

一位房企人士表示，新政實(shí)施以來(lái)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定改善，但起色不明顯。“主要是很多購(gòu)房者對(duì)收入沒信心，對(duì)新房能否交付沒信心，對(duì)房?jī)r(jià)沒信心。”

這種情況一直持續(xù)到6月，多個(gè)改善項(xiàng)目的開盤熱銷，給低沉一年的鄭州樓市帶來(lái)了曙光。如位于鄭州金水老城的萬(wàn)科古翠隱秀，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目于6月18日首開，推出約196套房源，成交均價(jià)約27500~28800元/平方米（帶裝修），成交約159套；位于鄭州金水北的保利大都匯，6月25日首開，推出357套房源，價(jià)格約18200~21800元/平方米，成交272套。

6月是今年鄭州新房成交量最高的一個(gè)月，共成交11428套，其次是7月，共成交10936套，且7月是今年鄭州房?jī)r(jià)唯一上漲的一個(gè)月。然而，樓市風(fēng)云突變，停貸風(fēng)波突如其來(lái)，給復(fù)蘇尚不穩(wěn)固的鄭州樓市當(dāng)頭一棒。

接下來(lái)的8月和9月，鄭州將解決樓盤停工、房企紓困問題作為重中之重，多措并舉、綜合施策，包括申請(qǐng)國(guó)家專項(xiàng)借款、設(shè)立百億元地產(chǎn)紓困基金、協(xié)調(diào)銀行配套融資、確立“統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式，以及調(diào)整首付比例，降低個(gè)人貸款利率等。

但樓市成交量并未有明顯改善。10月之后，鄭州疫情反復(fù)，兩個(gè)多月來(lái)，樓市幾乎處于停擺狀態(tài)，開發(fā)商寄予厚望的四季度業(yè)績(jī)沖刺，成了泡影。

二手房緩步回暖后又遇冷

相比新房市場(chǎng)，在10月疫情之前，鄭州二手房市場(chǎng)一直在緩步回暖。

“之前賣二手房能餓死，現(xiàn)在不敢說(shuō)能吃飽，但確實(shí)比去年好些了。看房的人多了，成交量也上來(lái)了。”此前在鄭州某二手房門店走訪時(shí)，一位中介人員告訴記者。

對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，新政實(shí)施、利率下調(diào)、20%差額稅取消，以及部分新房逾期難交付等，都直接或間接刺激了市場(chǎng)的回暖。

據(jù)了解，自2015年1月1日開始，鄭州對(duì)二手房征收20%差額稅，即“非滿五唯一”住宅交易時(shí)需繳納差額稅費(fèi)，以一套原價(jià)100萬(wàn)元、現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)元住宅計(jì)算，按照此前政策，交易需繳納20萬(wàn)元個(gè)稅；調(diào)整后，可以自主選擇按全額1%征收，即2萬(wàn)元，交易稅額大大降低。

多位購(gòu)房者曾向記者表示，二手房“看得見，摸得著”，可以即買即住，不用擔(dān)心交付問題。同時(shí)，20%差額稅取消、利率降低后，購(gòu)房成本大大降低，使得他們購(gòu)買二手房，尤其是次新二手房的動(dòng)力增強(qiáng)。

今年鄭州二手房市場(chǎng)還有一個(gè)變化：價(jià)格普降。記者注意到，各項(xiàng)政策出臺(tái)后，有房東趁機(jī)漲價(jià)，更多房東不斷降價(jià)。“去年想賣房時(shí)，小區(qū)同樣戶型還能賣到140萬(wàn)元，今年10月疫情前降到了125萬(wàn)元，現(xiàn)在有的居然又降到110萬(wàn)元。”鄭州市金水區(qū)一位計(jì)劃賣房的業(yè)主告訴記者。

鄭州市鄭東新區(qū)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，降價(jià)多的房源大都是受疫情影響較大著急賣的，尤其是總價(jià)高的房源，有的能一下降七八十萬(wàn)元。

各種因素疊加下，鄭州二手房市場(chǎng)有一定回暖。“以前，鄭州樓市基本以新房銷售為主，約占到七成，二手房成交一直較弱。尤其是去年，因利率高、放款周期長(zhǎng)，導(dǎo)致二手房銷售遇困。隨著今年各項(xiàng)利好政策出臺(tái)，咨詢買房、賣房客戶明顯增多，市場(chǎng)也活躍了。”上述鄭州市鄭東新區(qū)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，2月底，貝殼鄭州二手房掛牌量70000+套，6月底鄭州二手房掛牌量79000+套，短短4個(gè)月時(shí)間，掛牌量增加了9000余套。二手房供應(yīng)量增加明顯，證明賣家掛牌積極性提高，業(yè)主信心正在恢復(fù)。

從成交量上看，6 ~9月，基本每個(gè)月都成交7000多套。其中9月最多，共成交7337套，較去年同期增長(zhǎng)了33.72%；成交面積為76.31萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)了33.46%。

“10月之后，受鄭州疫情影響，無(wú)法帶客看房，也沒有成交客戶。不過，這段時(shí)間咨詢賣房的人不少，感覺疫情好轉(zhuǎn)后市場(chǎng)會(huì)慢慢好起來(lái)。”鄭州市金水區(qū)某二手房門店中介人員告訴記者。

土地市場(chǎng)降溫明顯

樓市行情的低迷也波及了土地市場(chǎng)。

6月22日，22城首批集中供地落下帷幕，作為首批次最后出場(chǎng)的鄭州，表現(xiàn)不溫不火——共掛牌15宗地塊，最終2宗溢價(jià)成交，13宗底價(jià)成交，共收金106.74億元，總出讓面積663259平方米。在成交的15宗地塊中，超過一半的地塊都被國(guó)企和地方性城投公司競(jìng)得，其中鄭州地方國(guó)企鄭地集團(tuán)收獲最多，競(jìng)得5宗地塊。

貝殼找房鄭州站分析認(rèn)為，首批次土拍雖然有小部分穩(wěn)健的民營(yíng)房企參與，但整體的參與度較低，拿地是當(dāng)下房企最硬的征信，表明民企的資金壓力普遍較大。

9月21日，鄭州第二批次集中供地正式開拍，按照原計(jì)劃共計(jì)推出17宗地，其中3宗地塊開拍前一天終止掛牌出讓。剩余14宗地塊，最終全部以底價(jià)成交，成交面積為62.2萬(wàn)平方米，成交土地出讓金103億元，無(wú)流拍、無(wú)溢價(jià)。從拿地主體來(lái)看，出讓地塊被國(guó)企央企和地方性城投公司包攬。

“二批次供地政府平臺(tái)公司占據(jù)主力，土地市場(chǎng)仍然清冷。”中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示，在當(dāng)下鄭州房地產(chǎn)銷售整體承壓，多個(gè)樓盤延期交付的背景下，企業(yè)資金鏈較為緊張，拿地意愿嚴(yán)重不足。對(duì)于各大房企而言，時(shí)下抓銷售，促回款，實(shí)現(xiàn)保交付、保交樓仍是目前首要任務(wù)。

第三批次集中供地延續(xù)了前兩輪的低溫態(tài)勢(shì)。11月25日，鄭州市第三批次集中供地正式開拍，23宗地走上拍賣場(chǎng)，總出讓面積約1712畝，最終20宗地底價(jià)成交，3宗地流拍，共獲土地出讓金約114億元。

至此，鄭州2022年前三輪集中土拍共成交49宗地，成交總金額約324億元。

標(biāo)簽： 鄭州樓市艱難一年新房市場(chǎng)持續(xù)低迷 二手房?jī)r(jià)格普降