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2022年，對于整個物業管理行業而言是歷經磨礪、機遇空前的一年。在疫情常態化管控下，行業的重要性尤為凸顯，疫情防控加速物業管理行業融入社會基層治理，成為防控體系中的重要一環。同時，行業邊界與內涵正在重塑，服務類型不斷延伸，服務方式不斷煥新，科技化智能化程度加深，行業內收并購頻發，整合速度加快，市場集中度將進一步提升。

(相關資料圖)

第三方市場拓展、承接關聯方、收并購是企業“擴規模”的重要渠道，同時也是企業發展的核心競爭力之一。中指研究院通過中指數據·CREIS物業版（點擊查看），對中國物業服務企業市場拓展信息進行監測（2022年1-12月），針對企業第三方市場拓展、承接關聯方面積進行專項研究，發布“2022年1-12月中國物業服務企業新增合約面積TOP50”，“2022年1-12月中國物業服務企業第三方市場拓展TOP50”，“2022年1-12月中國物業服務企業承接關聯方面積TOP50”。通過研究，幫助企業掌握行業發展趨勢，明晰不同企業規模擴張選擇，為企業高效拓展提供借鑒。

特別聲明：中國物業服務企業新增合約面積數據統計是以2022年1-12月期間物業企業第三方市場拓展面積并購面積、承接關聯方面積三項之和統計。主要依據中指數據CREIS·物業版（點擊試用）在全國范圍內的監測數據（不包括部分處于上市緘默期內企業）。本榜單僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任，最終一切以企業公告為準。

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2022年1-12月，TOP50企業新增合約面積共計約23.92億平方米；新增合約面積均值為0.48億平方米。其中，碧桂園生活服務集團股份有限公司、雅生活智慧城市服務股份有限公司、華潤萬象生活有限公司和萬物云空間科技服務股份有限公司規模擴張迅速，新增合約面積超過1.5億平方米。

2022年1-12月物業服務企業第三方市場拓展分析

特別聲明：中國物業服務企業市場拓展數據統計是以2022年1-12月期間物業企業第三方中標項目為統計口徑，不包括承接關聯公司項目、非業主增值服務項目（前期顧顧問咨詢、案場服務等）、并購項目。主要依據中指數據CREIS·物業版（點擊試用）在全國范圍內的中標監測數據（不包括部分處于上市緘默期內企業）。本榜單僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任，最終一切以企業公告為準。

2022年1-12月，TOP50物業服務企業第三方市場拓展面積共計18.72億平方米，在新增合約面積中占比約78%。其中排名前兩位的企業分別為雅生活智慧城市服務股份有限公司、碧桂園生活服務集團股份有限公司，第三方市場拓展面積分別為1.56億平方米、1.47億平方米。

分層級來看，TOP10企業第三方市場拓展面積均值為1.01億平方米，TOP11至TOP30企業第三方市場拓展面積均值為0.33億平方米。

2022年1-12月物業服務企業承接關聯方面積分析

物業服務企業與其房地產開發企業普遍存在互惠互利的關系，房地產銷售面積情況一般會轉化為物業服務企業的合約面積，從而形成內生性規模增量。中指物業研究基于物業企業承接關聯開發企業2022年1-12月新增的商品房銷售面積情況，對物業服務企業承接關聯方面積情況進行分析。

特別聲明：承接關聯方面積統計是以2022年1-12月期間銷售的并表商品房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS·物業版（點擊試用）在各地的銷售監測數據（不包括部分處于上市緘默期內企業）并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對于少數沒有在監測范圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計范圍。本榜單僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

2022年1-12月，TOP50企業承接關聯方面積合計約3.95億平方米。其中，TOP50的企業新增承接關聯方在管面積的均值達到791萬平方米，TOP10企業待轉化面積的門檻值為1172萬平方米。

承接兄弟公司項目是物業管理企業規模擴張的重要手段。頭部企業如碧桂園生活服務、萬物云空間科技服務股份有限公司、保利物業服務股份有限公司、華潤萬象生活有限公司，在母公司及關聯方的支持下將新增超過2000萬平方米的在管面積。依托于關聯房企的發展，物業服務企業管理面積增長的穩定性得到有力保障。

2022年1-12月物業企業并購市場分析

圖：2022年1-12月物業管理行業部分并購案例（不完全統計）

數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊查看）

1.收并購趨于謹慎：

相比于2021年上市物企披露的77項收購事件，累計披露金額362.5億元。2022年上市物企的并購步伐有明顯的緩和，上市物企累計并購31項，交易金額約為106.3億元，較2021年交易金額大幅縮減70.8%。

2.?國資背景企業交易金額占比過半：

國資背景企業表現活躍，共參與并購事件約11宗，涉及金額59.3億元，占全年并購金額55.8%

3.大宗交易明顯減少，收購目標明顯：

2022年以來單項并購金額超過10億元的案例僅四宗，其中華潤萬象生活年內發生3筆大規模并購，目的在于強化企業在華東區域的業務布局，增加在住宅物業管理方面的厚度；招商積余收購新中物業與深圳慧勤，強化了在金融物業的競爭力，多元業態實力進一步強化；合景悠活收購廣東特麗潔環境工程有限公司，以強化在城市服務環保領域的業務布局，從收購事件來看，2022年上市物企的收并購案例以強化多元業態業務能力及業務規模有質增長為主，趨于理性。

2022年物業企業通過多業態經營，持續加強多元化業務拓展，為企業發展帶來新增長點。

標簽： 物業服務企業