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“去年12月初申請還房貸，結果被銀行告知不能線上申請，只能去線下網點辦理，也沒有告知明確扣款時間，只說要等待3到4個月，沒想到提前還錢都這么難了！”某國有大行重慶支行辦理還貸手續的網友表示。

自2022年以來，央行三次下調LPR五年期及以上利率累計35bps，個人住房貸款利率出現罕見的快速下降，曾經貸款利率多在5%至6%“高位站崗”的購房者們坐不住了。

對于此次還貸的熱潮，市場普遍認為是受到貸款利率的持續走低影響，且理財利率普遍跑不贏房貸利率，在對未來經濟復蘇信心較弱的背景下，擁有現金流的客戶選擇主動降低杠桿。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，在預期下行、資產荒、消費趨向保守、儲蓄率走高的情況下，購房者大量提前還貸是出于節省利息、降低機會成本的理性選擇。

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還貸遇阻

臨近春節，不少購房者遇到了提前還貸受阻的現象，有購房者表示，之前申請貸款的銀行最近不僅關閉了線上申請通道，要求需要提前一個月預約，預約之后還需要再排隊，前前后后快則1個月，慢則2到4個月不等。

“目前我行不能手機銀行申請只能來網點，填表申請完排隊，至少要一個月以上，具體時間不好說。”上海某國有大行的個貸經理告訴《華夏時報》記者。

也有部分銀行對起還金額和還款次數進行了限制。“目前排隊人數比較多，我行要求起還金額至少在3萬元以上，并且一年最多可以申請2次。”上述個貸經理補充道。這樣的情況不在少數，上海某股份制大行內部人員透露“目前我行的房貸提前還款的起還額度上調至5萬元。”

“某國有大行想要提前償還部分房貸也不行，銀行說沒有額度，去年還很順利，今年卻變成了預約制，銀行為了多賺利息真是?不擇手段。”有來自河北、重慶等地的購房者在社交媒體吐槽自己還貸受阻的遭遇。

《華夏時報》記者通過調查發現，北上廣深四大一線城市的部分銀行的確出現還貸難，等待時間長的現象，但總體來講，多數銀行自預約之后一個月內可以完成扣款。

某股份制大行廣州某支行個貸中心人員透露，目前該行整個還貸手續流程都可以通過手機銀行完成，目前的還貸人數并不太多。

從北京地區來看，多數大型銀行手機銀行App和線下網點均可申請，線下申請流程更快更簡潔，從預約、填表申請、等待銀行通知、完成扣款只需要2周左右的時間且多數不需要違約金。

交通銀行去年8月份發公告稱，提前還貸需收取1%的違約金，在網上引起了不小的爭議。據上述個貸經理介紹，提前還房貸的違約金因人而異，一般是貸款金額的1%。通常還貸期限1年以上申請提前還款無需繳納違約金，1年以內需要支付6個月利息的違約金，但具體情況需要查詢客戶的貸款合同。對此，不少購房者表示，相比于違約金自己更關心什么時候可以還款，畢竟等待的時間越長，積累的利息都比違約金多了。

提前還貸是最好的理財

提前還貸的熱潮還要追溯到2022年上半年，彼時資本市場波動不斷，銀行理財產品出現大面積凈值回撤現象，大批購房者加入了提前還貸的大軍。

對于此次還貸的熱潮，市場上一種觀點認為是貸款利率的持續走低，購房者不想承受更大的損失，因此要提前還貸。

1月5日，央行、銀保監會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（下稱“通知”），決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

按照“通知”要求，共有38個城市符合2022年9月至11月連降3個月的條件，其中，三線城市最多，有25城，二線城市有13城。具體來看，天津、武漢、大連、石家莊、哈爾濱、蘭州等16城兩次均符合條件，廈門、沈陽、太原、南寧、鄭州、長春、福州等22城為本次新增城市。

自2022年9月階段性調整差別化住房信貸政策出臺后，部分符合條件的城市首套房貸利率降至“4%”以下。據貝殼研究院數據顯示，2022年12月首、二套房貸主流利率指數環比繼續下行。其中，首套、二套房貸款主流利率平均為4.09%和4.91%。同比分別回落155和100個基點，創歷史新低。

值得注意的是，截至2022年12月中旬，貝殼研究院檢測范圍內已有19個城市首套房貸主流利率降至“3”開頭，其中二線城市6個，三四線城市13個，天津、武漢等地首套房貸利率已降至3.9%。從利率下降幅度來看，三四線城市同比下調幅度最大，首套、二套房貸利率同比降幅分別為164和107個基點。

當然，享受到這一波利好的不僅有新房買家，對于存量房貸客戶來說，選擇“浮動利率”的購房者在1月1日也迎來了貸款利率的重新定價日。但對于曾經選擇“固定利率”的存量貸款客戶就不那么友好，隨著貸款利率的大幅下調，這部分群體有更大的動力提前還貸。

提前還貸究竟可以省多少錢？以北京地區為例，假設固定利率5.2%，純商業貸款150萬元，貸款期限30年，等額本息方式還款。提前還貸前每月月供約8236.7元，利息總額146.5萬元，利息總額已經接近貸款總額。如果選擇提前部分還款30萬元，則每月月供約6509元，利息總額約97.2萬元。每月還貸減少近2000元，節省利息總額約25.7萬元。

柏文喜對《華夏時報》記者表示：“在預期下行、投資機會缺乏而消費也趨向保守、儲蓄率走高的情況下，購房者大量提前還貸也是出于節省利息支出和降低機會成本的理性選擇。”

高級經濟師、研究員曹磊持相同觀點，他指出：“隨著宏觀經濟下行，客戶對未來經濟的經濟復蘇信心較弱，導致居民投資意愿下降，降低負債杠桿的意愿上升。部分現金流還較為充裕的購房者，選擇將現金流用于歸還負債，為降低未來的風險沖擊做好準備。”

市場另一種觀點認為，理財產品跑不贏利息，提前償還貸款就是最好的投資。

受內外部多重因素影響，2022年理財收益波動巨大遠不及預期，債市動蕩導致大面積理財跌破凈值，居民大量贖回。此外，今年以來的資產荒現象，也讓懷揣著現金的投資者更加保守，房貸和投資理財收益倒掛，銀行無風險利率長期走低的趨勢，都導致居民選擇提前還貸。

據普益標準數據顯示，截至2022年12月末，全市場存續開放式固收類理財產品近三個月年化收益率平均水平為-1.28%，環比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環比下跌0.75%。隨著債市企穩，銀行理財收益正在逐步回暖。

談及客戶提前還貸對銀行的影響，柏文喜指出，銀行本意是不希望出現大量的提前還貸的，“提前還貸會打亂銀行原有的資金計劃和影響資產端規模和利息收益，除此之外，也會對銀行的存貸比、流動性以及資產與負債結構帶來直接的影響。”

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