本月要點概覽

一、住宅產品結構特征

【資料圖】

·?從成交套數占比變化上看，與2022年1月相比，2023年1月30個代表城市中有21城市90平以下產品成交套數占比下降，18個城市120平以上產品成交套數占比提升，其中一二線城市為14個，熱點城市改善產品市場表現相對較好。

·?從熱點城市成交結構看，2023年1月，上海90平以下產品成交套數同比下降64.1%，90-200平產品同比下降15.0%；成都90平以下產品成交套數同比下降69.3%，90-200平產品同比下降50.0%；佛山90平以下產品成交套數同比下降18.7%，90-200平產品同比下降35.9%。

二、房企產品動態

·?2月4日，華潤北京橡樹灣新品——148平米創意樣板間及128平米交付樣板間對外發布，本次新作強調功能性及設計感，最大程度滿足改善客群對生活品質的追求。

·?1月3日，龍湖龍智造公布六大業務內容，即基于數字科技之上的策劃、設計、建造、管理、運營等環節，形成“智慧營造”完整的業務生態閉環。

三、房企產品系解析

目前聯發集團已形成“悅系”、“臻系”、“嘉和系”三大產品系，致力打造高品質人居范本。

四、產品設計亮點

·?建筑立面：招商西安序項目打破傳統立面格局，利用流動的空間設計，形成項目獨特符號——云翼建筑。

·?園林景觀：昆明龍湖·攬境項目融入云南特有“象”元素，打造度假式園林，以三進歸家禮序提升觀園體驗。

·?戶型設計：深圳萬科未來之光項目80平戶型三室雙明衛設計，南向四開間，整體面寬約10.7米，客廳配有270°觀景陽臺。

·?精裝科技：南京中海·和山項目洞察用戶需求，細分生活場景，六大系統優化升級居住體驗。

五、優秀項目解析

綠城馥香園項目位于杭州市拱墅區，項目規劃25棟14-17F高層產品，全案共828戶。項目周邊覆蓋有大悅城、城西銀泰城、運河文化藝術中心、大運河亞運公園等城市配套資源。建筑立面上，項目采取現代簡約風格，大窗墻比設計，提升通風采光及觀景效果。戶型設計上，199平戶型四室朝南，面寬約17.3米，南向雙陽臺面寬約9.8米，雙套房均配有飄窗，廚房開間約5.4米，并設有島臺空間，中西廚模式任意切換。

一、住宅產品結構特征

1、全國30城成交面積段分布

從成交套數占比變化上看，與2022年1月相比，2023年1月30個代表城市中有21個城市90平以下產品成交套數占比下降，18個城市120平以上產品成交套數占比提升，其中一二線城市為14個。受市場下行影響，剛需客戶觀望情緒更重，改善客戶購房意愿相對較好，熱點一二線城市改善產品成交占比提升。

圖：2023年1月30個代表城市各面積段住宅銷售套數占比

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

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2、熱點城市結構特征

（1）1月上海成交結構特征

從成交面積結構看，1月上海90平以下剛需型產品成交1002套，同比下降64.1%，成交套數占比為12.0%，較2022年同期下降12.2個百分點。90-200平產品成交6977套，同比下降15.0%，成交套數占比83.5%，較2022年同期上升12.2個百分點。

從成交總價結構看，500萬以下產品成交套數占比29.8%，較2022年同期下降25.3個百分點，中高總價段及高總價段產品成交套數占比分別上升16.5及8.8個百分點。

圖：上海商品住宅成交面積結構

圖：上海商品住宅成交總價結構

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

（2）1月成都成交結構特征

從成交面積結構看，1月成都90平以下剛需型產品成交648套，同比下降69.3%，成交套數占比為8.0%，較2022同期年下降4.6個百分點。90-200平產品成交6919套，同比下降50.0%，成交套數占比85.7%，較2022年同期提升3.2個百分點。200平以上大戶型產品成交509套，同比下降38.2%，成交套數占比提升至6.3%。

從成交總價結構看，150萬以下產品成交套數占比37.5%，較2022年同期下降1.5個百分點，150-500萬產品成交套數占比55.5%，較2022年同期提升1.2個百分點，500萬以上產品成交套數占比提升至7.0%。

圖：成都商品住宅成交面積結構

圖：成都商品住宅成交總價結構

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

（3）1月佛山成交結構特征

從成交面積結構看，1月佛山90平以下產品成交1029套，同比下降18.7%，成交套數占比提升至24.3%。90-200平剛改、改善型產品成交3065套，同比下降35.9%，成交套數占比72.5%，較2022年同期下降5.5個百分點。200平以上大戶型產品成交136套，成交套數占比提升至3.2%。

從成交總價結構看，150萬以下產品成交套數占比41.1%，較2022年同期下降8.4個百分點。150-300萬產品成交套數占比提升5.6個百分點。300萬以上產品成交套數占比14.3%，較2022年同期提升2.8個百分點。

圖：佛山商品住宅成交面積結構

圖：佛山商品住宅成交總價結構

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

二、房企產品動態

1、華潤北京橡樹灣新品發布

2月4日，華潤北京橡樹灣新品——148平米創意樣板間及128平米交付樣板間對外發布，本次新作側重于打造美學與實用并存的生活場景，其中148平產品采用經典四葉草戶型，通過優化空間尺度，最大程度滿足改善客群對生活品質的追求。

圖：華潤北京橡樹灣148平樣板間實景圖

2、龍湖龍智造發布六大業務內容

1月3日，龍湖龍智造正式公布旗下六大業務內容，即基于數字科技之上的策劃、設計、建造，再到裝配式裝修、智能化管理運營等環節，形成“智慧營造”完整的業務生態閉環，保證項目交付質量。

圖：龍湖龍智造發布六大業務

三、房企產品系解析

目前聯發集團已形成“悅系”、“臻系”、“嘉和系”三大產品系，落地深圳悅尚居、廈門悅鷺灣、杭州聯發藏瓏玉墅、廈門嘉和府等一系列標桿項目，致力打造高品質人居范本。

表：聯發集團三大產品系

悅系代表項目：深圳聯發悅尚居

項目簡介

項目位于深圳光明區，距6號線樓村站直線距離約700米，未來2站點可接駁13號線公明廣場站（規劃中），項目周邊有中科附高、教育科學研究院實驗小學（光明）、華附光明星河小學等學府林立，項目北側和西側分別規劃有2所72班和27班的九年制學校，主力戶型為建面69-108平二居至四居產品。

圖：深圳聯發悅尚居項目效果圖

94平戶型設計亮點

三面朝南：南向約6.3米觀景陽臺，客廳、次臥靈動空間設計，滿足多元化生活需求。

套房設計：主臥套房配有獨立明衛及觀景飄窗，提供充足采光空間。

U型廚房：“洗、切、炒、取”烹飪動線流暢，空間利用率高。

觀景陽臺：餐廳、客廳、陽臺一體化，南向聯動雙陽臺，提升觀景效果及通透性。

圖：聯發悅尚居94平戶型圖

四、產品設計亮點

1、建筑立面：打破常規立面格局，利用流動的空間設計，形成項目獨特符號

招商西安序：建筑外觀打破傳統立面的平鋪直敘，以八水繞長安為靈感，提取自然界流水及祥云等元素，并通過對曲線、弧面、角度的考量，實現縱向曲線與橫向弧面的融合，將建筑“剛性”通過曲線表現手法進行柔化處理，打造項目獨特產品符號——云翼建筑，并通過大面積環幕落地窗，提升室內通風采光效果，最大化與室外景觀相融合。

圖：招商西安序項目建筑效果圖

2、園林景觀：融入云南特有“象”元素，打造度假式園林，以三進歸家禮序提升觀園體驗

昆明龍湖·攬境：實景示范區以安縵酒店為靈感，采用經典圍合式布局中庭景觀，整個園區融入云南特有“象”元素，打造“一環兩園三中庭五平臺”度假式園林，并以三進歸家禮序，提升觀園體驗。一進威儀名門，門庭景墻輔以萬象紋，挺立兩棵迎客松；二進迎賓水景，88孔跌水陣列式排布；三進金象戲水，營造“太平有象”的吉祥格局。

圖：昆明龍湖·攬境項目園林實景圖

3、戶型設計：80平三室雙明衛設計，南向四開間，面寬約10.7米，客廳配有270°觀景陽臺

深圳萬科未來之光：80平三室兩廳兩衛，四室朝南，大開間、短進深戶型格局，整體約10.7米大面寬設計。客廳搭配進深約1.8m觀景陽臺，滿足多種休閑需求，270°環幕視野，提升觀景效果。戶型布局上動靜分區，臥室私密性不受公區影響。南向三臥室均設有飄窗，擴充室內空間感。收納空間充足，利用墻體內凹預留玄關及雙開門冰箱位。

圖：萬科未來之光項目80平戶型圖

4、精裝科技：洞察用戶需求，細分生活場景，六大系統優化提升人居體驗

南京中海·和山：入戶系統定制鑄鋁門，四合一智能門鎖，安全系數更高；玄關系統配置雙重玄關柜，下方留有空間，內置插座和燈帶，功能性強；餐客廳系統配有中央空調、鍋爐地暖、新風系統，極窄邊框吊頂讓空間更加高挑輕盈；廚房系統配有側吸式抽油煙機、洗碗機、凈水裝置等；衛浴系統裝有壁掛式坐便器，下方懸空，不留衛生死角，主衛配置恒溫花灑及智能馬桶蓋；主臥系統設有L型通頂衣柜，六大扇柜門，精細化分區，并搭配感應燈帶。

圖：南京中海·和山精裝樣板間實景圖

五、優秀項目解讀

馥香園項目位于杭州市拱墅區，由綠城集團開發，項目建筑面積約23.8萬平方米，容積率為2.1，規劃25棟14-17F高層產品，全案共828戶，精裝交付。

圖：綠城馥香園項目區位圖

項目主打四至五居改善型產品，建筑面積約175-280平米，住宅標準層高約3.05-3.1米，均為兩梯兩戶設計，大部分樓幢配置約4米的架空層入戶大堂。

圖：綠城馥香園項目鳥瞰圖

建筑立面上，采取現代簡約風格，以自由對稱的規則手法，形成豐富的立面形態，橫向延伸的簡潔線條使得建筑輪廓更具層次感，盡顯格調大方。大窗墻比設計，提升通風采光及觀景效果，闊綽的樓間距與錯開的朝向設計，帶來更多園林空間。

圖：綠城馥香園項目建筑效果圖

景觀設計上，項目將杭州山水情懷與人文底蘊融入產品與服務，通過自然、人文、生活、美學、藝術等維度的呈現，打造城市自然作品。樓棟之間規劃組團花園、水系景觀、春知學堂、童玩區、室外體育活動場地、恒溫泳池、地下會所等。

199平四室兩廳三衛，南向面寬約17.3米，奢闊的采光尺度。南向約9.8米雙陽臺設計，提供更舒適的生活空間。LDKB一體化家庭廳，促進室內空氣高效流通，并提供更軒闊的家庭社交空間。雙套房均配有飄窗，主臥步入式衣柜設計，衛浴系統配有雙臺盆及浴缸。廚房開間約5.4米，并設有島臺空間，中西廚模式任意切換。

圖：綠城馥香園項目199平戶型圖

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