本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

隨著疫情影響消減，以及部分積壓需求的釋放，近期，北京新房市場“小陽春”行情逐漸顯現。

(資料圖)

《中國經營報》記者走訪了解到，北京熱門區域的新盤自2月以來案場到訪量明顯增多，新房成交規模和價格同環比均有所增長，不少房企趁著一季度加大新盤營銷力度。

與此同時，也有業內人士指出，目前北京新房供應量依然很大，整體網簽規模仍處低位，除熱銷項目外，其余大部分項目成交平穩。

值得注意的是，北京市在今年的政府工作報告中提出要完善“一區一策”調控措施，近期房山區關于取消“認房又認貸”的傳聞亦引發了市場對于后續政策調整的期待。

部分區域熱度提升

2月底的一個周末，記者在昌平北七家的北清橡樹灣項目售樓處門口看到，盡管已是下午6點鐘，前來看房的人依舊絡繹不絕。因售樓處內置業顧問人數有限，只能讓看房的客戶排隊等候接待。

一位置業顧問為加快接待速度，同時為兩組年輕客戶講解。因所有賣點爛熟于心，他語速較快，接待的同時還在微信回復有簽約意向的客戶。

據了解，北清橡樹灣由華潤置地和葛洲壩開發，項目位于昌平北七家板塊，距離地鐵8號線平西府站3公里左右，項目一共15棟樓，共計1311套房源，包含72~78平方米兩居、95~105平方米三居和126平方米四居，均價6萬元/平方米。

據置業顧問介紹，三居戶型為項目主力戶型，購房客戶以周邊互聯網、上市公司、國企等企業員工為主。

據了解，華潤置地去年以223.8億元總價競得北京5宗熱門地塊，在當年北京土拍成交金額榜（全口徑）上排名第二。其在豐臺、石景山競得地塊后均打造為改善類產品。上述昌平北七家地塊于去年第二批集中供地中成交，由華潤+葛洲壩以44.16億元+1000平方米現房銷售面積競得，溢價率15%。

在去年6月份拿地之后，8月下旬項目即取得預售證，經過半個月蓄客之后，北清橡樹灣在當年9月12日開盤即銷售400多套。據置業顧問介紹，目前項目已經去化1000多套，熱門戶型只剩少量房源。

昌平區域是去年北京的供地大戶，去年區域內北七家、生命科學園等多個小板塊均有供地。2023年開年以來，昌平區供應的地依舊是房企競奪的熱門。在今年2月8日的2022年第五批次集中供地中，昌平信息園地塊吸引了14家房企競拍，最終越秀以33.12億元+現房銷售面積4.5萬平方米雙觸頂搖號拿下，成交樓面價32400元/平方米，溢價率15%。此外，在北京市公布的2023年首批23個擬供地項目清單中，昌平朱辛莊新區和新城東區2宗地塊已經發布掛牌文件。

由于近一年內供地較多，區域內目前新盤供應充足，競爭激烈。與北清橡樹灣同處于北七家板塊的宸悅國際，是北七家板塊內少有的在售洋房產品，項目由中鐵建地產和大悅城控股開發，總共999戶，網簽均價在每平方米5萬元左右，項目包含58平方米的一居和74平方米的兩居，吸引了不少剛需客戶。

值得注意的是，項目的容積率為1.6，樓棟高為5~6層。一位熟悉區域內新盤的經紀人告訴記者：“同樣的位置，相差不大的價格，宸悅國際的低密洋房產品開盤后給了周邊項目很大壓力。”宸悅國際置業顧問告訴記者，項目自去年9月底開盤以來，銷售去化速度較快，目前兩居和小三居已基本清盤，四居室僅剩部分尾盤。

新盤的集中供應也為購房者提供了更多選擇。記者了解到，改善型需求是目前北京市場置業的主要趨勢。據克而瑞統計，2022年北京剛需、首改類新房項目成交比重已全線收縮，其中80~100平方米面積段的剛需產品成交占比下降明顯。

以昌平霍營東路的紫金書院為例，該項目臨近未來科學城和中關村科學城兩大創新產業板塊，位置靠近海淀區。該項目共18棟樓，容積率為1.84，產品為6~10層的低密洋房，主打111和146平方米兩種大戶型。另外，項目與金茂綠建合作，引入了其13項科技系統，亦成為不少看房客戶的關注點。

據熟悉昌平市場的經紀人介紹，“項目緊鄰人大附中昌平學校”成為吸引不少海淀客戶的一大賣點。周末，在其售樓處內，記者看到前來咨詢看房的主要為已婚夫妻，有的帶著父母，不少客戶正在與對接的置業顧問確認簽約事項。有置業顧問甚至無暇顧及獨自前來看房的年輕人。

據該項目置業顧問介紹，其客戶主要來自海淀、朝陽等區域。去年8月份，項目一期開盤時就有不少改善型客戶前來咨詢，二期在今年2月下旬開盤后，迅速獲得200多套認購。

與紫金書院定位相仿的建發·城建文源府（珺和府二期）亦是如此，該項目位于中關村軟件園北側，到快手總部、百度大廈的直線距離約3千米。文源府產品為洋房、高層和小高層的組合，約897套房源，戶型面積段為57~125平方米的一居到四居。其中，100平方米的三居戶型最受客戶青睞。一位熟悉北京市場的業內人士告訴記者：“之前北京新房市場上限競房集中，因為70/90限制，市面上的三居戶型多為90平方米以下，居住格局相對緊湊，而110平方米以上的房源因總價較高增加了購房者的經濟壓力。如今此類100平方米三居的戶型出來之后，購房者有了更多選擇。”

周末晚上，記者看到該項目售樓處依然有不少客戶在咨詢，置業顧問告訴記者：“近期來看房的人很多，每天都像接待旅游團一樣，有時都來不及給客戶詳細講解。”根據克而瑞統計的1月份北京新房銷售額榜單，文源府以11.91億元名列前茅。據了解，該項目的操盤方中，建發房產是去年北京市場上拿地較多的地方國企，其于2021年開始在北京市場上獨立操盤，2022年斥資94億元摘得3宗地塊，去年有3個項目入市，權益銷售額64.55億元，在北京市場排名第15位。

記者走訪中注意到，周邊產業聚集、臨近軌道交通的改善型樓盤對于客戶的吸引力更為明顯。除了上述昌平的項目外，在新盤熱門區域朝陽亦是如此。以位于東壩的TOD項目北熙區為例，項目自去年10月份開盤以來一直受到高知中青年客群的關注。據項目開發企業京投發展營銷相關負責人介紹，今年2月單月項目去化超百套，其中80平方米的兩居及123平方米的三居最受歡迎。

此外，記者走訪了解到，部分區域內新房與二手房的價格倒掛，也是客戶選擇新房的重要原因。以北清橡樹灣為例，周邊次新房價格在8萬元/平方米左右；紫金書院目前均價在6.3萬元/平方米，而此前區域內熱銷過的首開國風美唐和公園悅府目前二手房價格則在每平方米7萬元上下。

2月底，北京昌平某新盤售樓處內，前來咨詢看房的客戶擠滿了售樓處。吳靜/攝影

“小陽春”成色幾何？

近期部分新盤的熱銷，引發業內對于北京市場“小陽春”的關注。根據中指研究院的監測，2月份北京有2個項目新批入市，分別為豐臺區君禮著和通州區能建·京玥蘭園，新批上市面積10.23萬平方米；有西紅門橡樹灣二期、建工攬星辰等4個項目開盤，合計推出1646套房源，整體去化1294套，去化率達78.6%。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出：“從市場端來看，北京新房市場保持復蘇節奏，新房案場到訪量明顯增多，新開盤項目去化表現較好。”

上述京投發展營銷相關負責人告訴記者，受疫情、信貸等疊加因素影響，北京樓市“橫盤”已久。進入2023年以來，綜合新房與二手房市場數據表現，北京局部市場呈現升溫態勢。據其介紹，近期市場成交熱點集中在朝陽、豐臺、昌平、石景山等區域。他認為：“一是與前期積壓的需求釋放相關；二是行業政策陸續優化，給予當下市場更多信心。”

但他也指出，局部區域回暖并不完全意味著市場的全面升溫。事實上，在成交方面，2月份北京新房成交面積環比增長超10%，受去年同期春節假期低基數影響，同比增長超50%；價格方面，新房價格環比上漲0.02%，同比上漲0.78%。

陳文靜表示，雖然2月北京新房成交規模和價格同環比均有所增長，但目前整體網簽規模仍處于低位。

另據中原地產研究部總監張大偉介紹，每年春節后基本上都是樓市成交的“小陽春”，與往年相比，目前北京市場上新房供應量依然很大，單周成交量都在1000套以下，市場分化嚴重，除了少數熱銷項目，其他大部分項目成交相對平穩。

一位熟悉北京市場的業內人士告訴記者：“實際上，過去幾年北京熱銷樓盤的去化周期基本沒有多大變化，哪怕是之前疫情期間。近期熱銷的樓盤，與年前的去化速度相比，也只是略有提升。”

某房企北京市場營銷負責人告訴記者，其在北京昌平的兩個項目自2月以來整體來訪水平已經跟去年9月、10月的來訪量持平，銷售量也有所回升。據他介紹：“這主要是疫情政策優化前以及春節期間購房需求的釋放，春節后明顯感覺到客戶購買信心有所提升。”

值得注意的是，不少房企正在趁著一季度加快項目去化速度。根據中指研究院統計，今年前兩個月，TOP100房企銷售總額為9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅已大幅收窄29.2個百分點。尤其是2月單月，TOP100房企銷售額環比上升35.1%，同比上升28.5%，實現雙增長。其中，國企、央企銷售端回升最快，同比幾乎回正。比如2月份榜單排名第四、第五的中海和華潤，近期均在北京加大了新盤的營銷力度。

上述房企營銷負責人表示：“目前昌平項目剩余貨量不太多了，能搶跑的話還是會集中往前趕業績。”

京投發展營銷相關負責人也表示：“2023年將是地產新周期轉換的關鍵一年，也是公司運營提速的關鍵周期。上半年除了東壩北熙區項目之外，公司還會在北京門頭溝新開一樓盤。”

據了解，盡管自今年1月以來，各地從購房資格、首付比例、房貸利率等方面密集調整了需求端政策，但北京市目前政策仍未有明顯的調整跡象，仍舊執行嚴格的“認房又認貸”政策，首套房貸利率為4.85%。

今年2月下旬，北京市房山區傳出取消“認房又認貸”的消息，隨后便得到房山區住建委的辟謠。據了解，根據房山區政府官網，2022年區域內的待售面積為271.8萬平方米，較上一年增長26%，去化壓力較大。近期，為減少購房者顧慮，房山區38個在售樓盤項目以自發聯盟形式自愿承諾購房后30天內無理由退定金。

而早在去年8月時，北京市住建委即選取了昌平平西府、順義福環、薛大人莊3宗地塊試點“全齡友好社區”，中心城區60歲及以上的老年家庭，名下無住房、無在途貸款的，首付比例最低可到35%，子女可接力還貸，被業內認為是對“認房又認貸”的小范圍松動。此外，當年11月份，北京市通州區臺湖、馬駒橋地區取消了“雙限購”政策。

在今年的政府工作報告中，北京市提出，針對房地產市場，要完善“一區一策”調控措施，支持“一老一小”、中心城區人口疏解和職住平衡的合理住房需求。業內認為這意味著北京市對于房地產政策的管理將進入更加精細化的階段。

據中指研究院的統計，截至2022年底時，北京市場新房庫存接近5年高點，區域之間市場分化明顯，核心區由于供地不足，出清周期普遍小于10個月，而部分遠郊區去化壓力突出，實行“一區一策”的必要性十分突出。

“需要觀察3月后北京是否會出臺實質性調控政策，如信貸和調控政策也全面進入寬松階段，對于潛在的剛需與剛改客群，將形成新一輪的需求釋放刺激。”某房企人士表示。

（編輯：盧志坤 校對：顏京寧）

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