2022年4月1日，未能按期刊發(fā)2021年年度業(yè)績的佳兆業(yè)開始停牌，此后的每一天，公司都在為復(fù)牌努力。

這段“禁閉期”持續(xù)了將近一年。

(資料圖片僅供參考)

3月10日，佳兆業(yè)正式復(fù)牌交易，以0.57港元的價(jià)格低開，開盤后股價(jià)急挫，一度跌近40%，隨后有所回升，最終報(bào)收0.66港元，跌幅為21.43%，總市值46.3億港元，較停牌前的58.93億港元縮水超12億港元。

于佳兆業(yè)而言，復(fù)牌是公司在化債路上取得的階段性的勝利。截至2022年6月末，該公司有合計(jì)約871.47億元的銀行及其他借款發(fā)生違約，脫困之路依舊任重道遠(yuǎn)。

01

遲來的年報(bào)

佳兆業(yè)是今年首家復(fù)牌的出險(xiǎn)房企，達(dá)成復(fù)牌的條件之一是公布財(cái)務(wù)業(yè)績。

復(fù)牌前一日晚間，佳兆業(yè)披露了2021年年報(bào)以及2022年上半年的未經(jīng)審核業(yè)績。這兩份遲來的“成績單”并不好看，但更重要的是履行信批義務(wù)動(dòng)作本身所傳達(dá)的信號。

2021年，該公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額923.52億元；營收約355.45億元，較2020年下降36.27%；對應(yīng)歸母凈利潤虧損約127.27億元，上一年同期則為盈利54.47億元，跌幅達(dá)到333.64%；同期毛利率為13.02%，凈利率-37.3%。

這一年，佳兆業(yè)還有補(bǔ)充土儲(chǔ)的動(dòng)作，全年摘地17宗，權(quán)益計(jì)容建筑面積約254萬平方米，其中的61%位于大灣區(qū)，華西、長三角及環(huán)渤海分別占20%、12%、6%，合計(jì)權(quán)益地價(jià)255.83億元。

相關(guān)的外拓投資活動(dòng)在2022年開始停滯，公司經(jīng)營情況也持續(xù)下行。

截至2022年6月末，佳兆業(yè)的合約銷售額僅有104.97億元，平均每個(gè)月約17.5億元，較2021年上半年的638.54億元大幅下滑。受此影響，公司同期營收較2021年上半年下降55.33%至134.31億元；歸母凈利潤虧損約76.73億元，同比下滑355.5%；毛利約23.11億元，上一年同期則為92.78億元。

因處置資產(chǎn)變現(xiàn)，截至2022年上半年，佳兆業(yè)擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量從2021年底的227個(gè)減少為220個(gè)，對應(yīng)總土儲(chǔ)面積減少178萬平方米至2740萬平方米，其中60%位于大灣區(qū)，而深圳及廣州市場占該區(qū)域的38%。

曾有報(bào)道指出，佳兆業(yè)曾在爆雷后不久梳理出一份資產(chǎn)處置清單，涉及價(jià)值818億元的18個(gè)深圳項(xiàng)目，對應(yīng)銀行融資203億元，截至2022年9月，其正式轉(zhuǎn)讓8處資產(chǎn)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓用地面積約363公頃。

負(fù)債情況來看，截至2022年6月末，該公司的總借款金額為1314.91億元，其中約1065.37億元須在一年內(nèi)償還、約81.9億元須在一至兩年內(nèi)償還、約63.3億元在未來兩至五年內(nèi)到期，剩余的部分則在五年后償還。

而其同期對應(yīng)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為108.84億元，較2021年末減少33.5%，這其中還有約56.62億元為受限資金。若剔除受限資金，公司現(xiàn)金短債比僅0.03倍，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率上升至83.4%，凈負(fù)債率增至313.2%。

02

債務(wù)“炸彈”

這一連串?dāng)?shù)據(jù)直觀地反映了佳兆業(yè)所面臨的困境。自2021年下半年理財(cái)產(chǎn)品爆雷以來，該公司負(fù)債水平、經(jīng)營數(shù)據(jù)、現(xiàn)金流量等核心指標(biāo)均急劇惡化，如今的局面已經(jīng)是公司多方努力的成果。

2022年3月的年報(bào)季里，新力、寶龍、世茂、融信、融創(chuàng)、恒大、奧園、花樣年等多家房企宣布年報(bào)延期，這其中有17家企業(yè)目前仍處在停牌狀態(tài)。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，若上市企業(yè)持續(xù)停牌18個(gè)月，則港交所有權(quán)將其摘牌。按此來看，那些于2022年4月1日開始停牌的房企，它們達(dá)成復(fù)牌的最后截止時(shí)間是2023年9月。

為了復(fù)牌，佳兆業(yè)于2022年6月更換審計(jì)機(jī)構(gòu)。除年報(bào)編制外，審計(jì)機(jī)構(gòu)還需要幫助公司證明遵守上市規(guī)則第13.24條，即發(fā)行人須有足夠的業(yè)務(wù)運(yùn)作并且擁有相當(dāng)價(jià)值的資產(chǎn)支持其營運(yùn)。

因而，該公司在2021年的年報(bào)中也強(qiáng)調(diào)，截至報(bào)告期內(nèi)的資產(chǎn)總值約為2901.3億元，“集團(tuán)以具足夠價(jià)值的資產(chǎn)開展業(yè)務(wù)”。

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香頌資本董事沈萌告訴《國際金融報(bào)》記者，佳兆業(yè)這類出險(xiǎn)房企的復(fù)牌有兩種可能，一是根據(jù)港交所要求，到期必須復(fù)牌，另一個(gè)可能是企業(yè)解決了問題主動(dòng)復(fù)牌，“如果是前者、被動(dòng)復(fù)牌的話，那么二級市場的拋壓就會(huì)很大，但倘若是后者則屬于利好，會(huì)提振投資者信心”。

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在其看來，這也是今日佳兆業(yè)股價(jià)跌幅收窄的原因，他指二級市場存在過度拋售的壓力，但有些屬于過度恐慌，一些投資者會(huì)抓住相應(yīng)的機(jī)會(huì)買入。

有資深地產(chǎn)人士對記者直言，港交所給到每家停牌公司的時(shí)間都是一樣的，佳兆業(yè)先復(fù)牌是因?yàn)榻o到他們的時(shí)間已經(jīng)快用完了，再不復(fù)牌就得退市了。因此，復(fù)牌也不代表風(fēng)險(xiǎn)都已經(jīng)解除了，更不能說明公司狀況已經(jīng)好轉(zhuǎn)。

誠然，尚未解決的資金問題仍是一顆不定時(shí)“炸彈”，佳兆業(yè)也在業(yè)績報(bào)告中表示將全力以赴盤活資產(chǎn)回籠資金，積極化解流動(dòng)性危機(jī)。

有消息稱，早在爆雷之初，佳兆業(yè)便獲得了離岸債券持有人所提供的重組方案，彼時(shí)公司未償還的境外債為117.8億美元；去年9月底，離岸債權(quán)人又向佳兆業(yè)提供了另一份債務(wù)重組方案，即以20億美元收購其已停工的住宅項(xiàng)目，并且還提出將對公司美元債券提供23億美元的本金減免，并將注入5.5億至7億美元(約43億至55億港元)的新股本。

佳兆業(yè)對這些方案均未作出公開表態(tài)。2022年上半年，該公司境內(nèi)完成了多筆融資展期，另有多個(gè)項(xiàng)目完成債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)盤活，項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷；而對于境外債，其表示將持續(xù)與境外債權(quán)人進(jìn)行建設(shè)性對話，以期盡快與所有境外債權(quán)人達(dá)成全面解決方案。

一個(gè)有力的支撐是，截至2022年6月末，佳兆業(yè)手中仍有176個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土儲(chǔ)，占地面積約5394萬平方米，這部分資產(chǎn)是公司化債的重要籌碼。

記者? 吳典

編輯? 左宇

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