新京報訊 （記者袁秀麗）3月28日，高力國際發布的第一季度北京辦公樓市場數據顯示，一季度北京辦公樓市場活躍度明顯提升，月度帶看量從去年四季度6-7組恢復到18-19組，相當于增長約2倍，但成交轉化率較低，降低業主和租戶的租金預期差距是關鍵。

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對此，高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，政策的傳導需要時間，企業預期調整、市場信心恢復和實際需求落地均需要時間。

麗澤商務區連續9個季度實現去化

降本增效仍是北京寫字樓企業用戶的基本策略。據高力國際統計，今年一季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量再度轉負，為-6.1萬平方米。在核心甲級市場無新增供應的情況下，空置率環比上升0.9%為16.9%，凈有效租金環比降低0.7%至每月每平米328.8元。

值得關注的是，麗澤市場該季度實現了1.6萬平方米的去化，依然是市場唯一的熱點區域，這是麗澤商務區連續9個季度持續去化，其空置率環比下降1.6%至35.1%，凈有效租金保持穩定。但是，一季度望京酒仙橋和中關村的甲級寫字樓市場租金降幅較大，環比降幅分別為2.5%和1.4%。

對此，嚴區海表示，雖然中國經濟社會的發展在2023年不再受到疫情的襲擾，但疫情給企業帶來的影響并非短期內能夠消失。政策的傳導需要時間，企業預期調整需要時間，市場信心恢復和實際需求落地也需要時間，而這個滯后的時間差也在影響2023年北京辦公樓市場。目前，企業經營尚待恢復，亟待政府的關注和扶持，減稅降費和產業扶持是最直接有效的舉措。

據高力國際首次發布的北京市場信心調研報告顯示，北京市場信心顯著回升，超過六成的北京受訪者表示信心較高，其中企業用戶對未來北京經濟的發展更為樂觀，大規模的國企和外企有著更為強烈的擴張意向。伴隨著防疫政策的調整以及助企紓困政策的發布，北京投資商和開發商對辦公樓市場的回暖持樂觀態度，產業園區作為新興產業的重要載體也得到廣泛關注。

月度帶看量從6-7組恢復至18-19組

從一季度來看，北京辦公樓市場活躍度明顯提升。高力國際抽樣調查了北京核心區域不同子市場的50棟甲級寫字樓，全部項目平均月度帶看量從去年四季度一個月大約6-7組快速恢復至今年一季度的18-19組。一季度帶看量的高峰集中在春節后的2至3周，但此后帶看量又出現了不同程度的下滑。

嚴區海認為，從帶看量快速恢復的原因來看，一方面是疫情消散，市場進行正常的商務租賃活動；另一方面，去年12月北京市場仍受疫情影響，之后又恰逢春節假期，因此市場累計的帶看需求在春節后得以釋放。然而，需要指出的是，就算個別項目帶看量恢復到一個月40-50組，也只是恢復到其正常市場環境下70%左右的水平。從帶看量后續出現不同程度的下滑可見整體市場活躍度依然不穩定。

在高力國際華北區研究部董事陸明看來，現在市場處于租賃活躍度提升，但成交轉化率極低的市場環境，這也一定程度上體現了樓宇業主和企業租戶在租金和租賃成本上存在一定預期差距。

“需求端的強度將決定整個甲級辦公樓市場未來的走勢，其中疫情影響、企業預期和擴張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個需求側表現的四個核心因素。”陸明說，如果2023年市場需求如期恢復，則以上四點需要出現積極改善。從一季度的市場表現來看，基本上疫情影響已經消散，隨著經濟增長穩步恢復，助企紓困政策的不斷發酵，企業信心將逐步改善，其擴張意愿也會逐步增強；同時，隨著宏觀經濟和企業報表的不斷修復，企業的承租能力也將增強，更有利于成交轉化率的提升。

不過，陸明認為，由于政策效果的滯后性，這些變化大概率會在今年下半年出現明顯改善。至于頭部互聯網大廠退租的影響，將會貫穿整個2023年。因此，全年需求側的表現大概率是結構性的溫和復蘇，不太可能恢復到疫情前的凈吸納量水平。

陸明預期，隨著核心產業辦公面積調整在2023年結束，2024年的整體甲級市場才有可能重新回到去化周期。2023年的市場主旋律將是在總需求不足的前提下，如何降低業主和租戶的租金預期差距，這也是市場實現成功去化的關鍵。

編輯 楊娟娟

校對?付春愔

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