繼自然資源部和銀保監會表態將推動常態化開展不動產“帶押過戶”服務后，3月31日，北京銀保監局、人民銀行營業管理部、北京市規劃和自然資源委員會、北京市住房和城鄉建設委員會聯合發布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。居民在出售在京住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款，可在原抵押權不解除的情況下直接辦理住房所有權轉移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款。

需同時滿足四方面條件

以往，北京市居民出售住房需事先結清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風險的“過橋貸”。此次，《通知》明確規定住房交易雙方可以在原抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉移登記，有效克服了傳統方式下交易成本高、時間長、流程復雜等問題。

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據了解，“帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。《通知》明確，北京市個人存量住房交易進行“帶押過戶”必須同時滿足四方面條件。首先，是北京市個人存量住房交易；其次，交易住房在北京市轄內商業銀行設立且僅存一次有效抵押；此外，要求交易賣方未結清貸款為個人住房商業貸款，或已還清公積金貸款且無相應抵押登記的組合貸款；最后，要求交易買方全款或辦理個人住房商業貸款購房。

光大銀行金融市場部分析師周茂華表示，北京市采取存量房“帶押過戶”模式，相對于傳統存量房交易，出讓方無需還清按揭貸款，可以直接實現抵押貸款變更過戶，這使得存量房交易更加便利、交易成本更低，有助于提高存量房流動性，提升存量房市場交易活躍度；同時，存量房交易活躍，有望帶動新樓盤的需求。

北京市“帶押過戶”模式存在一定的特色，兼容了跨行貸款，《通知》指出，購房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開辦此項業務的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購買貸款未結清的住房。同時，也降低了“帶押過戶”交易成本，《通知》明確，銀行不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。此外，北京市不動產登記中心可實現住房轉移登記和抵押權變更登記一站式辦理，有關部門通過北京金融綜合服務網向銀行提供數據交互服務，便利不同銀行進行線上信息傳輸，提升“帶押過戶”交易便利度。

北京商報記者注意到，已有銀行開啟線上推廣個人存量住房交易“帶押過戶”業務。據農行北京分行介紹，“帶押過戶”業務依托北京金融綜合服務網，將提供農行北京分行轄內貸款、跨行貸款和全款購買3種情形下的個人存量住房交易，買賣雙方可根據房屋實際交易情況選擇適用的辦理流程。目前，該行已全面對接北京金融綜合服務網，做好“帶押過戶”業務流程規范、信息系統改造、人員業務培訓等各項配套準備工作。在開展“帶押過戶”業務過程中，農行北京分行不收取額外擔保費或服務費，且“帶押過戶”業務無須先行結清原房貸，直接登記過戶的交易模式，免除了傳統存量住房交易過程中，賣方自籌資金結清銀行房貸的交易成本。

常態化開展“帶押過戶”服務號角吹響

就在前一日，自然資源部和銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，對協同做好不動產“帶押過戶”做出全面部署，要求各地要在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。具體措施包括：推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。

據悉，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。談及“帶押過戶”政策的影響，周茂華認為，部分區域實施“帶押過戶”政策有利于存量房流動性提升、交易成本下降，明顯利好存量房交易市場，預計后續個人房貸業務與存量房交易量有望明顯擴大。

易居研究院研究總監嚴躍進進一步指出，北京市此次的“帶押過戶”政策與《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》的精神高度吻合，這說明各個城市都在陸續在帶押過戶的流程設計和基礎設施建設方面發力，進而更好地推出這項制度。此類“帶押過戶”政策對于減少提前還貸的現象有積極的作用，當然最大的影響在于二手房出售基本可以隨時進行，無需籌錢償還貸款，使得二手房的交易速度加快，也減少了二手房交易中的交易糾紛和金融風險。

“帶押過戶政策是一種創新的政策，可以總結為是基于不動產登記制度創新的二手房金融服務優化模式”，嚴躍進認為，此次北京市“帶押過戶”相較其他城市有一些新的創新。例如，政策明確兼容跨行貸款，便利居民更加靈活地選擇購房方式。從“帶押過戶”對于購房者的覆蓋面來說，更吻合各類不同的購房和貸款需求。

北京商報記者 李海顏

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