作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

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4月20日，有媒體報(bào)道稱“深圳將取消二手房指導(dǎo)價(jià)”。網(wǎng)傳消息主要集中在兩點(diǎn)：深圳二手房參考價(jià)政策不調(diào)整；銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作為參考。

多家媒體聯(lián)系當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)市場(chǎng)主體，銀行方面表示“沒見到文件”，不少當(dāng)?shù)刂薪榉Q“銀行已不看政府參考價(jià)，而看網(wǎng)簽價(jià)和評(píng)估價(jià)”。

盡管當(dāng)前正式文件并未出臺(tái)，具體銀行以哪種標(biāo)準(zhǔn)放款暫還未確定。但深圳二手房參考價(jià)調(diào)整引發(fā)熱議背后是其市場(chǎng)極具特殊性的表現(xiàn)。

2021年2月8日，深圳曾宣布建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，3595個(gè)小區(qū)被納入。

由于參考價(jià)與銀行貸款掛鉤，因此對(duì)市場(chǎng)影響巨大。政策實(shí)施一段時(shí)日之后，深圳一度高漲的二手市場(chǎng)成交量出現(xiàn)明顯下滑。

深圳二手房參考價(jià)是否取消，不敢妄議。筆者認(rèn)為，當(dāng)前實(shí)施的二手房參考價(jià)已成為當(dāng)?shù)貥鞘械囊环N長(zhǎng)效機(jī)制了。這與此前深圳二手房供應(yīng)相對(duì)缺乏彈性，存在炒作，甚至有演化為抱團(tuán)漲價(jià)、暴力拉升房?jī)r(jià)等非理性情況的市場(chǎng)現(xiàn)象，因此深圳才“該出手時(shí)當(dāng)出手”正式出臺(tái)嚴(yán)格的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

當(dāng)這個(gè)參考價(jià)政策一旦向全社會(huì)發(fā)布，并明確與銀行貸款評(píng)估價(jià)直接掛鉤，就似乎意味著“開弓沒有回頭箭”，這或在參考價(jià)出臺(tái)之時(shí)就已經(jīng)注定。

目前，國(guó)內(nèi)有十余個(gè)城市推出了二手房參考價(jià)，但只有深圳執(zhí)行得最為徹底。比如上海、廣州兩地政策執(zhí)行中就有一定“回旋余地”。

隨著自2022年開始的政策回調(diào)，深圳樓市整體在逐漸回溫。中指院數(shù)據(jù)顯示，深圳二手成交占比繼2月之后，3月成交量再創(chuàng)新高，3月全市二手住宅過(guò)戶量已接近2021年2月水平。雖然還未正式突破4000套，但對(duì)市場(chǎng)信心仍起到一定提振作用。

3月行情既有疫情防控政策松綁后需求集中釋放，也有延自2022年年底多方利好政策的疊加影響。總體而言，3月份深圳樓市是多方利好影響下的一個(gè)集中恢復(fù)期。

面對(duì)新市場(chǎng)情況，筆者建議深圳的二手房參考價(jià)政策可保持不變，但在執(zhí)行過(guò)程中可以采取更為靈活的實(shí)施辦法，即銀行可根據(jù)參考價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)格孰低的原則。

這樣做，一方面讓銀行按揭評(píng)估價(jià)格更靠攏市場(chǎng)價(jià)格，避免參考價(jià)失真；另一方面，也避免了調(diào)整并公布參考價(jià)導(dǎo)致市場(chǎng)形成“房?jī)r(jià)輪番下跌”的預(yù)期。

希望二手房參考價(jià)能夠成為市場(chǎng)價(jià)格的錨，讓市場(chǎng)價(jià)格向參考價(jià)格靠攏，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)效目標(biāo)。(中新經(jīng)緯APP)

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