經濟觀察網記者田國寶從北京德勝門北側沿安德路向東走幾百米就是林家胡同，站在林家胡同口，兩棟6層帶電梯的現代化住宅樓，在一片低矮的老舊平房中，顯得格外醒目。

(資料圖)

這個名為德勝雅苑的小區，又稱安德路77號，由兩棟住宅樓組成，1號樓有7個單元，2號樓有4個單元。

小區已經有部分居民入住，水、電、暖和燃氣等相關生活配套已接入使用，但實際上，這個項目沒有辦理竣工驗收手續，小區內所有入住的購房者都沒有完成網簽，還有一部分購房者至今無法拿到房子。

從2006年開售至今，17年時間里，位于寸土寸金的北京西城區的德勝雅苑，房價從2萬多元/平方米漲至12萬元/平方米以上，翻了約6倍。房子就在哪里，資產升值也肉眼可見，但購房者距離真正成為“業主”仍然非常遙遠。

針對網簽和交付入住事宜，購房者與開發商經歷了多年、多輪的協商、訴訟。

購房者介紹，開發商北京恒遠基業房地產開發有限公司（以下簡稱“恒遠基業”）稱，因為項目處于查封狀態，所以無法辦理網簽；而無法辦理交付和入住手續，則是因為項目存在違建，不具備竣工驗收條件。

針對德勝雅苑無法網簽、竣工驗收及交付等事宜，經濟觀察網嘗試采訪項目開發商，恒遠基業注冊辦公地的一位工作人員稱，恒遠基業不在此辦公；而物業工作人員則確認了恒遠基業在小區內兩棟樓之間的物業用房內辦公，且前述工作人員就是開發商，恒遠基業的多個注冊電話均處于停機或銷號狀態。

無法收房

耿超是德勝雅苑的購房者之一，雖然交了首付款，簽訂了購房確認書，但買房近16年了，他一直無法網簽、收房，也無法入住。

2007年10月22日，耿超作為甲方與恒遠基業簽訂兩份《投資協議》，合計向后者投資85.3萬元用于安德路77號項目（即德勝雅苑）開發建設工作。

協議約定，項目正式銷售時，恒遠基業分別以2.19萬元/平方米和2.26萬元/平方米價格向耿超出售兩套住宅，一套84.58平方米，一套43.81平方米，投資款本金及利息作為部分房款。

雙方約定，資金使用時限從2007年10月22日至2008年3月30日，房子交付時間為2009年6月30日，資金使用期滿后，如果恒遠基業不能簽訂正式合同，耿超繼續保留買房權利，恒遠基業按年息3.8%支付利息；如果耿超放棄買房權利，恒遠基業則按6%年息支付利息。

2007年10月28日，恒遠基業為耿超開具85.3萬元的投資款收據；第二天，耿超通過工商銀行將85.3萬元電匯給恒遠基業。

項目開工前，購房者和開發商雙方簽訂投資協議，這是當年部分開發商籌集資金的主要方式。

2008年4月19日，因為投資協議期滿，雙方補簽了一份《補充協議》，將投資協議期限延長至2008年6月30日，并再次確認了投資協議的相關內容。由于項目拆遷進展緩慢，遲遲未能動工，雙方無法簽訂正式購房合同。

一直到2011年9月30日，安德路77號項目獲得預售證。2012年3月15日，耿超與恒遠基業簽訂兩份《購房確認書》，這份確認書連同之前的《投資協議》，在后來的法院判決中，被認定為預售合同。

4月12日，經濟觀察網在現場看到，耿超的兩套房子，其中一套房已經更換為智能門鎖，另一套房門把手還有原始包裝。

該項目多數購房者的購房歷程與耿超類似，2006年到2010年之間，與開發商簽訂投資協議，2011年到2012年之間，陸續與開發商補簽了購房確認書，也正是在這一年，項目網簽環節出現變故。

據購房者介紹，2012年，開發商召集購房者，稱項目被豐臺區法院查封，無法辦理網簽手續，要求購房者退房。但由于彼時項目售價已經翻番至5萬元/平方米，大部分購房者沒有選擇退房。

從2013年開始，陸續有購房者將開發商訴至法院，要求開發商履行合同，與購房者簽訂網簽合同。彼時，預售許可證已經過期，且項目被多家法院輪候查封，不具備網簽條件，并持續至今。

據多位購房者介紹，2018年，恒遠基業找購房者一對一談話稱，雖然項目沒有竣工驗收，但補交2.5萬-3萬元/平方米不等的房款，以及50萬元的手續費后，購房者可以先入住。

有不少購房者給開發商補了房款，并順利入住，但也有一些購房者和耿超一樣，不同意補交房款，他們擔心，因為沒有網簽，即便補交了房款，房子依然面臨被法拍的風險。

2017年10月30日，西城區房管局發布告知書稱，項目自拆遷以來，在整個銷售過程中，均存在歷史遺留問題，不能辦理網簽及相關手續，因此建議居民不要直接與恒遠基業辦理入住手續。

查封和違建

德勝雅苑項目被查封，緣起恒遠基業歷史糾紛。恒遠基業成立于2000年，旗下有花園村住宅樓和安德路77號兩個項目，其中花園村住宅樓項目于2002年開始銷售，安德路77號項目于2001年啟動。

在這前后，恒遠基業接手一筆不良資產，其中主要涉及花園村住宅樓資產及相關債務，也正是這筆不良資產中一筆由恒遠基業承擔的2000萬元左右的債務，最終導致德勝雅苑項目被查封。

2006年3月24日，瑞華亭、楊海涌、蔣乃昌、楊立英和馬淑英將恒遠基業100%股權轉讓給瀚峰置業，轉讓價為1800萬元及480平方米房子。由此，恒遠基業控制權發生轉移，但這筆交易只針對安德路77號項目，還是包括相應債務，交易雙方各執一詞。

對于德勝雅苑項目被查封的具體時間，開發商在給購房者告知書中稱是2011年7月；但一份涉案判決書顯示，豐臺法院查封時間為2013年1月15日，之間相差一年半的時間。這一差異并沒有獲得開發商進一步解釋。

項目被查封時間事關網簽。德勝雅苑預售證獲取時間為2011年9月30日，如果當年7月已經被查封，項目如何在9月拿到預售證？如果查封時間為2013年1月，那么，自取得預售證一年多的時間里，恒遠基業沒有為購房者辦理網簽。

北京住建委在2023年2月給購房者的回復中稱，德勝雅苑項目實施過程中，恒遠基業由于自身工程進度及其他原因，導致項目嚴重逾期。同時，北京住建委給出意見：司法查封和行政限制解除后，可以向房管部門申請銷售備案手續，辦理網簽。

其實網簽之外，還有一道難關，便是竣工驗收。北京規自委西城分局在一份答復中稱，項目存在增加建筑面積、調整功能布局、代征道路用地上應拆建筑物未拆除等問題，不符合規劃驗收條件。

北京規自委西城分局2021年12月21日下發的行政處罰顯示，1號住宅樓未按照《建設工程規劃許可證》審批內容建設，擅自增建地下一層建筑物，建筑面積1149.14平方米。

因法院查封不具備網簽條件，因違建無法竣工驗收，由此，購房者既無法辦理網簽，也無法收房；而向開發商補交房款的購房者能夠入住，等同于事實上的占有，項目形成了一個交付怪圈。

耿超等不補交房款的購房者在這一怪圈中處境尷尬，他們普遍認為，房價上漲是導致這一局面的根源。目前，德勝雅苑附近的房價普遍超過12萬元/平方米，從買房時算起，房價漲了約6倍。

歷經20年

安德路77號項目原為舊城危房改造項目，土地為劃撥用地，最早在2001年啟動，2002年獲得建設工程用地許可證和建設工程規劃許可證，但后續工作進展一直較為緩慢，直到2006年項目公司股權易主。

2006年3月，恒遠基業原來的5名自然人股東將股權全部轉讓給北京瀚峰置業，后者實際控制人為王希巖和史紅彥，2016年經過股權變更后，實控人為張輝和王學永，目前王希巖和史紅彥仍在恒遠基業任職。

2007年9月底，項目開始拆遷工作，當時采取貨幣安置和商品房回遷兩種安置方式。拆遷工作啟動前后，項目以《投資協議》的名義對外銷售。

一份權威文件顯示，項目由兩棟樓組成，1號樓7個單元共90套住宅，包括70套回遷房和20套商品房；2號樓4個單元共72套住宅，全部為可對外銷售的商品房。

2009年項目再次獲得建設工程規劃許可證，為進一步重新啟動奠定了基礎。

2011年5月24日，北京市住建委為項目頒發了施工許可證，施工規模為15202平方米，施工單位為山東興潤建設有限公司。

2011年9月30日，德勝雅苑獲得預售許可證，包括1號樓20套及2號樓全部，合計92套7616.18平方米，預售證到期時間為2012年9月30日。

2013年1月15日，豐臺法院對德勝雅苑房屋進行查封；2016年8月31日，北京二中院對小區房屋進行二次查封；第二天，二中院又對項目土地進行查封。期間，也有部分購房者對購買的房源向法院申請查封。

耿超的一審判決書認定，投資協議、補充協議和購房確認書等有效，但是由于項目存在超規劃施工等問題，“如果法院貿然判決被告辦理竣工驗收并交付房屋，將導致案件無法執行，故本院認為雙方合同暫不具備履行條件，待竣工驗收完成之后，原告可選擇繼續履行合同”。

2011年5月下發的二審判決，駁回了耿超的上訴，維持原判。

從中不難看出，法院將之前耿超與恒遠基業簽訂的《投資協議》、《補充協議》和《購房確認書》等認定為有效的購房合同，但由于項目違規不具備交房條件，所以駁回了訴訟。

從法律和法規層面看，該項目由于沒有辦理網簽，也不具備竣工驗收條件，所以無法交付；實際上，從2017年開始，開發商已經向一部分補房款的購房者交了房。

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