2023年以來，在防疫政策優(yōu)化疊加樓市利好政策持續(xù)顯效作用下，前期積壓購(gòu)房需求集中釋放，重點(diǎn)城市在2-3月啟動(dòng)了樓市“小陽春”行情，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦出現(xiàn)修復(fù)態(tài)勢(shì)，但4月房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度持續(xù)性不足，購(gòu)房者置業(yè)情緒下降，重點(diǎn)城市新建商品住宅成交規(guī)模環(huán)比回落，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月重點(diǎn)100城成交面積環(huán)比下降超兩成，在去年同期低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)約40%。1

疫后首個(gè)“五一”假期，居民出游消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，文旅部數(shù)據(jù)顯示，今年五一假期全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游出游合計(jì)2.74億人次，同比增長(zhǎng)70.83%，按可比口徑恢復(fù)至2019年同期的119.09%；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入1480.56億元，同比增長(zhǎng)128.90%，按可比口徑恢復(fù)至2019年同期的100.66%。與此形成對(duì)比的是，房地產(chǎn)銷售整體表現(xiàn)平淡，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年五一期間（4月29日-5月3日），代表城市成交規(guī)模較去年五一假期增長(zhǎng)約25%，其中多個(gè)城市受低基數(shù)影響，同比增幅較大，但整體較2019年同期降幅仍超兩成。

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【資料圖】

表：2023年五一假期（4.29-5.3）代表城市新建商品住宅成交情況

注：合肥、海寧、柳州、清遠(yuǎn)、西寧2023年5月3日商品住宅暫無成交數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）

▌典型城市

北京

新房方面，五一假期（4月29日-5月3日），房企積極緊抓營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，積極引流、蓄客，部分樓盤推出了特價(jià)房、一口價(jià)房源活動(dòng)，此外，大部分售樓處開展砸金蛋、來訪禮等營(yíng)銷活動(dòng)，吸引客戶，整體來看，新房售樓處人流量尚可，但認(rèn)購(gòu)成交較為一般，五一期間，北京商品住宅網(wǎng)簽僅114套，成交面積為1.40萬平，較去年五一假期降幅超六成。

二手房方面，4月以來，北京二手房市場(chǎng)成交走勢(shì)放緩，五一假期市場(chǎng)較為平淡。一方面，前兩月積壓需求集中釋放過后，需求正常回落，加之入學(xué)需求集中在3-4月，因此二手房市場(chǎng)活躍度明顯回落；另一方面，疫情過后，五一假期出游熱，導(dǎo)致業(yè)主配合看房積極性不高，置業(yè)看房客戶也較為有限，因此五一假期帶看、成交量較低。

上海

五一期間，上海新房市場(chǎng)保持一定活躍度，出游人數(shù)雖較多，但項(xiàng)目到訪量相比節(jié)前明顯增加，因三批次新房項(xiàng)目陸續(xù)推出，市場(chǎng)供應(yīng)較為充足，且部分項(xiàng)目位置及產(chǎn)品較好，吸引大量購(gòu)房者到訪及認(rèn)購(gòu)，假期中有11個(gè)項(xiàng)目開始認(rèn)購(gòu)，5個(gè)項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購(gòu)開盤，同時(shí)未開啟認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目到訪者也較多，其中楊浦區(qū)江浦板塊保利建工海玥天匯，認(rèn)購(gòu)率達(dá)383%。

廣州

五一期間，廣州約30個(gè)樓盤有營(yíng)銷動(dòng)作，其中以加推和開放營(yíng)銷中心及樣板房為多，從現(xiàn)場(chǎng)人氣來看，五一假期樓市人氣維持較好，相比4月份有明顯提升，而成交方面，除個(gè)別項(xiàng)目去化較好外，整體去化水平一般。整體而言，當(dāng)前購(gòu)房者觀望情緒仍較重，同時(shí)分化也十分明顯，市場(chǎng)信心仍有待提升。

深圳

五一期間，盡管各大房企紛紛推出特價(jià)房，優(yōu)惠力度增加，但成交量并未取得預(yù)期效果，當(dāng)前樓市信心仍沒有恢復(fù)。

杭州

五一期間，杭州樓市整體表現(xiàn)平淡。供應(yīng)端，杭州不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)合庫(kù)，暫停房屋交易合同網(wǎng)簽備案、個(gè)人住房信息查詢等業(yè)務(wù)，受此影響房企開盤和促銷意愿一般，除郊區(qū)促銷力度較大之外，主城范圍內(nèi)的樓盤相關(guān)營(yíng)銷動(dòng)作較少。需求端，購(gòu)房者外出旅游居多，看房人數(shù)也明顯少于往年。從板塊情況來看，表現(xiàn)依舊冷熱不均，江灣新城、未科等板塊項(xiàng)目來訪依舊高漲，臨平、蕭山等大多數(shù)板塊來訪低于日常。

蘇州

五一假期蘇州不少純新盤紛紛公開展廳與示范區(qū)，但案場(chǎng)的客戶到訪情況相比火爆的旅游人群稍顯冷清，樓盤熱度分化明顯，新房稀缺、配套完善的核心地段優(yōu)質(zhì)改善盤人氣較高，普通住宅盤的銷售則表現(xiàn)較為緩慢。

南京

四月市場(chǎng)成色不足，五一小長(zhǎng)假市場(chǎng)穩(wěn)中有升。多個(gè)新盤亮相市場(chǎng)、公開示范區(qū)，同時(shí)推出五一優(yōu)惠活動(dòng)，如特價(jià)房、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、裝修禮金、抽獎(jiǎng)雙人國(guó)外游等，案場(chǎng)來訪量較多，認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)也有一定提升，但與春節(jié)后2、3月相比，日均認(rèn)購(gòu)量仍有所下滑。

武漢

武漢樓市進(jìn)入4月后，案場(chǎng)到訪量明顯減少，全月成交量同環(huán)比均出現(xiàn)下降。五一假期適逢武漢市舉辦第40屆房交會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)推出了部分優(yōu)惠政策，整體政策更傾向于新青年人才安居，力度不大，五一假期武漢樓市市場(chǎng)活躍度一般，成交量偏低。

青島

五一期間，多個(gè)樓盤加推新房源，開發(fā)商推出多種豐富活動(dòng)吸引到訪，如親子活動(dòng)、露營(yíng)燒烤、送電影票等，部分樓盤到訪量表現(xiàn)尚可，但實(shí)際成交量并不理想，甚至低于3-4月普通周末成交量。價(jià)格方面整體相對(duì)平穩(wěn)，片區(qū)內(nèi)稀缺改善樓盤價(jià)格仍有支撐。整體來看，假期期間樓市表現(xiàn)一般，購(gòu)房者置業(yè)情緒仍偏理性。

成都

假期期間，項(xiàng)目主要以順銷為主，無新增預(yù)售及新開盤，優(yōu)惠力度維持以往較大力度，打折促銷活動(dòng)豐富，如限時(shí)優(yōu)惠券、特價(jià)房源、買房送禮品等活動(dòng)。五一期間認(rèn)購(gòu)面積與去年假期持平，市場(chǎng)整體維持一定活躍度。

重慶

重慶中心城區(qū)五一假期前房企加速推盤，供應(yīng)以西區(qū)和北區(qū)為主，單周供應(yīng)量沖高，房企促銷力度小幅加碼，以特價(jià)房、送家電和物業(yè)費(fèi)為主。五一期間市場(chǎng)熱度環(huán)比小幅回升，看房量有所增加，但成交量增幅有限。

西安

五一期間，共7個(gè)項(xiàng)目580套房源展開登記，與去年同期沒有線上登記的冷清相比，恢復(fù)較為明顯，但購(gòu)房者表現(xiàn)較為平淡，受節(jié)前網(wǎng)紅熱盤天地源永安華府登記、中海學(xué)仕里開放影響，部分購(gòu)房者對(duì)假期樓市繼續(xù)觀望。

鄭州

五一期間，鄭州新房市場(chǎng)表現(xiàn)較為冷清，無新發(fā)預(yù)售證和純新盤上市，約10余個(gè)項(xiàng)目加推新房源，共計(jì)推出1600余套，成交200余套，整體去化率較低。各項(xiàng)目推出的優(yōu)惠政策中低首付、購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼、車位券、到訪禮等常規(guī)促銷方式，折扣力度以3%-5%居多。整體來看，今年五一期間，鄭州市場(chǎng)情緒偏弱，新房市場(chǎng)熱度延續(xù)3月以來不斷下滑的趨勢(shì)。

短期市場(chǎng)預(yù)判

4月，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，……要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房”。針對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞基本延續(xù)了此前提法，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是重點(diǎn)，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體仍處于寬松狀態(tài)。

各地因城施策持續(xù)跟進(jìn)，核心一二線城市亦在優(yōu)化需求端政策，如杭州錢塘區(qū)、臨平區(qū)全域納入差異化限購(gòu)，外地戶籍只需1個(gè)月社保即可購(gòu)房，北京房山區(qū)加大人才引進(jìn)力度等。短期來看，穩(wěn)定購(gòu)房者置業(yè)信心和預(yù)期仍是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的關(guān)鍵，各地樓市政策或繼續(xù)優(yōu)化，如重點(diǎn)一二線城市庫(kù)存較高的郊區(qū)，或按照一區(qū)一策原則，優(yōu)化限購(gòu)條件和認(rèn)房認(rèn)貸政策；結(jié)合生育政策，對(duì)二孩以上家庭的限購(gòu)套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予支持；降低房屋交易稅費(fèi)等。

伴隨著各地政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步修復(fù)，預(yù)計(jì)二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或逐漸趨穩(wěn)，全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比或小幅增長(zhǎng)。從市場(chǎng)節(jié)奏和供應(yīng)角度看，4月中下旬重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市面積保持在高位，供給支撐下，預(yù)計(jì)5月新房銷售將保持一定規(guī)模，但城市分化行情加劇，熱點(diǎn)城市在供給放量、土拍情緒上升等因素帶動(dòng)下市場(chǎng)活躍度有望保持，而多數(shù)城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍然較大。

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