海棠之星項目已停工。陳標志/攝

集團公司因準備上市而掏空了一個好端端的區域項目，并引發了一系列的社會問題。

中房報記者 陳標志丨海南三亞報道

(資料圖片)

順著項目工地的一側便道，北京客戶詹先生再次來到三亞海棠之星項目。

此次他所看到的景象仍然十分凄涼：偌大的工地已經停工，工地外圍被噴繪布“包裹”得嚴嚴實實。對于車水馬龍、人來人往的“國家海岸”海棠灣，工地長久停工確實是一件很難堪的事。

在過去的6年里，詹先生差不多每年都要來從北京飛往三亞，到項目工地看看自己的房子。但事實上，開發商至今也未能將房子交付給他。

房屋交付一再延期，詹先生為此多次往返北京與海南，最后與開發商簽訂了一份購房補充協議，由開發商支付詹先生違約金。但違約金僅僅支付了一年就停了。

詹先生的遭遇并非個案，在三亞市海棠之星（推廣名“海棠華著”）項目，僅一期174套別墅符合交付條件的房源只有10套，實際交付了3套。

開發商就此回應稱，項目部分房源及土地處于法院查封狀態，去年3月份被三亞市住建局叫停銷售。“主要的原因是沒錢了，項目處于暫停工狀態。”該負責人表示，海棠之星項目本身是掙錢的，但銷售款被準備上市的集團公司抽走了。

三亞市住建局相關負責人向記者表示，海棠之星項目在法院解封前不得銷售房源；項目存在未按圖紙施工、違規加建問題，執法部門要求建設單位整改，盡快完成自行拆除違建部分。

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上千萬元買下一套停工“別墅”

“6年前，我是付全款1058萬元買了一套別墅，現在項目都爛在這里了。”穿過枯枝爛葉鋪滿一地的停車場，詹先生來到了營銷中心。

營銷中心已沒了當初人聲鼎沸的場景，售樓人員已不知所蹤。室內未開燈，光線透過灰蒙蒙的玻璃撒在沙盤上。

營銷中心外墻上張貼的一則《關于暫停銷售商品房的通知》，顯得格外刺眼。這則由三亞市住建局下發給開發商的通知，其大意是海棠之星項目未網簽房源已被外地法院查封，在法院解除查封前，開發商不得銷售該項目房源。

海棠之星項目又叫“海棠華著”，位于“國家海岸”、三亞五大名灣之一的“海棠灣”。一線海景項目，加上低層獨棟建筑的產品定位，吸引了大批外地客戶在此購房。

海棠之星項目至今已開發至四期，包括低層獨棟、高層酒店及公寓產品。在銷售人員口中的“絕版奢華別墅”，實際上是40年產權的低層獨棟產權式酒店。

詹先生購買的是海棠之星一期項目一套78平方米的“獨棟別墅”，他至今還記得6年前購房的情形——

2017年春節期間，詹先生攜家人到三亞旅游期間，被房產中介人士帶到三亞海棠灣看房。

在三亞巨源旅業開發有限公司（以下簡稱“三亞巨源旅業公司”）開發的海棠之星項目售樓處，一名售樓小姐向他推薦了78平方米的A戶型的“獨棟別墅”。

按照這位銷售人員的說法，雖然產權登記建筑面積僅為78.33平方米，但是裝修后室內使用面積可達300平方米，另外庭院面積約為150平方米，還有約17平方米的私家泳池。

78平方米的房子擴展至300平方米室內使用面積，實際上就是行內所說的“偷面積”。

詹先生曾就此提出質疑：多達200多平方米的違建，將來要是被拆除誰來承擔后果？但售樓小姐向他明確表示，“偷面積”是許多開發商操作的手段，出了問題由開發商全權處理。

“別墅居住兼投資屬性，我當時就心動了。”詹先生告訴記者，在老家的母親年壽已高，前期主要給母親養老，后期可以作為產權式酒店進行投資升值。

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購房6年遲遲交不了房

詹先生再次從北京趕來三亞向開發商討說法。陳標志/攝

2017年4月12日，三亞巨源旅業公司銷售人員前往詹先生位于北京的住所，雙方簽訂了正式的購房合同。

這套含精裝修的A戶型房源原總房款為1040萬元，由于詹先生提出在地下室多加一個保姆房而增加了18萬元費用，最終總房款為1058萬元。

“按照開發商的要求，1040萬元購房款分筆支付，840萬元（含此前簽認購書已交390萬元）購房款轉賬到開發商的賬戶，200萬元卻轉賬至一家裝修公司的賬戶。”詹先生稱，追加的保姆房18萬元費用，卻單獨匯至開發商指定的銀行賬戶。

購房合同還約定，開發商在2018年12月31日前交毛坯房，2019年9月30日前交精裝修房。2017年5月5日，該購房合同通過了當地相關部門的備案。

后來，開發商并沒有按照合同約定如期交房。2018年底，詹先生從北京飛抵三亞，到海棠之星項目一期工地查看，發現工地只建好了幾十棟框架，連地下室都未開挖。

之后，開發商對交房日期一再延期：先是延期至2020年6月30日交付，后又延期至2021年9月30日交房。如今6年時間過去了，開發商仍不能將房源交付給詹先生使用。

經交涉，2019年9月前后，詹先生與開發商簽訂了一份《購房補充協議》，開發商就延期交房問題，按日計算給購房人支付相應違約金。

“違約金支付了差不多一年，后來就再也沒支付了。”詹先生告訴記者。

“這筆1058萬元購房款中有一部分是我老母親的養老金，還有一部分是借貸，每月要還4.7萬元本息。”詹先生稱，受3年疫情影響，他手頭的生意處于停滯狀態，都是靠吃老本支撐一家人的生活，“如果開發商能按期支付違約金，也能緩解一下我手頭的困難。”

記者了解到，與詹先生相同遭遇的還有眾多購房者。今年以來，有海棠之星三期項目購房人通過網上“領導留言板”，向海南省委常委、三亞市委書記周紅波反映開發商違規售房、資金被挪用等問題。

三亞市信訪局對此答復稱，經調查，該項目一期違建問題已整改處理完畢，完成了分項驗收手續，但因開發商拖欠施工總承包單位工程款，尚未完成綜合驗收；三期房屋主體已建成，幕墻已完成70％，室內裝修已完成60％，園林已完成10％，因資金問題工程進展緩慢。三亞市信訪局還就其他問題進行了回復。

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被集團公司掏空的項目

被圍擋圍住的海棠之星項目。陳標志/攝

“這個項目是暫時停工的狀態，唯一的解決方案就是等銀行、法院解封。”最近，海棠之星項目開發商一負責人回應記者，因為拖欠銀行貸款，該項目部分房源及土地已被法院查封。

該負責人向記者介紹，海棠之星項目一期有174套房源，綜合驗收了102套，還有72套沒有驗收。目前能達到交付條件的10套，但截至目前僅交付了3套給業主。

三期129套別墅尚未驗收，目前部分還處于查封狀態。“三期與銀行有個欠款，查封了60套房子，還查封了四期5套別墅。”該負責人稱，政府監管賬戶里有1.2億元資金也被查封。

記者了解到，海棠之星項目目前開發至四期：一期、三期主要是低層獨棟產權式酒店，即售樓小姐所稱的“別墅”；二期主要是純酒店用房，四期為高層公寓，目前已建至16層已停工。

“本來這個項目（指海棠之星）是賺錢的，集團公司從這個項目抽走了很多資金過去了嘛。”上述負責人告訴記者，按照正常的情況被抽走的項目資金應該還回來，但是集團公司現在資金鏈已經出現了問題。

區域項目資金為何要被抽走呢？該負責人解釋稱，2019年至2020年間，集團公司準備上市，但是企業的總資產不夠，就從區域項目上抽走資金，拿著項目售房款去全國各地拿地“湊資產”。

“2019年至2020年整個市場情況不太好，拿的地也不太好，價格又高。”該負責人稱，企業高杠桿拿地又不能快速變現，最后集團公司也未能成功上市。

那么，海棠之星項目是怎樣被掏空的呢？記者了解到，有兩種情況：一是沒有網簽的客戶購房款，這部分資金未進政府監管賬戶，直接被抽走挪作他用；二是進政府監管賬戶的購房款，企業走正常的審批流程，比如以付工程款等名義從中抽走。

詹先生等購房人提出違約金的事，當初開發商為何爽快地答應了呢？據了解，一個重要的原因是，三亞巨源旅業公司所屬的集團公司在2020年前后急于上市，擔心購房人維權會影響到企業上市，所以就同意了部分購房人的訴求。

“現在房子還沒有全部驗收完，還有裝修也沒有弄完，暫時交不了房。”上述負責人表示，關于違建問題，他們將按照政府部門的要求整改到位，該拆的就拆。

“至于購房人同不同意我們也沒辦法，反正事情鬧得這么大了。”該負責人稱。

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開發商：等待法院解封

“現在唯一能解決的就是等銀行解封以后，讓四期（高層公寓）能正常拿到預售許可證，賣四期的房子，一部分還銀行的錢，另一部分拿去給一至三期，甚至四期搞建設。”該負責人向記者表示，該項目預期收益還有26億元至28億元，整個項目大概需要20億元左右就全部做完，項目公司并非資不抵債。

“我們的工資現在也被拖欠著，留守的工作人員也是自己掏錢叫外賣。”該負責人表示，現在能看到有個奔頭了，相關工作正在推進中。

“開發商之前說了很多承諾沒兌現，現在說啥業主也不相信了。”該負責人對詹先生說，“違約金等公司有錢了再說吧，現在談這個也不現實。”

記者了解到，去年3月22日，三亞市住建局向開發商下發了《關于暫停預售商品房的通知》，責令其在法院解除查封前，不得銷售該項目房源。

同時，三亞市住建局也向廣大購房人發出“重大交易風險警示”，稱三亞巨源旅業公司牽涉金融借款糾紛，其開發建設的海棠之星項目未網簽房源及相應分攤的土地已被蘭州市中級人民法院等機構查封，提醒廣大購房人購買此項目房源存在重大交易風險。

最近，三亞市住建局就記者提出的相關采訪事宜，專門以書面形式進行答復和說明。

三亞市住建局書面答復稱，海棠之星一期項目共建設174棟別墅，于2020年8月通過第一次竣工驗收面積為5731.4平方米（60棟別墅）；于2022年6月通過第二次竣工驗收面積為3704.86平方米（42棟別墅）。

目前，海棠之星一期項目剩余72棟別墅，因未按圖紙施工，違規加建部分未完成拆除整改，無法進行竣工驗收。

三亞市住建局答復稱，該項目建設單位在申請竣工驗收之前，該局安排監督員前往項目現場按照建施圖核實，發現一期項目存在未按圖紙施工、違規加建問題，并及時要求建設單位整改。

由于建設單位整改進度緩慢，一期項目剩余72棟別墅違規加建部分不能徹底拆除，導致不能及時組織竣工驗收。同時三亞市綜合行政執法部門已對該項目違建問題提出拆除處理意見，并一直督促該項目落實整改，盡快完成自行拆除違建部分。

對于開發商及當地有關部門的答復，詹先生感到并不滿意。最近，他多次往返北京至三亞，從一個部門到另一個部門述說自己的遭遇，希望能盡快討個說法。

值班編委：樊永鋒

責任編輯：馬琳?劉亞

審讀：戴士潮

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