極目新聞記者 劉閃

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實習生 吳璐瑤

近期，武漢二手房掛牌量持續增加，引起市場交易雙方的廣泛關注。武漢市房管局統計的數據顯示，截至今年4月底，武漢全市二手住房掛牌總量為19.3萬套，4月新增掛牌房源1.23萬套，同比增長27.66%。隨著二手房掛牌量的增加，二手房成交無論是增長速度還是市場占比，都出現較大的變化，官方統計數據顯示，今年前4月，武漢二手住房成交38126套，同比增長超過70%。反映到成交占比上，二手房也從2022年前的33%攀升至2022年的37%，再到今年前四個月約48%。

“二手房成交占比的提高，前所未有，特別是武昌、漢口老城區已經進入存量房時代。”中指研究院華中市場研究中心主任李國政分析認為，存量房時代的到來，一方面對于那些急于出手的賣家形成了一定的壓力，但另一方面對于買家來說，特別是剛性需求和改善型需求的置業者來說，房子的性價比更高了，他們有了更多的選擇空間，這反過來也有利于讓房地產回歸居住屬性。

二手房掛牌量同比增長

“真是后悔3年前沒有賣房，現在降價還不一定好賣！”5月25日，武漢市洪山區某小區的祁女士決定把二環內的一套房子在貝殼找房上掛牌：95平方米兩室兩廳，125萬元。房產經紀人小周勸她：“同小區同面積房源，掛牌價都是110萬元左右，您不著急賣房的話，掛個115萬元？”

小周的建議并非沒有道理，從業6年的他，對市場形勢的感知明顯強于一般的業主。“現在二手房源太多了，大一點的小區同時在賣的有上百套，小一點的也有幾十套，要是價格掛高了，根本沒人來看房，房子就更難賣了。”小周說，有的房子掛出去一兩年，到今年還沒賣出去。

就在祁女士將二手房掛牌的5月25日，武漢市房管局統計的數據顯示，當天武漢市存量住房網簽401套，當月8704套。相比前4月，成交數據出現一定的下滑，顯示當前市場觀望情緒仍較濃。

漢口一家房產中介門店吳經理告訴極目新聞記者，他們的門店四五月份二手房成交的數據也不太理想，大概按三成的速度在下滑。“不過前三個月的成交數據還不錯，剛開始給人有點‘小陽春’的感覺，主要還是以解決學區的買家居多，不過進入5月成交就出現了小幅的下滑。”該店的吳經理告訴記者，“漢口江邊某小區去年在售房源200多套，今年雖然賣出去了10多套，但又有20多套新增掛牌，所以總體上進大于出。”

武漢市房管局統計的數據顯示，截至今年4月底，全市二手住房掛牌總量為19.3萬套，4月新增掛牌房源1.23萬套。1-4月，武漢市二手房網簽交易面積401.92萬平方米，同比增長70.92%；交易套數39855套，同比增長69.51%。其中，二手住房網簽交易面積378.88萬平方米，同比增長73.97%；交易套數38126套，同比增長73.77%。

部分賣家選擇以價換量

隨著二手房掛牌量的增加，二手房交易雙方心理開始發生著微妙的變化。

“我們門店2-4月新房、二手房成交都在10套以上，這個月目前為止只成交了5套，帶看量也在發生一些變化，開年每個月的帶看有30—40組，現在降到了15組右右。”漢陽一家房產經紀門店經紀人張經理告訴極目新聞記者，今年一季度樓市迎來了一波“小陽春”，但進入5月，這波勢頭并未得到延續，相反，隨著二手房掛牌量的增加，不少房子的掛牌價還出現了一定程度的小幅下滑，一般下調幅度在5%-10%。

武昌區中北路復地東湖國際小區業主王先生告訴記者，他所在的小區的掛牌價也出現了下調，以他自住的一套100平方米小三房為例，曾經掛牌價達500萬元，如今也調到了430萬元左右。“不過由于買得比較早，當時只花了110萬元左右，現在即使降價，出售還是有賺的。”

不過對于部分買房較晚的業主來說，可能就沒有那么幸運了。漢陽一家房產經紀門店的張經理介紹，隨著武漢掛牌的二手房源不斷增加，賣房的群體主要有三類人，分別是改善置換客戶、急于變現的客戶和迫于還款壓力的客戶。對于后兩類人群來說，不排除有一小部分人在房價相當較高時購買，最近可能會迫于資金壓力選擇降價售出。

上個月，武漢的常先生就做出了這樣的無奈選擇。2021年，他購買了漢口某樓盤的新房，購買價220萬元，已經還了近2年的貸款，由于當時簽約的房貸利率較高，每月需要還貸8600元。由于自己名下還持有其它房產，眼看房價上漲空間不大，加之還貸壓力較大，經過一番思考后他選擇了降價出售。“最終成交價只有170萬元，賣完房，還完貸款，至少虧了50萬元以上。”常先生笑著說，雖然降價出售虧了一些，但想到每月不用再背負還貸壓力，他對自己的選擇并不后悔。

像常先生這樣選擇“以價換量”的并非個例。江漢區解放南路房產經紀人告訴極目新聞記者，他們門店的某小區，地段、環境、教育配套都很不錯，房主的心理價位普遍比較高，去年房源掛牌價普遍不低于3萬元，但成交量幾乎寥寥。“今年有房主同意降價后，才成交了幾套。”他說。

以價換量，讓渡價格空間贏得成交時間，似乎也成為當前二手房市場的一種趨勢。記者采訪中發現，部分房產中介打著“撿漏二手房、便宜好房”等噱頭來吸引買家。當記者向經紀人進一步詢問和還價時，對方直接告知，最終成交的單價還可以比掛牌價再優惠幾千元，對于賣家來說，基本上也有了這樣的心理準備。

武漢市房管局統計數據顯示，截至今年4月底，武漢市二手住房掛牌價格17137元/平方米，環比下跌1.93%，同比下跌9.47%。5月17日，國家統計局發布的2023年4月70個大中城市二手住宅銷售價格指數顯示，武漢環比上月上漲0.4%，同比去年4月下降了3.5%。

房住不炒深入人心

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，二手房業主掛牌積極性較高，一方面當前政策環境較為寬松，很多業主想要將房源掛出以盡快實現置換房源的需求，另一方面，掛牌量的增長也說明部分群體繼續持有房產的意愿不強，對房價上漲的預期減弱。他告訴記者，前段時間，自然資源部官宣我國全面實現不動產統一登記，被市場認為是征收房地產稅的基礎，房地產稅更近一步，在這樣的背景下，業主選擇將多余的房產掛出的意愿也會有所增強。

雖然5月武漢二手房成交有所降溫，但相比過去，今年二手房成交占比與新房旗鼓相當，這種新局面也是十分少見。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政分析，以前武漢市房地產成交絕對是以新房為主力。他援引了一則數據說明房地產市場結構的變化，“2022年的前三年，武漢市二手房占整個住房市場成交比例平均是33%，2022年以來，二手房市場占比明顯提升，占比37%，今年前四個月更是達48%左右，這個比例前所未有，特別是武昌、漢口老城區已經進入存量房時代。”

二手房占比的提高，意味著市場化的交易價格更能反映市場真實的供求關系變化。總體來看，武漢二手房價格的調整比新房來得更早，10%-20%的降幅比較常見，買方的議價空間加大，自住剛需踴躍出手，房地產市場正朝著進一步回歸居住屬性的方向發展。

市場人士分析認為，過去十年，相對于傳統的“老破小”的小區，品牌房企開發的項目房源，無論在建筑品質還是物業服務等方面，都不可同日而語，本輪二手房價格的進一步回歸，市場上出現了不少性價比高的好房源，從此角度講，高性價比“撿漏”也并非完全是噱頭。另一方面，二手房所見即所得，現房交易，免卻了部分新房延期交付、爛尾等風險，在市場上更吃香更搶手自然也就在情理之中。

武漢市二手房未來走勢如何？李國政分析認為，目前武漢市二手房市場的爆發具有一定的偶然性和特殊性，短期內的特征不具有長期延續性。一是因為二手房成交活躍還只是出現在部分區域，二是學區房等交易帶有季節性的因素，后續是否繼續火熱，還有待觀察。

“總體來說，隨著‘房住不炒’深入人心，購房者的心態日趨成熟，多種合力催生二手房成交占比不斷提高，甚至出現部分區域供大于求，這對于成熟的房地產市場來說，是不可逾越的發展階段，也是一種值得關注的變化。”他說。

（來源：極目新聞）

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