樓盤打新套利動(dòng)輒千萬，有人“眾籌買房”，樓市限價(jià)走到十字路口

6月的首周，杭州臨安一個(gè)案名為“華發(fā)薈天府”的樓盤意外出圈，登上同城熱搜榜。因?yàn)檫@個(gè)樓盤在過去半年時(shí)間里，采用買房送黃金的方式變相降價(jià)促銷。

【資料圖】

為何樓盤不直接降價(jià)，而是以送一斤甚至二斤黃金來對(duì)沖房款？對(duì)于這個(gè)追問，房企營銷圈子里的人大多深感無奈：樓盤定價(jià)有備案價(jià)設(shè)置的上下限，這兩年市場(chǎng)下行，地產(chǎn)營銷絞盡腦汁突破限價(jià)下線，送車位、送物管費(fèi)，甚至接納農(nóng)產(chǎn)品抵扣房款，促銷五花八門。

另外一邊，上海的高端住宅，卻因?yàn)闊o法突破限價(jià)上線，陷入營銷的困境。不久前，上海徐匯濱江的云錦東方宣布暫停搖號(hào)銷售并退訂，這個(gè)樓盤因?yàn)椤盁o論買中哪一套都能輕松凈賺千萬+”而讓滬上有錢的社保巨子們瘋狂，市場(chǎng)風(fēng)傳有人為了增加買房籌碼不惜火線“假結(jié)婚”以提高購房積分。

在每個(gè)城市，房子可謂是接受監(jiān)管最多的商品之一，但房子的銷售過程中，卻仍是漏洞頻出。以穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為初衷的“限價(jià)”政策為例，自2016、2017年以來，各地限價(jià)政策的祭出，在樓市過熱之際成功穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)于平抑房?jī)r(jià)起到過立竿見影的作用。但同時(shí)也確實(shí)催生了“萬人搖”、“打新”等等附帶效應(yīng)。如今，站在樓市下行、需求不振的當(dāng)下，有業(yè)內(nèi)人士提出，限價(jià)政策基本完成了歷史使命，當(dāng)前或可考慮退出歷史舞臺(tái)，在部分仍有房?jī)r(jià)上漲壓力的熱點(diǎn)城市，可考慮適當(dāng)放松限價(jià)的同時(shí)優(yōu)化樓市調(diào)控措施。

樓盤“打新”亂象

過去幾年，因?yàn)橄迌r(jià)帶來一二手房的價(jià)差，“打新”一度成為各大城市中的時(shí)髦名詞，就連原本沒有購房需求的人們，為了百萬到數(shù)百萬的投機(jī)空間，紛紛涌向新房市場(chǎng)，催生了一個(gè)又一個(gè)瘋狂的樓盤“萬人搖”。

上海云錦東方引發(fā)的打新熱潮不是孤例，此前幾年，全國幾個(gè)主要城市頻繁上演著類似的打新創(chuàng)富神話。今年3月中旬第二次開盤的“杭州國際金融中心（IFC）”正是其中一例。這個(gè)位于杭州錢江新城的頂流紅盤，除8套房源被A類人才鎖定之外，余下的56套房源引來2798組家庭認(rèn)籌搖號(hào)，整個(gè)選房流程不到20分鐘即結(jié)束。公開信息顯示，杭州IFC限價(jià)僅6.98萬/平方米，但周邊有項(xiàng)目二手房掛牌均價(jià)已近12萬元/平方米，較新房?jī)r(jià)格接近翻倍。

即便是在樓市稍顯平淡的北京，也有這樣的倒掛“神盤”，東城區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房永定府是不容忽視的一個(gè)。該項(xiàng)目位于北京二環(huán)沿線，區(qū)位極佳，銷售均價(jià)8.9萬元/平方米，最高不超過9.35萬元/平方米；而周邊次新二手房均價(jià)已達(dá)12.7萬/平方米。盡管約3萬元/平方米的倒掛不算太大，但項(xiàng)目定位偏剛需，面積89平方米起，總價(jià)門檻相對(duì)較低，僅在500萬元左右。于是永定府的391套房源，吸引了約9000人的購房意向，接近“萬人搖”。

真正達(dá)到了“萬人打新”的高端項(xiàng)目出現(xiàn)在深圳。2020年11月，網(wǎng)紅樓盤華潤(rùn)潤(rùn)璽一期入市，一次性推出1171套住宅房源，面積范圍100~200平方米，備案均價(jià)13.1萬/平方米。而彼時(shí)該項(xiàng)目前期已交房的二手房成交均價(jià)約18萬元/平方米。在買入即有機(jī)會(huì)賺到500~1000萬元的誘惑下，購房者趨之若鶩，購房申請(qǐng)人數(shù)超1.5萬人，而最終完成誠意金凍結(jié)、有資格參與搖號(hào)的人也有9690人。據(jù)當(dāng)時(shí)的要求，誠意登記保證金為350萬元/套，也就是說，僅華潤(rùn)潤(rùn)璽一期，凍資金額就達(dá)339億元。

2020年7月開盤的成都凱德卓錦萬黛項(xiàng)目，均價(jià)僅1萬元/平方米出頭，與周邊二手房形成的價(jià)格剪刀差約5000-6000元/平方米。“買到就是賺到”的誘惑之下，有5.8萬人報(bào)名搶購774套房源。而此前入市的成都川發(fā)天府上城項(xiàng)目，也有4萬人參與搖號(hào)。

事實(shí)上，在市場(chǎng)熱度走高的時(shí)期，南京、蘇州、寧波等許多城市都曾因一二手價(jià)差出現(xiàn)“萬人搖”項(xiàng)目。例如2022年4月，西安的天地源·丹軒坊以約2.5萬/平方米的價(jià)差吸引了超過3.4萬組客戶認(rèn)購登記；2021年時(shí)，西安樓市出現(xiàn)了超12次“萬人搖”；杭州更是有過在兩年多的時(shí)間里創(chuàng)造28次“萬人搖”的記錄。

限價(jià)帶來的一二手“價(jià)差”，在過去一個(gè)特殊的歷史時(shí)期內(nèi)，空前激發(fā)出人們的購房熱情。在投資氛圍濃烈的杭州市場(chǎng)上，一位購房者向第一財(cái)經(jīng)透露，樓市火熱那幾年，年輕人會(huì)幾個(gè)人湊錢參與搖號(hào)、有家庭的人則忙于幫父母落戶以獲取打新資格。在2020年的深圳，由于樓市政策收緊，不少人一夜間失去購房資格，于是沒有名額或積分較低的購房者選擇“代持”，而資金不足的人則“眾籌買房”……樓市打新亂象叢生。

房?jī)r(jià)預(yù)期管理

限價(jià)政策的起點(diǎn)是樓市火熱的2016年，當(dāng)時(shí)許多城市祭出了限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的五限格局，從供給端到需求端進(jìn)行限制，致力于打壓投資性需求。

2017年12月，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，時(shí)任部長(zhǎng)王蒙徽曾提出2018年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向，即針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這次會(huì)議本質(zhì)上強(qiáng)調(diào)了2018年政策調(diào)控的主旋律：打壓投資性需求，與以往政策的邏輯一脈相承。2018年7月31日，中央政治局會(huì)議明確提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，明確了政策調(diào)控的基調(diào)。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，2016-2018年間，超50城市出臺(tái)了細(xì)則不盡一致的限價(jià)政策，范圍覆蓋四個(gè)一線城市，多數(shù)二線城市和部分三四線城市。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，對(duì)于限價(jià)的項(xiàng)目，開發(fā)商參照著政府指導(dǎo)價(jià)出售，穩(wěn)定了購房者對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期，抑制了市場(chǎng)的大起大落。

但一二手房?jī)r(jià)的倒掛是個(gè)無法避免的結(jié)果。億翰智庫副總裁田晶向記者分析，限價(jià)政策是單方面針對(duì)一手房，因此，新房?jī)r(jià)格因限制性政策封頂，而二手房則是自由的市場(chǎng)交易，價(jià)格由市場(chǎng)決定。而在市場(chǎng)行情火爆時(shí)，二手房?jī)r(jià)格保持堅(jiān)挺，倒掛也就必然出現(xiàn)。

在限價(jià)政策剛推出的幾年里，眾人爭(zhēng)搶、一房難求的情況已在高能級(jí)城市限價(jià)項(xiàng)目上出現(xiàn)。2018年開盤的南京保利樾廣場(chǎng)項(xiàng)目，引得5428組客戶搖號(hào)，中簽率僅5.8%；同期，還有不少以企業(yè)之名搶房以期套利的案例。

“打補(bǔ)丁”的政策也漸次出現(xiàn)。2018年6月，西安、長(zhǎng)沙、杭州相繼出臺(tái)暫停企業(yè)購買住房的政策，壓縮企業(yè)和個(gè)人獲利的空間。2020年7月，頻繁出現(xiàn)“萬人搖”的杭州祭出了搖號(hào)新政，高層次人才優(yōu)先購房政策加綁限售期限、加大對(duì)“無房家庭”政策傾斜力度、增加購房意向登記限制等四方面內(nèi)容，以支持自住需求，抑制投機(jī)炒房。

政策不斷打補(bǔ)丁，但似乎仍然難以從根本上堵住漏洞。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)對(duì)限價(jià)政策的效果始終存在不一樣的看法。

在億翰智庫田晶看來，限價(jià)政策是在2016年-2017年市場(chǎng)環(huán)境下出現(xiàn)的政策性工具，有其時(shí)效性和歷史性的價(jià)值。

但在地產(chǎn)專欄作家西峯看來，價(jià)格管制往往是無效的，好心也會(huì)辦壞事，限價(jià)政策原意是想遏制新房?jī)r(jià)格上漲幅度，但限價(jià)政策的實(shí)際推行使得一線和強(qiáng)二線城市出現(xiàn)了廣泛的一二手房?jī)r(jià)格倒掛，出乎意料地引發(fā)了大量投機(jī)性需求，并未能真正起到遏制炒房的作用。同時(shí)，限價(jià)也導(dǎo)致了開發(fā)商的利潤(rùn)變薄和巨額稅款的流失。

關(guān)于“退出”的討論

如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，現(xiàn)行限價(jià)政策卻依然催生著“云錦東方”這樣的銷售亂象和不公平，那么，限價(jià)是否到了可以退出歷史舞臺(tái)的時(shí)機(jī)？

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，限價(jià)政策出臺(tái)的初衷是實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，支持合理購房需求，但隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，限價(jià)帶來的負(fù)面影響愈發(fā)突出。“價(jià)格倒掛不僅增加了真實(shí)住房需求的購房難度，也無法反映市場(chǎng)真實(shí)情況，違背了政策初衷。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力增加的背景下，多個(gè)城市出臺(tái)“限跌令”，也導(dǎo)致房企銷售不暢，資金回籠受阻。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，限價(jià)政策也需要及時(shí)調(diào)整優(yōu)化。”

田晶認(rèn)為，目前來看，限價(jià)政策的歷史性任務(wù)在一定程度上已達(dá)成，其中也產(chǎn)生了一些附加的問題。若要對(duì)限價(jià)政策進(jìn)行取消，需要進(jìn)行市場(chǎng)測(cè)試，考慮到取消之后會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生何種影響或沖擊。她提出，政策退出可以分層級(jí)推進(jìn)，例如針對(duì)部分獲利空間巨大的市場(chǎng)，如豪宅市場(chǎng)取消限價(jià)，而其他的市場(chǎng)予以保持。

事實(shí)上，隨著“房住不炒”的持續(xù)壓實(shí)，城市、區(qū)域不斷分化，近幾年，一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象大幅減少，套利空間收窄，火爆的搶購場(chǎng)景不斷減少。很多城市和區(qū)域，已經(jīng)陸續(xù)放寬甚至退出了限價(jià)的政策。

某新一線城市地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者透露，從限價(jià)政策的實(shí)際執(zhí)行來看，蘇州從去年開始就在一步步放松限價(jià)，新盤項(xiàng)目上限從4萬向上突破，今年最高已觸及5.5萬元。該分析師認(rèn)為，城市的核心板塊項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲之后，可以促使部分需求向此核心板塊溢出，從而在一定程度上帶動(dòng)去庫存，去年蘇州就在這一政策的作用下推動(dòng)了去化。

但是，若取消限價(jià)，房?jī)r(jià)會(huì)大漲嗎？田晶認(rèn)為，在當(dāng)下，取消限價(jià)并不必然意味著房?jī)r(jià)上漲，這需要考慮具體的城市和具體的項(xiàng)目。2015年之后的幾年，市場(chǎng)存在著地價(jià)向房?jī)r(jià)傳導(dǎo)、一線城市房?jī)r(jià)上漲向二線、三四線城市傳導(dǎo)的現(xiàn)象，而如今這一現(xiàn)象已不存在。當(dāng)下是一個(gè)明顯分化的市場(chǎng)，取消限價(jià)后，有些城市的項(xiàng)目有漲價(jià)的可能，而對(duì)于另一些項(xiàng)目來說則可能是個(gè)偽命題。

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