廣州土拍“冰火兩重天”：核心地塊被爭搶，外圍區(qū)域無人問津

界面新聞?dòng)浾?| 黃昱

在銷售端復(fù)蘇乏力但需新投資補(bǔ)倉的兩難境地下，房企極致追求核心板塊的核心地塊，這也導(dǎo)致當(dāng)前的土拍市場越發(fā)分化。

6月13日，廣州迎來今年第二批涉宅用地的首場土拍，也是今年以來以及接下來幾場土拍中規(guī)模最大的一場，共掛牌5宗地塊，其中番禺占了3宗，荔灣和從化各1宗。

(資料圖)

從土拍結(jié)果來看，此次流拍地塊超過一半，唯一成交的2宗地塊均位于番禺，且均競價(jià)觸頂進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，分別為番禺大道以西BC0613006地塊（好又多地塊）、番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊，成交總價(jià)分別約為12.9億元、10.4億元，溢價(jià)率均為15%。

這一成交結(jié)果與廣州今年首批供地的土拍場景存在一定差異。

少量、多次進(jìn)行土拍的首批供地雖然也是冷熱分明，但除了增城區(qū)一宗地塊因故終止出讓外，其余7宗全部都順利成交，其中三宗番禺地塊以及一宗荔灣羊城食品廠地塊觸頂搖號，剩下全部底價(jià)成交，且由國企和地方城投平臺拿下。

很顯然，現(xiàn)在地方城投已經(jīng)很難出頭托底了，而有拿地預(yù)算的房企則在投資邏輯上嚴(yán)重趨同，最終導(dǎo)致非優(yōu)質(zhì)地塊無人問津，而優(yōu)質(zhì)地塊受到激烈爭搶。

番禺區(qū)域在廣州今年的土拍市場中可謂出盡風(fēng)頭。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，今年前五月，番禺區(qū)掛牌出讓的宅地多達(dá)6宗，供應(yīng)數(shù)量已超去年全年，且由于地塊普遍素質(zhì)較優(yōu)，未拍先火、觸頂搖號已然成為常態(tài)。此次土拍也是繼迎賓路、長隆萬博地塊后，今年番禺貢獻(xiàn)的另外兩幅搖號地塊。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，近期番禺地市熱度較高主要有幾個(gè)原因：一是今年首批供地中長隆、迎賓路地塊均搖號出讓，開門紅為番禺地市吸引了更多的關(guān)注度；二是推出的地塊較為優(yōu)質(zhì)，不僅地段較為成熟，地價(jià)也與周邊一二手房有明顯的價(jià)差，利潤空間相對可觀。

此外，番禺區(qū)域置業(yè)需求有支撐，不僅可以承接中心城區(qū)的價(jià)格外溢需求，其二手房交易量也常年排在廣州各區(qū)前列，地緣置換需求充足；與此同時(shí)，近年以萬博板塊為首的網(wǎng)紅樓盤在市場上既有價(jià)格又有流量，起到了帶動(dòng)番禺各個(gè)板塊的“吸睛效應(yīng)”。

此次土拍中，好又多地塊是熱度最高的。該地塊位于番禺大道南以西，東興路南側(cè)，交通較為便利，距離番禺廣場地鐵站（1/18/22號線交匯站）約1公里。

與此同時(shí)，該地塊臨近番禺區(qū)府，周邊中銀大廈、中信銀行等金融企業(yè)林立，還有永旺夢樂城、基盛萬科里、萬科中央公園、匯瓏新天地、五星級酒店等豐富商業(yè)配套。

除了較為優(yōu)越的區(qū)位外，好又多地塊體量也不大，占地僅約2.37萬平方米，總建面約為5.38萬平方米，競拍總價(jià)觸頂后總價(jià)也才12.9億元，折合樓面價(jià)約為2.4萬元/平方米。

合富研究院指出，從近期土拍結(jié)果來看，房企對“優(yōu)質(zhì)板塊”+“體量適中”+“走貨可控”的地塊特別青睞，這與企業(yè)現(xiàn)階段更著重“風(fēng)險(xiǎn)可控+穩(wěn)定走貨”的開發(fā)訴求有關(guān)。

好又多地塊雖然競價(jià)觸頂，但從樓面價(jià)來看，還是留給了開發(fā)商不小的盈利空間。克而瑞廣佛團(tuán)隊(duì)指出，地塊周邊多為樓齡較高的二手項(xiàng)目，沉淀了不少置換需求；一手方面則有金海岸花園、龍湖·金地天峯等，住宅售價(jià)約為3.9萬-4.6萬/平方米。

當(dāng)前市場的復(fù)蘇并不明朗，對各大房企而言，現(xiàn)金流依然是生命線，小體量地塊的可控性更強(qiáng)。今年同樣進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)的荔灣區(qū)羊城食品廠地塊和番禺迎賓路地塊也都是小體量，占地面積分別僅有3.1萬平方米、3.2萬平方米。

開發(fā)商的追捧也印證了番禺好又多地塊素質(zhì)不錯(cuò)。按照原定計(jì)劃，好又多地塊應(yīng)于6月13日下午2時(shí)正式競拍，但距正式開拍前，該地塊便已獲得12家房企18輪報(bào)價(jià)觸頂進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。

有市場消息稱，該地塊實(shí)際獲得20家企業(yè)報(bào)名，其中8家是馬甲，參拍企業(yè)包括招商、綠城、中鐵、路勁、中建五、華發(fā)、葛洲壩、保利發(fā)展等。

同樣在此次土拍中進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)的番禺客運(yùn)站地塊其實(shí)命運(yùn)多舛，去年的第三輪土拍中因無人舉牌而流拍。

這次回爐，番禺客運(yùn)站地塊地價(jià)和規(guī)劃條件都沒變，僅僅是放松了付款期限，減輕開發(fā)商資金沉淀的壓力。

據(jù)中指控股數(shù)據(jù)，番禺客運(yùn)站地塊吸引了5家房企報(bào)名參拍，包括保利發(fā)展、招商、綠城、中建五局、金茂，最終經(jīng)過15輪報(bào)價(jià)觸達(dá)上限價(jià)10.38億進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。

番禺客運(yùn)站地塊的占地面積約為2.3萬平方米，總建面約為5.1萬平方米，折合樓面價(jià)約為2萬元/平方米。

中指控股指出，若按4萬/平方米的精裝售價(jià)測算，該地塊銷售凈利潤率為12.3%。

相較于上述進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)的兩宗地塊，此次土拍中因無人報(bào)價(jià)而慘遭流拍的三宗地塊則各有硬傷。

中指控股認(rèn)為，荔灣小梅大街地塊因體量過于迷你等“先天不足”限制，可操作空間太小，勸退了一眾開發(fā)商。番禺市橋客運(yùn)站、從化鄧村村地塊區(qū)位較偏，周邊環(huán)境一般，房企關(guān)注度低。

“對于開發(fā)商而言，僅僅關(guān)注區(qū)域及板塊市場的表現(xiàn)是不夠的，一地一議、精準(zhǔn)研判是房企投資的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。”肖文曉稱。

番禺這兩宗搖號地塊最終花落誰家將在明日揭曉。此外，本月內(nèi)將拍賣的來自萬科廣信資產(chǎn)包的荔灣區(qū)蕙蘭苑、紫蘭苑地塊和天河區(qū)員村地塊，都備受市場關(guān)注。

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