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一半是冰山，一半是火焰。中國樓市，永遠有人在恐懼，有人在貪婪。

當千億房企排著隊，等待著退市的命運。卻有另外一群人，殺入各大城市土拍市場“掃貨”。

(資料圖片僅供參考)

此時此刻，誰在抄底樓市？

答案讓人意外。

01

月初，北京土拍火爆出圈。

順義新城的兩宗地塊，足足吸引了45家房企參與競拍，刷新近年來的紀錄。

在競拍房企名單中，出現了一個“陌生”的名字——東方雨虹。

有的朋友可能知道，東方雨虹在建筑防水行業是大佬級別的存在。但更多人一臉懵。

此前，東方雨虹僅僅只和奧園合作開發過一個房地產住宅項目，還是在廣州的遠郊增城，談不上有什么顯赫戰績。

就是這樣一家實業大佬，卻出現在了北京的土拍現場，跟其他房企叫板，拼手氣搶地。

事實上，從全國范圍來看，實體企業抄底房地產的腳步，已經停不住了——

今年4月到6月期間，紡織業巨頭——南通亞倫，先后斬獲西安、廣州兩宗大熱門地塊，新增土地貨值達到了94.8億元，一舉進入了今年1-5月房企拿地榜單的前20名。

壓力容器生產巨頭——浙江金盾壓力容器，5月30號在合肥競得一宗競品質搖號地塊。

甚至連三四線城市，他們也沒有放過。

前兩天，久未拍地的紹興市新昌縣一口氣賣出5宗宅地，其中3宗相鄰的地塊被一家名為三花智源的企業收入囊中，總成交額合計9.32億元。

其背后的股東，是三花控股集團有限公司，一家從事空調控制部件和汽車熱管理控制部件的制造商。

三花控股的實力，不容小覷，在5個國家都開設有工廠。其子公司三花智控在2005年登陸深交所主板上市，市值比大部分房企都高。

就連主營學生用品的那家實體企業——得力集團，也再次現身。

5月29日，得力地產經過38輪競價，以總價64980萬元競得湖州長興縣一宗地塊，樓面價高達10368元/㎡，溢價率12.85%。

事實上，這已經是得力在湖州長興縣拿的第7塊地了。

很多人都感覺現在房地產不好、市場不振，為什么深諳經濟規律的實體企業大佬們，卻紛紛下場，重金搶地？

02

答案就是，隨著市場回調，樓市已經再次變得“有利可圖”，甚至利潤空間豐厚。

對實體企業來說，房地產是一條相對靠譜的風險對沖渠道。

你肯定看到過，上市公司賣房續命的新聞：

去年，深圳一家名叫廣聚能源的上市公司，將位于前海的22套房產集中出售，評估價值約2.2億。而廣聚能源一年的利潤，僅僅6770萬。

還有廣為人知的搜狐大樓的故事。

當搜狐掉出互聯網大廠的第一梯隊，市值跌到不足50億，搜狐在北京的三座大廈估值仍然高達68億元，超過整個搜狐。

所以，早幾年的時候，企業囤房是相當普遍的事情。

很多實體企業更是靈機一動，既然能囤房，何不索性化身開發商，正大光明拍地賣房？

你還別說，不少涉足房地產的實體企業，日子過得都還不錯。

其中比較典型的，像浙江的偉星房產。

偉星房產的母公司是偉星集團，這是一家靠生產紐扣、拉鏈和水管而聞名的中國民營500強企業。

雖然在2000年左右，偉星就開始涉足房地產，但也只是盤踞在臨海、安徽蕪湖和馬鞍山等三四線城市。

2020年之后，偉星開始主動出擊，在南京、杭州、合肥等強二線城市大量拿地。

即便在房地產行業寒氣十足的2022年，偉星房產依舊是逆流而上，共斬獲20宗地塊，尤其重倉合肥市場，在合肥一舉拿下8宗地塊。

2022年，偉星實現銷售額約333億元，經營業績創下新高，三年內實現了業績翻番。

這兩年，不止是傳統的實體企業，就連京東這樣的電商大佬，也表現出對房地產極大的興趣。

此前京東的觸角就已經伸向了產業園、商業地產、住宅地產等多個領域。

在京東年報中，京東開發物業的銷售收益，在2019年達到巔峰的38.84億元。即便是慘淡的今年一季度，也有超4億的銷售收益。

只能說，房企還是來錢快啊，對于利潤率偏低的實體企業而言，吸引力相當大。

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03

實業大佬們，為何趕在這個微妙的時候加倉房地產？甚至還跑到三四線城市拿地。

實體企業選擇這個時候組團進軍房地產，與今年傳統房企的出清有很大關系。

大批曾經的千億房企眼下在排隊退市，史無前例的房企退市大潮，使房企陣營留出了大片的空白，這也意味著大量的市場份額。

而這兩年傳統房企又基本都在收縮陣線，那資金雄厚的實體企業自然就動了心思，想要分一杯羹。

另外，在涉足房地產的實體企業中，有相當一部分都是房地產的上下游企業，比如做防水的東方雨虹，做管道的偉星等。

這些企業進軍房地產，有一部分原因也是為了能夠增加與上游開發商合作的話語權。

而今年很多實體企業大批量在三四線城市拿地，則是將三四線城市當成了新手村。

一方面，三四線城市競爭小。

從去年開始，百強房企的拿地策略幾乎全部在向核心城市收縮，在三四線城市的拿地數量銳減，前幾年三四線城市的拿地建面占比還在5成以上，去年就只剩下3成了。

很多三四線城市的土拍市場全靠城投公司托底，而城投公司自己也沒有開放房地產的能力。

在這種情況下，實體企業站出來搞房地產開發，幾乎沒有什么阻力。

另一方面，實體企業也不是什么三四線城市都碰的。

一般拿地的城市基本都是自己企業的所在地和發源地，比如得力在湖州拿地，三花控股在紹興拿地。

這樣既可以反哺當地的土地財政，有利于政商關系，還可以用企業在當地的美譽度和信任度做背書，彌補房地產開發經驗不足的短板。

當然對于這些實力雄厚的實體企業來說，蟄伏三四線只是暫時的，進軍一線城市一定是最終的目標。

畢竟只有核心城市的房地產，才能真正起到對沖風險的作用。

04

實體企業進軍房地產，對市場是利好還是利空呢？

首先，實體大佬抄底房地產，無疑是對房地產行業反戰的長期看好，相信這個賽道未來還是有錢可以賺的。

其次實體企業身上穩扎穩打的特質，是傳統房企所需要的。

實體企業也許會成為房地產市場最大的那條鯰魚，助力整個房地產市場的提升。

最后，對于由于實體經濟較為發達的三四線城市而言，隨著本地實體企業涉足房地產，對當地的樓市和土地財政，都會有較大的支撐。

就拿蕪湖來說，甚至一度被戲稱為“偉星市”。

近20年的時間里，偉星在蕪湖累計銷售了250多萬平方米的房子，是安徽省內唯一一個在單一城市銷售額能超過百億元的房企。

這個項目密度，大家可以自己感受一下，簡直就是把蕪湖當成了練兵場啊。

同時偉星也成為了蕪湖樓市最大的頂梁柱。2022年蕪湖市土地出讓面積同比增長41.86%，是全國為數不多出讓土地建面大幅增長的三四線城市。

這里面偉星出力甚偉。

但是說真的，有這樣實力的三四線城市絕對是少數，大部分三四線城市的土拍市場和樓市依舊是一路向下，不帶回頭的那種。

而大家需要明白的是，與其說實業大佬看好房地產的長期發展，不如說，實業大佬們是看中了核心城市房地產的未來。

因為在城市分化愈演愈烈的當下，核心城市核心地段的資產，將會越來越有價值。

實業大佬們現在所做的一切，都是為了在日后，分到更多的蛋糕。

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