報告：二手房交易已轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場

中新經(jīng)緯6月20日電 上海易居房地產(chǎn)研究院20日發(fā)布《二手房掛牌激增現(xiàn)象研究》報告。報告認為，二手房掛牌這個問題是今年上半年房地產(chǎn)最重大的問題，需要高度關(guān)注。二手房“愁賣”問題凸顯，賣方市場已變?yōu)橘I方市場。

(資料圖片)

報告選取了全國13個重點城市二手住宅掛牌量的情況。統(tǒng)計顯示，今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬套，相比今年年初159萬套增長了25%。這說明，今年上半年二手房出售意愿很強，但由于市場交易遇阻，進而產(chǎn)生了房源激增的問題。從絕對規(guī)模看，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對大，6月初分別為22、20和18萬套。同時，對比年初掛牌規(guī)模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為82%、72%和40%。

全國13城二手住宅掛牌量(套)

統(tǒng)計顯示，今年一季度全國13城二手住宅去化周期為10個月，而二季度該指標(biāo)為15個月，出現(xiàn)明顯增長。通俗理解是，當(dāng)前二手房掛牌量激增的情況下，二手房要出手，則交易周期將明顯延長，即增加5個月的時間。此類問題在這13個城市中都有所體現(xiàn)。報告認為，二手房出售的難度驟然加大，容易產(chǎn)生恐慌性降價的問題，也會影響房東“賣一買一”的操作。

全國13城二手住宅去化周期(月)

報告對全國13個城市二手住宅掛牌量進行房齡分析。占比最大的為10-20年房齡的房源，此類房源屬于2003年以來新建的房子。這說明目前房源掛牌行為中，并非都是盲目或恐慌性的拋售，而更多是源于真實的換房需求。房齡小于5年的房源，屬于最近幾年高位接盤的項目，目前沒有出現(xiàn)大規(guī)模的拋售現(xiàn)象。而房齡超過30年的二手房，其占比也不高，說明目前二手房市面上房源結(jié)構(gòu)還不錯，即不至于出現(xiàn)大量老破小擠占市場的情況。

全國13城二手住宅掛牌的房齡結(jié)構(gòu)

報告對全國13個城市二手住宅掛牌量進行戶型分析。從掛牌的主力戶型看，主要為60-90平方米的戶型。此類戶型的房東恰是首次改善型的主力軍。我們認為，疫情三年后潛在的換房需求確實還是存在的，也是充足的，即市場需求沒有萎縮。但由于此類房源掛牌量激增，所以拖累了房屋出手的速度，也影響了一些新房項目的認購速度。2)關(guān)于近期豪宅拋售的現(xiàn)象受到了外界的關(guān)注。從此次數(shù)據(jù)上可以看出，若把豪華戶型和頂豪戶型進行加總，其占比為7%。該比值略高但不夸張，說明存在部分拋售現(xiàn)象但風(fēng)險可控。

全國13城二手住宅掛牌的戶型結(jié)構(gòu)

報告認為，二手房掛牌激增現(xiàn)象屬于今年上半年非常重大的問題，尤其需要進行關(guān)注。從結(jié)構(gòu)分類來看，雖然存在一些恐慌性拋售或急于套現(xiàn)等情況，但其占比或風(fēng)險是可控的。而占比較多的則屬于置換需求或換房需求。該市場結(jié)構(gòu)對于政策制定有啟發(fā)，即后續(xù)如何盤活此類剛需二手盤，同時為改善型置業(yè)需求創(chuàng)造更好的環(huán)境，是非常關(guān)鍵的問題。此類房源的加快流通，對于盤活二手房、激活一手房市場等都有至關(guān)重要的作用。

報告指出，過去二手房市場實際上處于“不愁賣”階段，因為當(dāng)時市場需求總體處于上升階段。而今年上半年則處于“愁賣”階段。這一重大變化或風(fēng)險需要關(guān)注，這也意味著當(dāng)前二手房市場正悄然從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。基于這一判斷，報告認為，后續(xù)對二手房的刺激政策，不應(yīng)簡單停留在短期政策松綁的視角，而要從中長期二手房盤活和可持續(xù)發(fā)展的視角進行。唯有這樣，才能有效防范二手房交易風(fēng)險和金融風(fēng)險等問題，真正打通二手房交易梗阻，最終促進二手房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。(中新經(jīng)緯APP)

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