“馬甲”消失后，北京土拍降溫了

盛夏六月，北京土地市場也躁動不已，“火藥味”十足。

6月20日，北京迎來本月第四場供地，7宗地總規劃建面52.72萬平方米，總起拍價184.2億元，是4次中數量最多、總價最高的一次。

前三場競拍中，房企參與度、活躍度都極高，北京土拍也多次刷屏，戰果頗豐。據統計，6月前三場土拍分別收金95.2億、109.9億、149.8億元，總成交價高達355億元，平均溢價率也一直處于高位，依次為10%、15%、14.28%。

(相關資料圖)

由于供應結構調整，地塊整體素質不如以往，本場土拍明顯降溫，雖全部完成出讓，但其中4宗是底價成交，累計收金189億元，平均溢價率僅2.61%。

制表：左宇

這一結果在6月19日下午報名截止時便已逐漸分明：4宗地塊各有一位競買人報名，相對熱鬧的朝陽區東壩北西兩宗地及豐臺羊坊棚改地塊則各有7家、7家以及4家參與。

相比此前動輒十幾家、二十幾家乃至四十幾家報名的盛況，房企積極性明顯下滑。

其中，朝陽區東壩北西B006地塊和C012、C009地塊各引來7家搶奪，從網上流出的報名表看，7家陣容完全一致，均為國央企，也是活躍在北京市場的老玩家：中海、華潤、天恒、住總、金茂、招商、保利+京投發展聯合體。

兩宗地相鄰，均位于東壩北西區，距離望京商圈不遠，且臨近在建的地鐵3號線、12號線交匯站東風站，加之又是板塊內時隔一年多來再次供地，熱度相對較高，保利+京投發展聯合體強勢參拍將兩宗地盡收囊中。

其中東壩北西B006地塊出讓面積2.29萬平方米，規劃建面5.58萬平方米，起拍價31.5億元。經過線上7次報價，現場4輪報價后，保利+京投聯合體以33.2億元摘地，溢價率5.4%；東壩北西C012、C009地塊規劃建面4.51萬平方米，起拍價22.4億元，經過線上7次報價，現場5輪報價后，該聯合體再次摘地，成交價24億元，溢價率7.14%。

根據規定，兩宗地銷售指導價均為8.6萬元/平方米，與保利+京投發展聯合體的拿地樓面價每平方米均有近3萬元的價差，利潤空間有一定保障。

此外，京投對于東壩區域早有布局，此番補倉也是對板塊的持續看好，本次出讓地塊西側是其2021年斥資逾175億元拿下的3宗東壩地塊，合計建設用地面積19.79萬平方米，目前開發為京投發展·北熙區，在售房源均價8.1萬元/平方米。

另一宗獲得4家報名的豐臺羊坊棚改地塊最終由招商以31.6億元、溢價4.98%摘得。

該地塊位于南五環內，臨近豐臺科技園產業圈，規劃建面7.89萬平方米，起拍價30.1億元。與前述兩宗朝陽地塊相似，豐臺羊坊棚改地塊即便達到最高限價后，房地差仍有近3萬元/平方米的空間，且無其他配建要求，利潤空間尚可，也吸引了保利、中海、招商、天恒4家報名。

經過線上4次報價，現場9輪競價后，招商實現摘地，住宅銷售指導價7.2萬元/平方米。

此外，其余4宗各有一家報名的地塊均在網上競價期間各報價一次成交。

其中北京城市副中心1201街區地塊被通州房地產開發以14.3億元底價競得；通州經濟開發區西區南擴區地塊被北投置業以25.9億元拿下；中建三局城投+大興城建聯合體則以10億元拿下大興新城西片區地塊；此外，已經聯合摘得兩宗地的京投發展還獨立拿下了豐臺區地鐵十九號線新宮地塊，成交價50億元，該地塊是TOD開發模式，分地鐵上蓋區和落地區，性質復雜開發難度大，京投發展拿地也并未令市場意外。

至此，北京6月的第四場供地出讓完成，合計收金189億元，整體溢價率2.61%。其中京投發展（含聯合體形式）攬下3宗，地塊總出讓金就高達107.2億元。

和上周相比，本場土拍一個最直觀的變化在于，少了許多新面孔。

6月14日的北京土拍，3宗地獲得超80家房企的爭奪，除了長期深耕的華潤、保利、中海、金茂、招商等，還有不少如東方雨虹、石家莊創世紀、中皋置業、陜西同致、揚州華鵬、太原萃豐、蕪湖康潤等新面孔，其中不乏剛成立數日的新公司。

彼時，市場認為，由于北京取消了“土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設并完成房屋所有權首次登記前，我單位及該宗地項目公司不以任何直接或間接的形式將股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯方”的限制，拿地企業可以直接轉讓項目公司股權給其他方，這也使得其中不少參拍方其實是其他規模房企的“馬甲”公司、“關聯”公司，或是一開始便談好了要合作的企業。

隨著前三場土拍一次又一次“點燃”北京市場，引發行業熱議，競拍規則雖未發生變動，但報名情況和出讓結果已悄然改變。

記者 左宇

編輯 孫婉秋

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