這13個(gè)城市，降價(jià)也賣(mài)不動(dòng)！

作者：子非魚(yú)

?01 |二手房掛牌量創(chuàng)新高

(相關(guān)資料圖)

《西游記》中的孫悟空，猴毛長(zhǎng)得比拔得還快。現(xiàn)在各城市的二手房也是掛牌比賣(mài)出得還要多。

房子越賣(mài)越多，是當(dāng)下所有城市的煩惱。

易居研究院最新披露了一份《二手房掛牌激增現(xiàn)象研究》，披露了被研究的13個(gè)核心城市的二手房掛牌數(shù)據(jù)。

報(bào)告披露：

第一，13個(gè)被追蹤的城市二手房掛牌量均創(chuàng)下歷史新高。13城二手住宅掛牌量為199萬(wàn)套，相比今年年初159萬(wàn)套增長(zhǎng)了 25%。

第二，從當(dāng)下掛牌規(guī)模來(lái)看，，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對(duì)大，6月初分別為22、20和18萬(wàn)套。

第三，從掛牌增速來(lái)看，今年6月份上海、武漢和西安的二手房同比去年同期，增速最大，分別為82%、72%和40%。

這些現(xiàn)象背后至少說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：

第一，當(dāng)下的核心城市二手房市場(chǎng)，供應(yīng)大于需求，房?jī)r(jià)下跌空間在擴(kuò)大。這一點(diǎn)，可以從各城市的二手房去化周期數(shù)據(jù)中反映出來(lái)。

易居研究院披露的13個(gè)城市去化周期，無(wú)一例外，二季度都比一季度延長(zhǎng)了不少。其中上海、北京的二手房去化周期幾乎翻倍。南京、杭州、武漢、沈陽(yáng)、深圳、廣州、天津、成都的去化周期增速都非常大。

第二，想要套現(xiàn)離場(chǎng)的投資客越來(lái)越多。

有人可能會(huì)說(shuō)，二手房掛牌出售，不一定都是投資客，也有可能是置換人群。

當(dāng)然，這其中肯定包含著部分置換人群。但如果置換人群比占多數(shù)，那么掛牌量與銷(xiāo)售量的差距不會(huì)太大。但現(xiàn)在，掛牌量遠(yuǎn)高于銷(xiāo)售量，只能說(shuō)明，大多都是投資客在拋售。

02 |房子為何越賣(mài)越多

以武漢來(lái)說(shuō)，5月份，武漢貝殼平臺(tái)新增掛牌量約24000套，而全月成交量?jī)H為3183套。掛牌增量是成交量的近8倍。

關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，房子為何越賣(mài)越多？主要有兩個(gè)因素：

第一，增加速度越來(lái)越快。

這也就是上面說(shuō)到的，越來(lái)越多的投資客想要套現(xiàn)離場(chǎng)。

上一輪的炒房客，大多都賺到了，尤其是在2020年逃頂?shù)娜耍嵙藗€(gè)大滿(mǎn)貫。然而2021年下半年樓市轉(zhuǎn)向，房?jī)r(jià)開(kāi)始普跌，而且從趨勢(shì)來(lái)看，調(diào)整的時(shí)間還會(huì)繼續(xù)延續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

這時(shí)候，投資客們扛不住了。

一方面，一批此前已經(jīng)賺到了的投資客，如果不離場(chǎng)，前期的收益便會(huì)回吐出來(lái)。

另一方面，2020年入場(chǎng)的高位接盤(pán)人，更加難受。炒房這項(xiàng)工作，只有在房?jī)r(jià)特牛的時(shí)候才能干，尤其是那些加杠桿、不夠理性的炒房客。對(duì)于這批炒房客來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)每年的漲幅，一旦沒(méi)有填滿(mǎn)利息成本、房子折舊成本、稅費(fèi)成本，那便是虧損。

現(xiàn)如今，房?jī)r(jià)不但沒(méi)漲，反而在跌。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市15個(gè)，下跌城市55個(gè)。相比于4月份，上漲城市減少了21個(gè)，下跌城市增加了21個(gè)。

同時(shí)，北上廣深四大一線(xiàn)城市，二手房?jī)r(jià)格集體下跌。其中上海二手房環(huán)比領(lǐng)跌全國(guó)，下跌了0.8%。北京下跌了0.6%，廣州下跌了0.2%，深圳下跌0.1%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

面對(duì)不知道何時(shí)才能回暖的樓市，很多人只能忍痛割肉。

第二，需求斷代。

一季度由于防疫放開(kāi)，大家對(duì)未來(lái)都充滿(mǎn)了想象，于是積壓的需求集中爆發(fā)，同時(shí)不少炒房客也開(kāi)始了新的布局。最終呈現(xiàn)出了中心城市一季度的集體躁動(dòng)。

但是，隨著需求在一季度消耗殆盡，而由于經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、消費(fèi)等宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)并未按照大家的預(yù)期表現(xiàn)，導(dǎo)致新的需求并未產(chǎn)生，需求之間的青黃不接，最終表現(xiàn)在4月份的成交量整體轉(zhuǎn)向。

經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)方面，只看一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)就行了，失業(yè)率。一路上行，5月份16至24歲人口的失業(yè)率高達(dá)20.8%，繼續(xù)刷新天際線(xiàn)。

有人為了讓數(shù)據(jù)走勢(shì)好看，制作出了下面這張圖。沒(méi)有二十年做圖功力，做不出這張圖。

積壓的需求消耗得差不多，經(jīng)濟(jì)與就業(yè)復(fù)蘇受阻導(dǎo)致新的需求并未產(chǎn)生，再加上如今預(yù)期缺失信心缺失讓富裕階層的投資需求統(tǒng)統(tǒng)關(guān)進(jìn)了籠子。

這種背景下，成交量除了下行別無(wú)選擇。

03 |如何增加需求

要想緩解目前二手房越賣(mài)越多的尷尬局面，需要對(duì)癥下藥。既然癥結(jié)是，一方面預(yù)期和信心缺失之下投資客離場(chǎng)，另一方面需求斷代。

理論上針對(duì)性解決就可以了，但實(shí)際操作非常難。

比如第一點(diǎn)，如何增強(qiáng)大家的預(yù)期和信心，除了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，別無(wú)他法。只有經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，大家才能對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)希望，投資客才甘愿繼續(xù)持有，而不是離場(chǎng)砸盤(pán)。

但這何其難？經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，不僅取決于內(nèi)部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改善，還取決于外部的市場(chǎng)需求和地緣格局。

在中美對(duì)抗升級(jí)的大背景下，美國(guó)現(xiàn)在是既不想先進(jìn)的芯片賣(mài)入中國(guó)，限制我們的科技發(fā)展，同時(shí)也限制我們的芯片出口，不讓我們有資本去研發(fā)芯片生產(chǎn)的技術(shù)。

所以，我們從出口數(shù)據(jù)可以看到，5月份手機(jī)、集成電路出口跌幅最大，同比下跌了25%以上。

同時(shí)，全球經(jīng)濟(jì)低迷之下，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體對(duì)我們的出口需求仍非常低迷。

前5個(gè)月，對(duì)德國(guó)、荷蘭、法國(guó)、英國(guó)、意大利、美國(guó)等歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的出口仍在下降。對(duì)日本、加拿大、越南、中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣、新西蘭、韓國(guó)、印尼等國(guó)家與地區(qū)的出口也在下降。

只有對(duì)馬來(lái)西亞、新加坡、泰國(guó)、澳大利亞、俄羅斯、印度、拉丁美洲、非洲的出口在正增長(zhǎng)。尤其是對(duì)俄羅斯的出口，同比大增了75.6%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：海關(guān)總署

歐洲是我們最大的出口地，其次是東盟，其次是美國(guó)。日本、中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣的出口占比合計(jì)15.4%。

可以匯總一下，前五個(gè)月出口下降的地方包括歐洲、美國(guó)、日本、韓國(guó)、中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣，占我們出口比重的51.7%。

這些不確定性沒(méi)有解決，預(yù)期和信心就很難穩(wěn)固。

至于解決需求斷代，那就更難了。

需求斷代的癥結(jié)在于高房?jī)r(jià)與低收入之間的鴻溝，在喪失預(yù)期和收入與就業(yè)不確定性加大之間的矛盾。

想要解決這個(gè)問(wèn)題，只有縮小房?jī)r(jià)與收入之間的差距。這是相當(dāng)尷尬的一個(gè)難題。

解決路徑很清晰，要么降低房?jī)r(jià)，要么增加收入。后者在目前的宏觀環(huán)境下，很難。那么只有一條路可以走，那就是降低房?jī)r(jià)。

但降房?jī)r(jià)又不能操之過(guò)急。急了，會(huì)引發(fā)更多人砸盤(pán)，引發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)。但不降又不行。

那就只有一個(gè)辦法，緩慢下跌，持續(xù)陰跌。以時(shí)間換空間。

現(xiàn)在官方所有的救市招數(shù)，所有的努力，都是努力讓房?jī)r(jià)軟著陸。

這也是最穩(wěn)妥最好的辦法，樓市一旦硬著陸，對(duì)有房的人來(lái)說(shuō)自然是大利空，對(duì)于無(wú)房的人，也是大利空。因?yàn)橐坏┊a(chǎn)生系統(tǒng)性危機(jī)，所有人都無(wú)法置身事外。

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