【財華盤點】房地產先揚后抑，“因城施策”成主基調

2023年上半年，房地產板塊指數(882011.WI)先升后降，呈倒V走勢，明顯跑輸滬深300。

行業基本面上，房地產銷售在2023年一季度強勢反彈，行業起色快、“小陽春”特征明顯。但是，市場短暫出現小陽春，主要原因是疫情期間積壓需求釋放，由于市場回暖基礎弱，4、5月商品房銷售降溫明顯，進而出現了先揚后抑行情。

展望下半年，在政策預期加強之下，“因城施策”加持以及融資環境改善，房地產行業前景依舊可期。

(資料圖)

年中盤點：行業先揚后抑，“小陽春”行情不在

今年一季度，房地產行情再現“小陽春”。

根據國家統計局數據顯示，一季度，全國商品房銷售面積和銷售額、房地產開發企業到位資金、國房景氣指數等多個指標出現回暖。

其中，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，1-3月份，根據官方公布的銷售金額和銷售面積計算，全國商品住宅均價為10532元/平方米，漲幅為6.3%。當前房價已經走出了下跌的通道，開始步入上漲的區間，總體上房價回穩的趨勢明顯。

在大好的形勢面前，不曾想二季度房地產卻迎來較大反轉。

從時間節點看，今年4月成為行業拐點。當月商品房銷售面積、金額分別達到7690萬平方米、9205億元，環比分別下降48%和39%；

5月商品房銷售面積8804萬平方米，商品房銷售金額10037億元，環比企穩但同比表現羸弱。

統計局數據顯示，2023年1-5月，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，商品房銷售額增速放緩。

6月樓市延續平淡，根據克而瑞數據，重點30城供應雖有反彈，環比上升34%，但從絕對規模來看，仍為近5年來同期新低，上半年供應量基本與去年同期持平。成交環比下挫9%，同比下降25%，上半年累計同比上漲17%，增幅較上月收窄13個百分點。

二手房市場和新房市場走勢一致。

尤其是在行業復蘇不明朗下，二手房市場掛牌量激增。

據上海易居房地產研究院統計數據顯示，在其選取的全國13個重點城市，今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬套，相比今年年初159萬套增長了25%。

上海易居房地產研究院認為，從歷史長周期角度看，過去二手房總體處于“不愁賣”階段，而現在二手房開始步入“愁賣”階段，這意味著二手房市場已經從賣方市場開始悄然變為買方市場。

交銀國際認為，2季度房地產銷售數據和6月行業銷售數據下滑，加大市場對房地產市場政策寬松預期。

政策預期加強，“因城施策”成主基調

隨著一季度“小陽春”結束，加大市場對房地產行業寬松政策預期。今年以來，各地陸續出臺行業相關刺激政策，“因城施策”成為房地產當期政策主基調。

據克而瑞數據，2023年上半年，117個省市188次松綁房地產政策。其中大多以公積金等弱刺激政策為主，也有部分城市松綁“四限”（限購、限貸、限價、限售）。

進行公積金調整的地方包括海南、湖南、西藏、深圳、上海、廣州等。6月25日，佛山市住房公積金管理中心發布繳存職工個人/家庭申請的最高可貸額度提高至50/100萬元（人民幣，下同）。

放松限購的城市則有廣州、長沙等。其中，廣州南沙區非戶籍購房社保要求由滿5年改為滿3年。揚州市自7月1日起，不再執行限購政策及其原有住房不再執行限售政策，同時給予所繳納契稅100%的一次性購房補貼政策。

深圳、貴陽等地則放松限價。其中，深圳二手房指導價僅作為參考，銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準。

全國性政策方面，在前期強烈的政策預期下，與房地產直接相關的降息落地。

6月20日，央行發布降息公告，5年期以上品種報4.2%，下調10個基點。中泰證券研報認為，2022年以來，兩次LPR調降5年期降幅大于1年期降幅，一定程度上傳遞出穩樓市的信號。

隨著各地下調房貸利率，有助于降低房貸成本，或能否催化更多購房需求，提振房地產需求端。

此外，房地產新的發展模式再被提及。日前住建部部長倪虹表示，要探索建立房屋養老金制度。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進認為，房屋養老金制度的提法正不斷成熟。此前2022年長沙自建房倒塌事件后，住建部就明確，要研究建立房屋養老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

此外，國常會也提到，促進家居消費的政策要與老舊小區改造、住宅適老化改造、便民生活圈建設、完善廢舊物資回收網絡等政策銜接配合。

國金證券認為，6月基本面銷售弱現實依舊，百強房企和高頻銷售數據均有明顯降幅，供需兩端政策需持續協同發力，促進行業回歸平穩健康。

房企繼續分化，行業何去何從？

在行業低景氣度下，分化依舊是房企的主旋律。

根據克而瑞數據，2023年上半年，TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長15.3%至890億元，TOP20門檻增長4.7%至368.6億元；

相形之下，TOP30和TOP50梯隊房企門檻卻分別同比降低15.8%和10.8%，百強房企格局繼續分化，央國企及部分優質民企韌性較強、中小房企競爭力不足。

不過在強政策預期下，今年6月房地產板塊異動頻頻，房地產（SW港股）板塊合景泰富集團（01813.HK）今年6月累計漲幅超60%；時代中國控股（01233.HK）累計漲幅近50%；中梁控股（02772.HK）、正榮地產（06158.HK）等6月累計漲幅也超27%以上。

資本市場利好離不開寬松政策預期以及A股房企股權融資落地等利好因素。

6月16日，招商蛇口(001979.SZA)發行股份購買資產并募集配套資金申請獲證監會注冊生效。繼招商蛇口定增獲批后，6月下旬以來，保利發展、中交地產、福星股份和陸家嘴4家涉房上市企業定增方案也獲證監會同意批復。

對于行業投資機遇，交銀國際認為，估值較低以及資產質量較佳的民企，如合景泰富及雅居樂（03383.HK）短期重估空間較大。相對避險的投資者仍可持續關注銷售業績佳、盈利質量好的國企開發商，包括越秀（00123.HK）和華潤置地（01109.HK）。

東方證券預計行業仍將延續弱復蘇態勢，看好能夠穿越本輪周期的企業，看好央國企和穩健經營的高評級民企在當前競爭格局中的相對優勢，同時看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業。

對于行業未來走向，業內人士最有發言權。

6月30日，萬科郁亮在2022年度股東大會上表示，房地產市場是常做常有、常做常新的，總會有新的生意機會。過去的手機，現在的汽車，都是在行業完全成熟后不斷長出新的分支，并且逐步取代了原來的主干，房地產也會經歷這個過程。

此外，他也認為，不能像傳統模式下一味靠拿地和融資，否則就會出現買得越多錯得越多，融資越多其實越不安全。

李瑩

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