“免費贈房”背后的鄭州樓市：有的折價近40％，有的跌回十年前

近日，鄭州一視頻博主發布的“免費贈房”信息，讓馮駿頗為心動。“免費贈送，不要錢，直接過戶給你，你直接還房貸就行。”該視頻博主在視頻中自我推介說。

鄭州的房子都這么便宜了？竟然開始免費贈送了？

【資料圖】

根據馮駿提供的信息，第一財經記者找到了這處正在“免費贈送”的房源信息。這是一套位于鄭州市金水區曼哈頓商圈的房子。

根據該視頻博主的介紹，這套房子面積為69㎡，購買于2017年，當時的總房款為118萬元。其中包括28萬元首付，剩余90萬元則是按揭貸款。如今，房貸還剩80萬，賠了五六十萬元。

“免費送房？現在多了，只要你還貸款。”在位于鄭州市嵩山路的一家二手房門店，中介侯先生對馮駿說，這幾年，鄭州大部分區域的二手房售價，都降了，區別也只是在于降的多少，“品質好的小區，降的不多，品質差的、一般的，降的都比較多。”

為了查看該套房屋的屋內信息，馮駿嘗試聯系該視頻博主，但對方卻一直拒絕回應。

7月6日上午，記者再次查閱該“免費贈房”視頻時，發現該視頻已經被刪除。

有的房價回到了十年前

正當馮駿為不能獲得“免費”房源懊惱不已時，他的朋友奚春山卻告訴他，同樣位置、同樣戶型的房源，在一些二手房中介平臺上的掛牌出售價，其實只有72萬元。“你去接人家的80萬（元）貸款，還不如自己去直接買這套72萬（元）的呢。”

奚春山是一名有著10多年經驗的地產從業者，運營有自己的房地產自媒體。

奚春山分析說，上述免費贈房的視頻博主，當初購房的2017年，正趕上鄭州房價暴漲，不少區域的房子，動輒漲價50%甚至更高。但此后，不少區域的二手房，就開始了“跌跌不休”。其中，曼哈頓商圈的二手房，更是因為容積率高，人群雜亂，成為下跌的急先鋒。

“當初花118萬買的房子，現在只能賣到70多萬，沒準過段時間還會更低。”奚春山告訴第一財經，對于這個免費贈房的視頻博主而言，從當初高位接盤，到如今還貸5年，本金可能才還了不到10萬元，還背負80多萬元的貸款，可房子目前的價值卻不到80萬元，不論有沒有能力繼續還月供，免費送房，其本質都是及時止損。

在位于鄭州市長江路的鏈家二手房門店，中介張先生則告訴馮駿，自己前段時間剛經手成交的一套房源，當初業主也是花200多萬元購買的，如今，還了幾年房貸，還剩下130多萬元貸款，可等到業主著急用錢，想要出售時，卻發現，這套當初花200多萬元購買的房子，如今只能賣到130萬元，相較于業主當初的購房價，折價幅度將近40%。

其實，即便是所謂的“品質好”的小區，如果業主不愿意降價，也很難有成交。在一家位于鄭州市漢江路的二手房中介門店，中介曹女士告訴第一財經，其所在區域的興華南街168號院，因為之前是鄭州市財政局家屬院，院內有小橋流水，還有水系，如今又正在加裝電梯，“妥妥的二環洋房”，可即便如此，一套面積221㎡的三、四樓復式，對外以380萬元掛出了三年多，卻遲遲沒有成交。后來，直到業主無奈降價30萬元，才最終以350萬元的價格成交。

至于周邊一些沒有電梯的老舊小區，房價更是跌破了萬元大關。

曹女士指著斜對面，與興華南街168號院相距不遠的綠城花園小區說：“這里面，成交價五六千（元/方米）的都有。”

為啥價格這么低？曹女士分析說，其中一個原因，是年代老。1998年建成的小區，如今房齡已經25年了；另一個，是老舊小區沒電梯，炎熱的夏天，想回到五樓、六樓的家，就得大汗淋漓的爬樓上去，年輕人還好說，一些老年人，回趟家相當于被拿走半條命。

大幅下跌的房源，當然不僅是老舊小區。

鏈家二手房中介的張先生說，即便是一些有電梯的房子，價格下跌的也令人吃驚。“我們（門店）附近的一個小區里，一套三、四十平方米的標間，雖然也是住宅性質，但成交價卻已經從幾年前的一萬多元（每平方米），跌到7000多元了。”張先生說，這些房源當初在2012年時的開盤價，已經是7000多元了。如今，時過十年，房價又回到了起點。

二手房掛牌量攀升但成交難

奚春山也說，相對于一些一不小心就“爛尾”的新房，買、賣更市場化的二手房交易，更能真是反饋出購房者與售房者的真實意愿。

一份來自鄭州市住房保障和房地產管理局的數據顯示，2023年5月，鄭州全市住宅二手房共成交11213套，成交均價10555元/平方米。而一個月前，鄭州的住宅二手房成交均價，還是10866元/平方米。

記者查詢多家二手房中介平臺數據后發現，如果把這些平臺的二手房掛牌數量匯總，總掛牌套數已經超過了13萬套，其中，僅2023年4月份，就新增了2.4萬套。

一邊是不斷下跌的二手房成交價，一邊是不斷攀升的二手房掛牌總量，鄭州的二手房正在經歷“冰火兩重天”。

其實，今年以來，鄭州的二手房也有過短暫的回暖。

今年3月31日上午，第一財經記者實地走訪鄭州市房屋交易和不動產登記長江路服務大廳時發現，偌大的大廳內，坐滿了前來辦理面簽、過戶的業主。

當時，鄭州的二手房中介馬濤也說，其所在的房產中介門店，不到10名員工，整個2023年2月份，就賣出了88套房子。

但時間才過去短短幾個月，鄭州的二手房卻已經悄然發生變化。

在一家位于鄭州市曼哈頓商圈的二手房門店，中介逯先生說，眼下，雖然還有一些成交量，但明顯感覺，主動權發生了變化。2017年那會兒，是房東強勢，一天一個價，現在，不少房東著急著想趕緊把房子賣出去，購房者反而不著急了。

“像這種二手房交易，它的市場主體，就兩種，一種是客戶，一種是房東，每家（房東）有每家的特殊情況，缺線、想快速回款的房東，價格可能會低一些。”逯先生說，對于一些著急用錢的房東而言，這個“低”，甚至可能是沒有下限的低，只要沒有客戶愿意購買，房東就得不停往下降。

隨后，在逯先生的引領下，記者發現，同樣位于曼哈頓商圈、戶型面積同樣為172.28㎡的房子，有人掛牌價為197萬元，也有人掛牌220萬元。

逯先生說，其中的這套售價為197萬元的房東，便是由于著急用錢，才會選擇大幅度降價的。記者也注意到，這套房源最初于2023年1月9日的掛牌價為270萬元，之后，經過連續降價，至5月20日，房價已降至205萬元。后來，房東看到鄭州的二手房市場好轉，又于6月4日漲價10萬元至215萬元。但最終，著急用錢的房東，為了盡快回款，又不得不于7月1日再次降價18萬元至197萬元。

實際上，即便是馮駿所在小區的房東們，也正在進入一種競相降價的“比賽”。

馮駿的房源位于帝湖花園。2017年時，他的這套面積為79.29㎡的房子，有人出價110萬元，但馮駿的家人卻拒絕出售。等到今年5月，馮駿想再次把房源掛牌出售以置換一套更大面積的改善型住房時，售價已經跌落至80萬元。

7月6日上午，馮駿再次登錄一些二手房中介平臺時，驚訝地發現，同樣戶型的房源，已經有房東將售價悄然下調至68萬元。

因何而降

實際上，先后傳出“免費贈房”信息的城市，不僅是鄭州。

早在2022年3月，就有北京燕郊業主宣稱，只要接盤者愿意承擔剩余70萬元房貸，愿意把名下一套40㎡的70年產權住宅免費贈予對方。

此后，國內多個城市先后傳出有業主愿意“免費贈房”。

“本質上，還是房價跌了。”奚春山說，在一些城市，不少二手房動輒跌幅30%以上，對于一些高位接盤的業主而言，相當于已經把首付款跌沒了。此時，如果再遭遇失業，失去收入來源，則連每月的房貸還款都成為難題，于是，與其痛苦糾結，不如斷臂求生。

不過，對于鄭州的二手房房價不斷下跌的原因，當地一些地產從業者認為，除了以上原因，可能還包括如下原因。

一個，是2015年后的大規模城中村改造，先后對全市600多個城中村啟動拆遷。此舉一方面導致大量原本租住于這些城中村的租戶，因為租房成本攀升最終離開鄭州，另一方面，在隨后幾年內，這些城中村居民又動輒獲賠三五套、七八套房源，導致鄭州的房源數量激增。一方面，是潛在的購房者減少，另一方面，又是市場的供給量增加，一增一減之下，鄭州的二手房市場迎來當頭一棒。

另一個原因，則是相對于中部其它省會而言，號稱“商貿城”的鄭州，盤踞著數以十萬計的各類批發商戶，這些曾經的購房大軍，在后續的電商大潮與幾年疫情中，受到很大沖擊，不僅失去了購房能力，甚至連維持基本的現金流都成為難題。而餐飲、教輔、地產等行業的從業人員，也因為生意下滑，失去工作，不僅不再具備購房能力，甚至連手中的房源都急于拋售。伴隨著其中一些業主最終加入此輪二手房拋售潮，又讓鄭州的二手房市場遭遇打擊。

（文中馮駿為化名）

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