深圳新房庫存創新高 業界：三季度或有變化

“去年介紹過的新盤項目今年又有中介打電話來推介，優惠點數比去年更大。”家在南山的梁小姐從去年開始關注深圳的新房市場，作為首套剛需買家的她在看過不少新房后最大的感觸就是，深圳的新房不好賣了。

梁小姐的感受反映了深圳上半年新房市場的現狀。“上半年，新房開盤日的去化率如達到30%-50%，就屬于銷售情況比較好的樓盤，而10%-20%的去化率比比皆是。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受記者采訪時提到，目前深圳新房供過于求，跟新房的消化速度較慢有直接關系。

【資料圖】

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供應端：新房大增，去化周期增至接近16個月

業內普遍認為，超過14個月的去化周期，已經達到該城市新房的警戒值。但據樂有家研究中心數據顯示，按近半年的平均銷售水平來計算，2023年6月深圳新房的去化周期已達到接近16個月，而該數據在2022年12月時還只接近13個月。

預售面積同比大幅上漲84%

深圳去化周期的增長和庫存壓力不無關系。樂有家研究中心數據顯示，上半年深圳一手住宅預售面積達到324.56萬㎡，環比下跌14%，同比卻大幅上漲84%；在供應大增的同時，庫存壓力再度上漲，深圳新房庫存量在2022年時隔7年超400萬㎡后，2023年上半年增長至436.82萬㎡，創歷史新高。

“可售型人才房的預售套數被統計在新房可售量上面，這在一定程度上推高了庫存數量，供應端的數字也因此上升。”何倩茹說。

今年上半年，深圳多個可售型人才房集中入市，6887套的大供應量拉高了庫存數量，但部分位置優越的項目的兩房單位在選房后不久即售罄，一定程度上也增加了新房成交量。

下半年還將有大批新房入市

盡管上半年深圳新房庫存壓頂，樓市面臨著較大的去化壓力，但下半年深圳還將有大批產品入市。今年5月9日，深圳住建局發布了《深圳市住房發展2023年度實施計劃》，提出預售和現售商品住房6萬套，上半年新房預售新增至3萬套左右，還遠沒有達到計劃供應的全部體量。

7月3日，深圳市住房和建設局公示了今年三季度計劃入市商品房房源信息情況，公告顯示三季度深圳預計供應房源16984套，預計供應房源面積為1734907.52平方米，計劃入市34個商品房項目，其中包括14957套住宅。

分片區來看，三季度供應量最大的是龍崗片區，有3871套住宅房源，其次是寶安，有3070套住宅房源；光明、坪山各有2000多套住宅房源；另外福田區兩個項目均位于沙頭街道，分別為尚悅府、環灣名苑，共486套住宅房源；南山區共408套房源，兩個項目分別為深業世紀山谷花園二期、方直瓏樾山花園；羅湖區僅1個項目，京基天韻府預計供應住宅244套。

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需求端：市場分化，兩類客戶群體表現差異巨大

“現在市場這么不好驗資還這么嚴格。”近日有網友在社交平臺吐槽深圳前海某新房看房流程的繁瑣，該項目不僅要300萬驗資還要驗購房名額，在他看來，在當前并不火熱的買方市場行情下，開發商不應該如此有底氣。

6月熱銷不等于市場情緒好轉

網友口中驗資嚴格的房源是位于前海的深業云海灣花園。6月24日，項目開盤。項目方消息顯示，該項目歷時15小時線上選房，最終成交900套，開盤當日去化率超98%，單盤攬金100億，成為2023年深圳樓市一次性推售套數最多、去化套數最多、成交金額最高的項目。

三天后，位于寶安的越秀潮樾府1棟三、四單元正式選房，407組客戶排隊選擇237套房源，入圍比例1：1.71。據項目方消息顯示，潮樾府此次推盤首日去化87%，銷售16.35億元，剩余31套房源。而在兩周之前，位于福田的資深“網紅”項目海德園A區正式選房，項目開盤再次創造“日光”記錄。

6月以來，深圳的新房市場似乎掀開了“宴席”的罩子，打破了購房者眼中深圳樓市成交平淡的印象。但在業內人士看來，新房市場的成交與供應關系密切，因此6月的熱銷并不意味著市場情緒的好轉。

部分項目開盤即打折促銷

“6月幾個賣得好的項目，其自身的優勢比較明顯，因此不具備普遍性。”何倩茹告訴記者，目前深圳市場客戶分化比較嚴重，購買普通住宅的客戶群體受到經濟環境的影響，一邊擔心樓價會繼續下跌，一邊擔心自身支付能力的可持續性，因此入市非常謹慎；非普通住宅的客戶群體，本身資金實力就比較雄厚，再加上目前受經濟環境的影響比較小，因此遇到合適的房產會出手。兩個類別的客戶群體表現非常不一致。

事實上，6月深圳一共有17個項目拿到預售證，其中新增住宅預售套數9777套，預售面積93.56萬㎡。除了云海灣等少數項目開盤實現熱銷外，多數項目的開盤成績略顯尷尬，記者在深圳龍崗、坪山和光明多個片區實探時發現，部分項目售樓處工作日到訪者寥寥，開盤即大力度打折促銷已成為常態。

數讀

據美聯物業全國研究中心數據統計，上半年，深圳一手住宅預售量新增31859套，其中包含6887套可售型人才房。一手住宅備案量為16209套，與去年同期相比上升0.5%。新房去化速度不佳，導致目前一手住宅庫存量處于高位，為43237套。

觀察

新房市場“小陽春”在4月較為明顯 三季度市場能否延續上升走勢？

據樂有家研究中心數據，2023年6月，深圳新房網簽3049套房源，比上月增262套，網簽面積31.04萬㎡，同比上月增約8.5%。從上半年每月一手住宅成交走勢來看，二季度行情顯然比一季度要好，新房市場的小陽春在4月較為明顯。主要是在疫情期間部分積壓了2年多的需求開始逐步釋放，落地在二季度的市場交易量上。

或出現“以價換量”

那么按照這樣的趨勢，深圳三季度市場是否會延續同樣的上升走勢？何倩茹告訴記者，就目前的市場環境看，如果沒有政策刺激，下半年尤其是三季度，市場的交易氣氛將與二季度差不多，不會出現較大的好轉。下半年如果經濟環境及市場環境沒有好轉，應該會出現“以價換量”的情況。

但對購房者來說，當前卻是可以考慮入市的時機。何倩茹提到，其實在新房限價政策和二手房參考價政策的影響之下，新房和二手房價格基本能保持穩定，再加上國家已準備推出刺激經濟增長的一系列方案，預計下半年隨著經濟環境的好轉能帶動樓市回暖，因此購房者目前是可以考慮入市的。

市場情緒大多回歸理性

在對上半年市場的分析中，樂有家研究中心同樣指出，無論是業主還是客戶，市場情緒大多已回歸理性，投資客退場，首套置業及改善置業的剛需客群中占主導，此時市場需要的是穩定且符合城市規模的交易量。房地產的支柱產業地位被重新強調，足以證明政府對樓市向上發展的認可。過去一年里，包括深圳以內的全國多個大中城市都陸續適當放松政策。

樂有家研究中心認為，預計最快三季度，深圳樓市將迎來新的變化，成交價格穩定，交易量回升。剛需的出手速度會加快，改善客戶成交的火熱現狀也會持續下去。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽

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