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房地產行業進入調整期，問題資產的處置亦不如以前順利，敢于接盤、有實力接盤者寥寥。總價高、體量大的地標項目尤甚。

(資料圖)

7月5日，曾規劃為“中國第一高樓”的世茂深港國際中心部分資產首拍流拍。這場起拍價高達130.44億元的法拍引來3萬余人圍觀，但最終無人報名。無獨有偶，6月28日，曾號稱要建成“安徽第一高樓”的合肥寶能城部分資產也因無人報名而流拍。

地標項目曾是操盤房企的實力體現，如今卻無人接手。而近兩年地產銷售不振、房企資金緊張，未出險房企忙于“活下去”和“保交樓”，擴張意愿不如從前強烈，資金狀況更不足以支撐大規模的收并購，這讓停工、爛尾的地標項目未來更添了幾分未知。

二拍起拍價或為評估價5.6折

雖然一拍流拍在預料之中，汪泳（化名）還是多了幾分焦慮。他是中信信托深圳龍崗融資集合資金信托計劃（下稱“深圳龍崗計劃”）的投資者，2020年7月認購了300萬元，2022年4月已到期，但至今無法兌付。流拍意味著他收回投資本息的可能性又有了變數。

世茂深港國際中心位于深圳市龍崗區龍城街道大運新城片區。2017年12月6日，世茂以底價239.43億元競得項目用地，這也是目前深圳歷史上總價超過百億的8宗地塊之一。競得土地后，世茂申請將地塊分為14宗進行開發。據深圳龍崗計劃盡調報告，項目總投資達721.75?億元。

獨自吞下這宗巨無霸地塊顯然并不易。2020年7月，中信信托發行規模為87億元的深圳龍崗計劃，主要用于支持世茂深港國際中心二期公寓和一期商辦的開發建設。世茂以項目名下10宗地為該信托產品提供抵押擔保，抵押地塊對應分攤的土地成本約155.74億元。

過去很長時間里，房地產信托是頗受偏愛的投資產品之一，中信信托更憑借央企和“信托一哥”的身份獲得投資者的信賴。據時代財經此前從投資人提供的產品推介書中了解到，該信托產品分為ABCDE五類，期限從12個月-24個月不等，認購規模為百萬起，上至超千萬。

如果市場如常、項目建設順利，這筆年收益率7%起的信托產品將是個不錯的投資選擇。但到了2022年2月16日，世茂及中信信托突然宣布剩余的57億資金遇到兌付困難，并提出將剩余資金展期至2024年。2022年10月，中信信托通過法院查封了世茂深港國際中心項目資產。

隨著世茂爆雷、兌付暫停、項目流拍，汪泳和投資者們感受到越來越強烈的不確定性。

時代財經致電負責此次京東法拍的相關人士，其稱世茂深港國際中心被拍賣資產預計將于一個月內重新上架，二拍起拍價或為評估價163.05億元的5.6折，目前尚沒有意向企業，以最終拍賣結果為準。

照此估算，二拍起拍價為91.31億元。汪泳也致電了上述人士并再獲確認，這讓他很是不解，“5月中旬，中信信托在總部與我們投資人代表開會時還稱，二拍起拍價將為首拍起拍價的8折，也即評估價的6.4折，約104.35億元。”

本次被拍賣的資產為項目12宗土地及地上在建工程。土地估價報告顯示，拿地至今雖已5年有余，12宗地中僅有6宗動工。具體來看，1宗建有集中商業及T3辦公樓，已建工程量為19.26萬平方米；1宗建有售樓處，已建工程量5890平方米；剩下4宗地僅進行了地下土方開挖。

另據中信信托發行的“中信信托-西安經開等兩家貸款集合資金信托計劃”項目推介材料顯示，上述宗地包括深港國際中心地標性超塔地塊G01045-0199地塊，為中信信托·西安經開項目貸款集合資金信托計劃提供了第一順位抵押擔保，該信托募資規模為30億元。深港國際中心拍賣所得價款或將先扣除該信托本金，再用作支付深圳龍崗計劃投資者的本息。

汪泳對時代財經稱：“我們當時算了下賬，如果二拍能為首拍起拍價的8折且順利拍出去，我們投資的本息也還是有保障的。如果拍賣價格低于評估價的5.6折，加上可能要償還西安經開項目的債務，本金就保不住了。”

根據投資者提供的一份《關于中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃涉嫌違法違規調查申請》顯示，除57億元本金未兌付外，深圳龍崗計劃已拖欠投資者利息超10億元。

關于下一步資產處置計劃及是否有推動二拍順利成交的相關措施，時代財經聯系了負責深圳龍崗計劃的中信信托財富中心兩位相關人士，但均表示“不清楚，不知情”。

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多個地標尚無人接盤

根據規劃，世茂深港國際中心為集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、智能辦公、大型商業、公寓等于一體的綜合項目，以及一棟約600米高的深圳新地標建筑。

世茂拿地的2017年，龍崗-坪山中心被確定為深圳東部發展的主軸，位于“東進戰略”最前沿的大運新城確立了“高校+研究+產業”一體化的高端產學研中心的發展路徑，并已有多個創新產業集群項目。如今6年過去，因開發商陷入流動性問題，項目也隨之停滯，甚至為償還貸款而被擺上貨架。

深圳中原研究中心對時代財經分析稱，項目流拍在意料之中。一是投入高，起拍價就高達130億元，后續還要投入建設；二是區域目前市場不景氣，雖然項目位于龍崗前景最好的大運新城片區，但整體離中心區太遠；三是產品不受市場青睞，虧本可能性大。項目剩余產品主要為寫字樓和商業，從近年來商辦銷售情況看，非核心區產品給出很大折扣才能賣出，自持出租的話，回報周期過長。

深港國際中心并不是孤例，同樣面臨被拍賣的地標項目還有合肥寶能城。6月28日，位于合肥濱湖新區的合肥寶能城部分資產因無人報名流拍。被拍賣資產包括住宅用地和T7&MALL、酒店的土地使用權及地上建筑物，總起拍價超50億元。

合肥寶能城包括超高層寫字樓集群、高端酒店、高層住宅、別墅等業態，其中寶能環球金融中心為7棟超高層摩天建筑集群，最高的T1塔樓設計高565米，如順利建成將為安徽第一高樓。但開建后并不順利。2017年，寶能環球金融中心項目因環保相關新要求被緊急叫停。此后，在住宅一至三期建成后，剩余的四期住宅、商業、T7寫字樓等全部陷入停滯。

此外，京東拍賣近期還上架了北京CBD寫字樓東方梅地亞、沈陽核心商業地標沈陽中街商業城等地標項目，而這些項目的拍賣無一例外地曲折。

如評估價為23.61億元的北京東方梅地亞，拍賣頁面顯示的標的為“北京市朝陽區光華路4號院2號樓、3號樓部分房產及分攤土地使用權”，于5月27日以16.53億元首拍時流拍，6月13日以13.22億元二拍時再次流拍，目前正以13.22億元進行整體變賣，時間為7月2日10時至8月31日10時，但尚無人報名和出價。

近期案例中，也不乏降價后成功拍出的地標項目。今年2月，廣州松日總部大樓在第三次掛牌拍出，成交價約13.12億元，較2022年11月首次掛牌價20.5億元降價7.38億元，較評估價25.63億元幾乎腰斬。

松日總部大樓規劃高度為195米，原本要打造成廣州東部區域新地標，但因資金鏈斷裂而于2018年停工。其接盤者為廣州高新區投資集團旗下的廣州開發區攬新投資有限公司，該公司于拍賣開始前6天注冊，似專門為拍賣而成立。

深圳中原研究中心稱，從近兩年經驗看，要想盤活地標項目，或還需由政府牽頭、引入國資接盤。如果能適度更改地塊規劃，將更容易引入接盤方。

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