調降存量房貸利率！興業銀行率先“試水”，影響幾何？

近期，央行官員就存量房貸利率調整做出表態后，市場熱議不斷，關注的重點在于：存量房貸利率會如何調整以及有何影響？

（圖片來自海洛）

央行發聲，興業銀行率先“試水”?

(資料圖片)

在7月14日國新辦舉行的2023年上半年融統計數據情況新聞發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾介紹說，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。

鄒瀾表示，提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

7月25日，據中國基金報消息稱，當各家銀行都在觀望存量利率調整時，有銀行率先出招。興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券。

據Wind數據顯示，興業銀行2022年末個人住房貸款余額為10973.24億元，在上市銀行中位列第八，在股份制商業銀行中位列第二。同時可以看到，興業銀行2022年末個人住房貸款較2021年末同比下滑2.13%。

LPR下調，存量房利率卻仍處高位?

據Wind數據顯示，今年6月20日，貸款市場報價利率（LPR）5年期以上為4.2%，較5月份下調10個基點。隨著LPR的下調，房貸利率隨之調整。同時，伴隨著多地頻繁調整首套房貸款利率，房貸進入低利率區間。

貝殼研究院監測數據顯示，7月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，觸及歷史低位，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個基點。

但即便如此，前兩年存量房的利率卻依然處于高位，不少買房人的貸款利率超過6%，盡管LPR的下調使得房貸利率下調，但是相比去年、今年低于4.5%甚至低于4%的房貸利率，依然存在較大利差。

華泰證券研究報告指出，2022年以來新增房貸利率累計下行149個基點，而同期存量房貸利率僅跟隨5年以上LPR下調45個基點左右。在此背景下，存量房貸利率“高位站崗”的現象備受關注。

自2022年以來，不少購房者選擇提前還貸來應對較大的利差，市場上“提前還貸潮”漸起。一方面是由于此前的貸款利息較高，提前還貸可以降低成本；另一方面，2022年投資理財收益波動較大且不及預期，投資收益趕不上房貸利率，這也讓不少購房者產生提前還款的愿望。

存量房貸利率調整有何影響？?

德邦證券表示，個人住房貸款利率加點部分在合同期限內固定不變導致存量房貸與新發房貸利差走闊，催生居民“提前還貸”行為，對銀行也造成“高息”資產減少的壓力，或是近期央行提到存量房貸利率調整的原因所在。

該機構表示，在個人住房貸款平均期限為18年的基本假設基礎上，我們測算得出當前存量房貸年利息在2萬億以上，假設存量房貸利率的調整目標點是5年LPR（基準）+10bp（加點），即4.30%，存量房貸利率調整可能每年降低房貸利息超4000億元。

不過也有機構表示，存量房貸下調比例不會很大。中泰證券銀行團隊預計，復盤2008-2009年存量利率調整情況，與今年情況相似，均是銀行與個人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來的存量貸款。在市場化協商和博弈的過程中，考慮個人的資金還款能力，預計存量房貸下調比例不會很大。該機構測算2008-2009年享受存量房貸利率置換的比例小于6%。

此外，房貸作為銀行的優質貸款業務，如果將存量房貸的利率下調，勢必會使得銀行的凈息差進一步壓縮，對銀行盈利能力產生一定影響。但同時，也將緩解提前還貸的壓力。

開源證券認為，存量房貸利率調降，有望降低提前還款的比例，對銀行息差和營收的拖累較為有限。在保守/中性/激進三種假設情形(提前還款占按揭貸款余額的比例分別為 10%/20%/30%)下，提前還款影響上市行營收同比增速-1.21pct/-2.43pct/-3.64pct；影響凈息差-2.86BP/-5.72BP/-8.58BP。

華鑫證券分析師楊芹芹認為，基于將給銀行凈息差帶來一定壓力，本輪存量房貸優惠預計還是會從中小銀行開始，逐步擴散到大型國有銀行。回顧2008年的存量房貸利率下調，中小銀行‘一馬當先’，直到2009年初，國有大行才被迫有所行動。

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