世茂集團(tuán)復(fù)牌：恰遇樓市政策大拐點(diǎn)，翻盤機(jī)會(huì)來了

◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

樓市，真的要“轉(zhuǎn)向”了。

從本月24日最高層會(huì)議上，已明確一個(gè)重大信號(hào)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，政策應(yīng)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化”。

【資料圖】

換句話說，當(dāng)前低迷樓市需要加大松綁力度，“大力”支持合理的剛需及改善性置業(yè)需求。

住建部積極響應(yīng)，開出多副藥方：其一，針對(duì)首套房，降首付比例和貸款利率；其二，針對(duì)改善性換購，稅費(fèi)減免；其三，針對(duì)限購松綁，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等。

從時(shí)間軸看，2021底起，此輪救市最初圍繞C端購房者展開，要求銀行縮短放款周期、降利率等，但效果不明顯；去年11月起，開始松綁B端房企再融資等；如今，重心又回到C端圍繞購房需求刺激上。

從住建部上周開的幾個(gè)藥方看，各地若認(rèn)真領(lǐng)會(huì)其精神，外界相信絕不會(huì)辜負(fù)市場(chǎng)預(yù)期。事實(shí)上，近期北京、深圳、廣州及長沙等一二線重點(diǎn)城市早就摩拳擦掌，急不可耐了。

此時(shí)，多少出險(xiǎn)已久卻持續(xù)掙扎中的大型房企，如今盼黎明前這一束光盼得太辛苦了，但也不要心存僥幸。

7月31日，世茂集團(tuán)正式復(fù)牌，開盤補(bǔ)跌是意料之中的，相較于上次停牌，已持續(xù)近4個(gè)月，如今能爭取復(fù)牌，就有機(jī)會(huì)跳出泥沼實(shí)現(xiàn)重生的希望。

為了復(fù)牌，世茂集團(tuán)在上周五已集中補(bǔ)發(fā)了三份財(cái)報(bào)，涉及2021年業(yè)績、2022年中期業(yè)績及2021年全年業(yè)績。

從業(yè)績看，世茂集團(tuán)2021年毛利率2.4%，虧損289.1億元；2022年毛利率8.4%，虧損約206.7億元。過去兩年，該房企總虧損近500億元，去年先后出售上海黃浦路、廣州亞運(yùn)城、上海外灘茂悅大酒店、北京分鐘寺等項(xiàng)目。

截至去年底，世茂集團(tuán)總資產(chǎn)6162.1億元，總負(fù)債5367.06億元，涉及合約負(fù)債1181億元，有息負(fù)債總額2740億元（注：2160.85億元有資產(chǎn)抵押），其中一年內(nèi)到期有息債務(wù)1913.7億元，一年期以上有息債務(wù)826.35億元。

同期末，世茂集團(tuán)凈負(fù)債率約302.2%，較上年底156%飆升了146.2%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率83.8%，較上年77.4%上升6.4個(gè)百分點(diǎn)，估計(jì)不少涉及交叉?zhèn)魅局录铀俚狡诘取?/p>

很顯然，早就備受詬病的“三道紅線”，問題就在這里，盲目急剎車不僅沒讓很多民營房企加速“去杠桿”，反而越來越嚴(yán)重，爆雷出險(xiǎn)后，信用崩塌，又加速中長期債務(wù)提前到期，無疑會(huì)迅速壓垮企業(yè)。

截至去年底，世茂集團(tuán)手上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物220.3億元，受限資金117.4億元，現(xiàn)金（剔出預(yù)售監(jiān)管資金）短債比0.03。

為解決債務(wù)危機(jī)，世茂集團(tuán)去年以來積極推進(jìn)涉及本金68億美元優(yōu)先票據(jù)、21億美元及209億港元的各境外銀行借款和金融機(jī)構(gòu)的境外債重組，今年4月初已將重組草案送達(dá)美元債債權(quán)人小組，各方正持續(xù)努力縮窄分歧。

針對(duì)境內(nèi)債，世茂集團(tuán)披露債權(quán)人已同意今年及2024年到期約121億元長期債券及54億元中期票據(jù)展期，但仍需時(shí)間確定展期計(jì)劃及逐步簽署展期協(xié)議。

注意！外界關(guān)注焦點(diǎn)之一，就是獨(dú)立核數(shù)師對(duì)世茂集團(tuán)兩份年度財(cái)報(bào)給出“無法表示意見”的結(jié)論，對(duì)2022年中期財(cái)報(bào)稱“無法發(fā)表結(jié)論”。

想在香港恢復(fù)上市需滿足三個(gè)條件，其一，必須沒有未發(fā)布的財(cái)報(bào)；其二，必須要有證明自己能持續(xù)經(jīng)營的能力；其三，所有重大事項(xiàng)已經(jīng)完全披露。

對(duì)照來看，獨(dú)立核數(shù)師的意見非常重要，但關(guān)鍵還在于房企自身，能否積極自救，特別是如今樓市政策又迎來重大拐點(diǎn)之際。

作為復(fù)牌條件之一，世茂集團(tuán)明確回應(yīng)了前任核數(shù)師在辭任函提出的“2020年或之前訂立且此前并無披露的四項(xiàng)信托貸款安排”事項(xiàng)，總金額約74億元。

世茂集團(tuán)表示，獨(dú)立調(diào)查后，公司已委聘內(nèi)部監(jiān)控顧問審閱集團(tuán)的內(nèi)部監(jiān)控，且本集團(tuán)已采納內(nèi)部監(jiān)控措施。

作為復(fù)牌條件之二，世茂集團(tuán)對(duì)自身“家底”做了集中復(fù)盤，以表明其可持續(xù)經(jīng)營能力。

截至去年底，世茂集團(tuán)土儲(chǔ)規(guī)模6050萬方，在建面積約3814萬方，2022年竣工面積約為585萬方，2023年在建及竣工預(yù)計(jì)分別約3450萬方、約600萬方。

同期末，世茂集團(tuán)手上存貨賬面值約3231.7億元，投資物業(yè)賬面值677.9億元，較上年略有增加，其中旗下上海世茂股份自持商業(yè)約169萬方。

同期末，世茂集團(tuán)旗下世茂服務(wù)在管面積約2.616億方，合約建面約3.413億方；世茂集團(tuán)已開業(yè)自持酒店有25家，加上6家租賃直營酒店，總客房數(shù)逾9400間。

據(jù)世茂集團(tuán)披露，2022年公司“酒店經(jīng)營、商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理”三項(xiàng)收入合計(jì)近129億元，作為“第二增長曲線”雖均有下滑，受疫情影響較為特殊，但占總營收630.4億元的20.46%，較上年占比12.34%已提升逾8個(gè)百分點(diǎn)。

世茂集團(tuán)在2022年財(cái)報(bào)針對(duì)2023年展望曾提及“不斷反思總結(jié)，砥礪前行，多管齊下應(yīng)對(duì)變局”，并強(qiáng)調(diào)錨定“大飛機(jī)”戰(zhàn)略不動(dòng)搖，更重視做好酒店、商業(yè)等經(jīng)營資產(chǎn)及服務(wù)，形成長期韌性。

實(shí)際上，萬科、龍湖等優(yōu)質(zhì)房企正在努力的方向，也是加大經(jīng)營資產(chǎn)及服務(wù)收入的比重，形成內(nèi)生現(xiàn)金流主導(dǎo)的企業(yè)發(fā)展模式，擺脫高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。外界也迫切期待，世茂能盡早走出困境實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

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