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近兩年房地產行業深度調整，行業競爭格局正在發生深刻變化。中指研究院與21世紀經濟報道聯合發布報告《房地產行業競爭格局趨勢研究》，分析行業競爭格局趨勢，洞察新領域、新勢力的崛起，研究行業專業化分工呈現的特點。本專題為報告節選。

伴隨著房地產行業發展持續面臨挑戰，房地產企業的經營模式、競爭格局正在發生變化。央國企經營穩健，融資保持通暢，品牌信任度高，市場份額在明顯提升。未來幾年，在行業重新平衡后，民企市場份額或將有所恢復。行業集中度下降，千億房企數量明顯減少。新力量民企在逆勢崛起，有望成為房地產行業新勢力。

(資料圖片)

當前央國企市場份額明顯提升，未來民企份額或將有所恢復

房企只有土地資源在手，未來經營才有保障。中指研究院以30家典型房企為樣本，分析企業2017年至2019年的拿地數據與2019年至2021年的銷售數據。可以看出，房企過去的拿地規模（2017年至2019年平均拿地金額）與未來的銷售業績（2019年至2021年平均銷售金額）存在明顯的正相關關系。這種正相關在央國企、混合所有制房企及民營房企中均存在且相似，表明房企有較多的土地儲備未來銷售業績增長才會有保障。

圖：30家典型房企拿地規模與銷售業績關系

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2021年房地產市場進入深度調整期，多數房企明顯放緩拿地節奏，但是央國企的拿地力度較強。在拿地金額TOP100企業中，從企業數量來看，央國企及地方城投數量占比始終過半，并于2022年合計超過80%。金額占比呈現同樣的變化趨勢，央國企及地方城投拿地金額占比在2022年大幅增加，合計超過80%。大型央國企拿地力度一直較高，華潤、中海、保利發展、建發、招商蛇口、越秀地產、中國鐵建、金茂等央國企一位列拿地金額前20，這些企業具有較為突出的融資優勢、信用資質和開發經營能力，仍保持了相當的投資力度，抓緊土地市場底部適度補充資源。2022年房地產市場劇烈波動，民營房企經營面臨巨大沖擊，拿地投資因而受到影響，出現較大波動。

圖：2021年至2023年上半年拿地金額TOP100企業不同性質金額占比

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從銷售來看，市場深度調整期下，不同類型企業分化現象加劇，央國企市場份額較去年有所提升。根據中指研究院監測，2021年TOP100房企中，央國企市場份額為26.7%，2022年提升到41.6%，大幅提高了14.9個百分點。2023年上半年，銷售額TOP100企業中的央國企數量增加4家至40家，銷售額占比提升8.3個百分點至49.9%，市場份額持續提升；反之，民營房企數量減少4家至52家，銷售額占比下降7.6個百分點至34.1%；混合所有制企業銷售額占比下降0.7個百分點至16.0%。1

表：2021年-2023年上半年TOP100企業中不同性質企業數量及銷售額占比

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近兩年，房地產市場深度調整，多家民營房企發生債務違約，民營房企受到的市場沖擊比央國企較大，央國企市場份額明顯提升。未來幾年，行業仍將延續當前態勢，央國企在銷售、拿地方面占比將持續提升。當市場重新平衡后，由于民營房企經營靈活、效率高、適應性強，市場份額或將有所恢復，民營房企在銷售、拿地等方面占比將有所提升。短期的市場深度調整，民營房企抗風險能力較弱，受到沖擊較大，在行業重新平衡后，民營房企仍將是房地產行業很重要的力量。

核心城市及成熟城市群為房企聚焦的重點

從銷售來看，房企錨定重點核心城市，把握市場活躍城市發展機遇，核心城市銷售貢獻占比提升。2023年上半年，50家百億代表企業的一、二線城市業績貢獻合計占比為82.9%，較2022年上升了1.6個百分點，其中，一線城市銷售額占比較上年增加1.7個百分點至28.0%，市場需求支撐度較強；二線城市銷售額占比有所下降，但銷售額貢獻仍達到54.9%；三四線城市市場承壓，業績貢獻率為17.1%，較上年下降1.6個百分點。

圖：2021年-2023年上半年代表企業城市等級銷售占比情況

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從拿地來看，2022年50家代表企業的一、二線城市拿地金額合計占比為91.4%，較2021年上升了19.1個百分點，2023年上半年拿地金額占比保持在90.6%。其中，2022年一線城市拿地金額占比較2021年增加19.6個百分點至37.9%，投資強度陡增，2023年上半年維持在接近37%。這主要源于一線城市市場支撐度更強，能夠為業績帶來穩定保障。二線城市拿地金額占比保持在54%左右，仍是主要重倉城市。三四線城市市場承壓，因此企業布局快速收縮，2022年及2023年上半年拿地金額占比在9%左右，較2021年下降近20個百分點

圖：2021年至2023年上半年代表企業拿地金額城市等級分布

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從近幾年房企投資強度來看，2019-2020年，TOP100房企拿地銷售比均值超過30%，2021年下降到24.9%，2022年再下降至16.7%，2021-2022年房企投資強度出現了持續的大幅下降。2023年上半年銷售金額TOP100企業拿地銷售比為14.9%，不及2019年同期的一半。其中，2021年至2022年銷售金額TOP100企業拿地銷售比降幅最大，達8.2個百分點。面對緊縮的融資環境，房企多選擇開源節流，以維持經營安全為第一要務，適當縮減投資規模，拿地選擇更加謹慎。分企業性質來看，央國企、混合所有制房企及民營房企拿地銷售比整體上均呈現下降趨勢，央國企拿地銷售比最高、混合所有制房企次之、民營房企拿地銷售比最低。

圖：2019年上半年至2023年上半銷售金額TOP100企業拿地銷售比

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行業集中度下降，千億企業數量急劇減少，新勢力房企崛起

根據中指研究院監測，近幾年TOP100房企市場份額持續明顯下降，2019年超過60%，2021年下降到接近50%。2022年市場下行壓力持續，成交保持低迷態勢，全國商品房銷售額下降至13.3萬億元，同比下降26.7%，TOP100房企銷售額總額同比下降41.4%，市場份額下降11.6個百分點至39.9%；2023年上半年，TOP100房企銷售總額同比增長0.1%，市場份額為39.7%，較上年下降0.2個百分點。

圖：2019年-2023年上半年TOP100企業市場份額情況

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圖：百億以上企業各陣營數量變化

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從企業數量來看，百億企業數量有所減少，千億房企7家。2023年上半年，百億房企數量78家，較去年同期減少7家。其中，千億房企數量7家，較去年同期減少2家；500億房企10家，較去年同期增加3家，可見未來千億將成為一個門檻，沖擊千億或將難度增加；300-500億房企和100-300億房企數量均有所減少。

在市場深度調整下，新勢力房企在崛起。中字頭基建公司異軍突起，特別是中建系公司，2022年與2023年上半年中建系公司多家進入拿地金額前100，如除了中海地產、中海宏洋等地產業務規模較大的子公司，中建智地、中建三局等公司拿地金額也進入前100。另外，部分民營房企在崛起，拿地金額TOP100民營房企可分為兩類，一類為千億以上的大型房地產企業，如龍湖、濱江、新城控股等，此類企業仍有一定拿地投資能力；另一類為新興的民營房企，這類企業或依托母公司較強的綜合實力，或專注開發聚焦區域市場，均在土拍市場上表現活躍。

圖：拿地新興民營房企

新興民營房企中，一類多元化實業企業著力發展已有的房地產業務，如偉星房產、亞倫房地產、安徽新華等。此類企業憑借母公司實體經濟優勢實現協同聯動，融資具有一定優勢，且過去地產業務體量較小杠桿較低負債壓力較小，近期拿地勢頭有所增強。另一類為地方性中小型房地產企業，如坤和集團、遠達集團、杭州椿實置業、國泰世紀、建杭置業、浙江中豪、四川邦泰置業等。此類企業多位于核心二線城市，拿地聚焦企業所在地市場，且多與大型房企合作開發項目。如坤和集團聚焦杭州本地市場，少量項目位于浙江省內嘉興、溫州等城市，項目開發多與綠城、濱江等頭部企業合作。

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