7月樓市成交持續低迷，調控優化政策亟待出臺

【資料圖】

7月，受傳統成交淡季疊加當前購房者信心不足影響，廣州新建商品住宅供求規模繼續下降，供應面積環比下降17.5%，成交面積環比下降29.5%。

1-7月廣州新建商品住宅整體供應471.7萬㎡，同比下降7.3%，成交513.5萬㎡，同比上升5.8%。1月份由于春節假期影響，市場供求持續走低，2、3月份在前期積累需求的集中釋放下，市場持續走高，其中3月份“小陽春”成色十足，進入到4月份后，隨著需求釋放殆盡，后市需求動能不足，市場整體供求進一步回落，7月份成交再創新低。

7月30日，廣州住建局表示將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求。在當前低迷的市場成交氛圍下，政策的出臺將有望帶動市場成交的回升。

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▍房地產市場概況

圖：2021年1月-2023年7月廣州商品住宅成交走勢

數據來源：中指數據

供應：7月新批商品住宅53.8萬㎡，環比下降17.5%，同比下降42.7%。受當前市場觀望情緒較濃及傳統樓市淡季影響，開發商整體推貨動力不足，7月商品住宅供應環比下降近2成。從供應區域來看，其中番禺、荔灣、白云、天河為主力供貨區，推盤量合計占全市63.5%。

成交：7月廣州新建商品住宅成交面積50.7萬㎡，環比下降29.5%，同比下降29.4%。整體受市場需求動能及成交氛圍下降影響，市場成交進一步萎縮。從成交區域來看，增城、黃埔、番禺位居全市成交前三，成交套數合計占全市43.5%。

價格：新建商品住宅成交價格自2月份以來持續走高，6月份達到年內最高，成交均價為41943元/㎡，7月份成交均價有所下滑，為40441元/㎡，環比上漲3.6%，同比上漲12.2%。二手住宅價格自2022年7月以來維持較為平穩的趨勢，波動幅度在2%以內。其中6月份成交參考均價為33980元/㎡，環比上漲0.5%。

▍土地市場概況

圖：2021-2023年廣州集中供地各批次供求情況

數據來源：中指數據

2023年第一批次集中供地：共推出宅地8宗，供地建面165萬㎡；成交7宗，成交建面158萬㎡，成交樓面價為18788元/㎡，平均溢價率為10.2%。

2023年第二批次集中供地：共推出宅地10宗，供地建面89萬㎡；共成交6宗，流拍4宗，成交建面44.3萬㎡，成交樓面價19519元/㎡，平均溢價率為5.3%。

此外，有6宗宅地零星推出，成交5宗，流拍1宗，成交建面74.6萬㎡，成交樓面價15701元/㎡，平均溢價率為5.5%。

最新動態：7月14日，白云區廣州設計之都三期AB2603065地塊出讓，該地塊由廣州地鐵以底價競得，成交樓面價為26000元/㎡。此外，8月份將有三宗宅地競拍。?

圖：2021年以來廣州宅地月度供求情況

數據來源：中指數據

7月共成交宅地2宗，成交規劃建面28萬㎡，成交樓面均價為23778元/㎡，均為底價成交。

1-7月廣州共推出24宗宅地，合計推出規劃建面379萬㎡，同比減少10.4%。共成交宅地18宗，成交規劃建面276萬㎡，成交樓面均價為18069元/㎡，平均溢價率7.9%，相比2022年1-7月溢價率提高4.7個百分點。成交地塊中有9宗底價成交，1宗低溢價成交，8宗進入封頂搖號。拿地房企仍以國央企為主，其中央企競得7宗，本土國企競得4宗，本土城投競得2宗，外來國企競得2宗，民企競得3宗。

雖然廣州房地產市場仍處于筑底恢復期，但隨著房地產優化政策的即將落地，廣州市場關注度不減，各大品牌房企積極抓機遇、促銷售，下面隨榜單一起來詳細了解各大品牌房企1-7月市場表現。

2023年1-7月廣州房地產企業銷售金額top20

數據來源：中指數據、企業填報

數據說明：流量銷售金額統計范疇為企業在廣州范圍內操盤項目的銷售金額，占股未操盤項目不納入統計范疇；權益銷售金額統計范疇為企業在廣州范圍內投資的房地產項目按權益占比計算的銷售金額

特別聲明：房地產企業銷售數據統計是以2023年1月1日-7月31日期間銷售的商品房為統計口徑，包括商品住宅、寫字樓、公寓、商業全口徑，主要依據中指數據在廣州市域范圍的銷售監測數據，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對于少數沒有在監測范圍內的企業和項目，由企業提供相關文件，經審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

中指點評

2023年1-7月廣州房企銷售金額流量榜單前20房企總銷售額為1566.6億元，TOP20房企銷售額占全市70%。權益銷售金額榜單前20房企總銷售額為1337.2億元，TOP20房企權益銷售金額占全市59.8%。其中央企銷售金額占比34.1%，國企占比32.7%、民企占比33.2%。

頭部房企：越秀地產憑借琶洲南·TOD及越秀·和樾府等項目的熱銷，占據流量金額及權益金額雙榜單冠軍，流量銷售額及權益銷售金額分別為402.7億元、301.8億元。保利發展憑借保利天匯、保利天瑞、保利湖光悅色等多個項目的熱銷，占據流量金額及權益金額雙榜單第二，流量銷售額及權益銷售金額分別為335.6億元、247.0億元。萬科分別以115.0億元、91.3億元占據流量榜單及權益榜單第三。

三大陣營：TOP20房企流量銷售金額門檻值為26.3億元，按企業銷售額分三大陣營，其中第一陣營（100-400億）共3家，合計銷售金額853.3億元；占TOP20銷售額54.5%；第二陣營（50-100億）4家，合計銷售金額244.9億元；占TOP20銷售額15.6%；第三陣營（50億以下）共13家，合計銷售金額468.4億元；占TOP20銷售額29.9%。

名次變動：流量金額共有10家維持不變，4家上升，5家下降，1家新進。其中融創中國憑借融創文旅城的集中簽約，成為1-7月新進榜單企業。

2023年1-7月廣州房地產企業銷售面積top20

數據來源：中指數據、企業填報

數據說明：流量銷售面積統計范疇為企業在廣州范圍內操盤項目的銷售金額，占股未操盤項目不納入統計范疇；權益銷售面積統計范疇為企業在廣州范圍內投資的房地產項目按權益占比計算的銷售面積。

特別聲明：房地產企業銷售數據統計是以2023年1月1日-7月31日期間銷售的商品房為統計口徑，包括商品住宅、寫字樓、公寓、商業全口徑，主要依據中指數據在廣州市域范圍的銷售監測數據，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對于少數沒有在監測范圍內的企業和項目，由企業提供相關文件，經審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

中指點評

2023年1-7月廣州TOP20房企流量面積門檻值為9.8萬㎡，前20房企總流量面積為414.4萬㎡，TOP20房企流量銷售面積占全市62.8%。

權益銷售面積榜單中，進入1-7月TOP20門檻值為8.2萬㎡，權益銷售面積榜單前20房企總銷售面積為342.4萬㎡，占全市銷售面積51.9%。

頭部房企：保利發展分別以82.2萬㎡/62.9萬㎡占據雙榜單榜首位置，越秀地產以78.2萬㎡/61.3萬㎡位居第二，萬科以31.5萬㎡/23.4萬㎡位居第三。??

名次變動：流量銷售面積中，6家維持不變，4家上升，9家下降，1家新進。其中富力集團名次上升較多，較上月上升8名。

2023年各月廣州TOP20榜位變化

中指點評

從1-7月廣州TOP20上榜企業排名變化情況來看，累計上半年爭奪TOP20的房企有27家。

1-2月：名次持平企業3家，上升及下降均為7家，新進3家；

1-3月：名次持平企業6家，上升4家，下降7家，新進3家；

1-4月：名次持平企業6家，上升5家，下降7家，新進2家；

1-5月：名次持平企業8家，上升5家，下降7家；

1-6月：名次持平企業6家，上升8家，下降6家。

1-7月：名次持平企業10家，上升4家，下降5家，新進1家。

頭部企業：越秀地產及保利發展始終穩居榜單前二，萬科自1-2月上升一名后穩居榜單第三。和1-6月相比，1-7月上升及下降名次變動幅度不大，其中華潤置地上升名次較多，上升3名；下降名次最多為2名。

三大陣營：第一陣營相對穩健，始終位居榜單前三名；第二陣營名次變動也較小，1-7月排名與1-6月排名無變化；第三陣營名次變動則較大，1-7名次變動最大為3名。

▍未來市場趨勢展望

全國層面

政策方面：中央及主管部門密集發聲，房地產優化政策或將加快落地。

市場需求：短期市場壓力仍在，全年商品房銷售面積與2022年趨穩態勢。

廣州層面

政策方面：7月30日廣州住建局明確盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求。

市場需求：當前購房者觀望情緒濃厚，市場成交平淡，相關優化政策也將加快出臺，預計下半年在利好政策推動下，市場成交有望帶動回升。

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