“去年的努力今年都會看成果，大家可以期待今年的經營基本面不會差”，越秀房產信托基金（下稱“越秀房托”）管理層年初對公司經營的預判，局部得到了應驗。

8月15日，越秀房托發布2023年中期業績，今年上半年，其實現經營收入10.61億元，同比上漲12.4%；實現物業收入凈額7.63億元，同比上漲11%；除稅后及與基金單位持有人交易前的凈溢利為8754.9萬元，而去年同期則虧損5.21億元；中期分派總額2.61億元，同比減少23.8%；每個基金單位分派0.0541元，同比減少26.3%。

越秀房托的收入來源包括寫字樓、批發及零售商場、酒店及服務式公寓。其中，寫字樓是越秀房托最重要的資產，也是其最主要的收入來源。

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盡管上半年整體收入和凈溢利出現回升，但各大物業類型卻呈現出不同的經營表現。其中，批發商場的經營收入將近1.08億元，同比上漲70.05%；零售商場為8458.3萬元，同比上漲10.19%；酒店及服務式公寓為2.56億元，同比上漲54.64%；被越秀房托視為業績壓艙石的寫字樓卻僅僅實現了6.12億元的經營收入，同比下降4%。

對比2022年上半年的業績不難發現，除了2022年底才收購的香港越秀大廈17樓及23樓，越秀房托旗下大部分物業的甲級寫字樓業態出租率和租約單價出現了不同程度的下滑。

其中，位于廣州市天河區的財富廣場、城建大廈、國金中心、越秀金融大廈，以及武漢物業的甲級寫字樓業態出租率分別下滑了2.8、8.2、6.9、6.4、8.4個百分點，租約單價僅有國金中心出現上漲，該物業于2023年6月30日的租金為239.3元/平方米/月，而去年同期為239.2元/月/平方米。

另外，位于武漢市硚口區的武漢物業甲級寫字樓出租率為61.6%、租約單價為87.0元/平方米/月，去年同期為70.0%和96.4元/平方米/月；位于杭州市上城區的杭州維多利出租率則由93.3%上升至99.2%、租約單價亦由123.5元/平方米/月上升至124.1元/平方米/月。

值得一提的是，今年上半年，全國多地寫字樓市場出租率和租金承壓，越秀房托相關業績表現也是受到了大環境的影響。以廣州市場為例，戴德梁行披露的數據顯示，上半年由于租戶仍持審慎的租賃策略，成交面積普遍偏小，全市空置率持續走高至18.0%，全市平均租金環比下降2.8%至161.0元/月/平方米。

“上半年廣州的寫字樓新增供應達到了30多萬平方米，對我們來說，經營壓力是非常大的”，越秀房托董事長及行政總裁林德良表示。

與寫字樓的表現不同，受到旅游、消費回暖等因素的帶動，越秀房托的酒店及服務式公寓在上半年明顯復蘇，入住率和租金水平幾乎回到了疫情前的水平。

今年上半年，越秀房托的酒店及服務式公寓實現經營收入2.56億元，同比上漲54.64%；實現收入凈額為8456.3萬元，同比上漲168.23%。上述業態指的是廣州四季酒店和雅詩閣服務式公寓，上半年廣州四季酒店的入住率為79.5%、平均房價為2202元；雅詩閣服務式公寓的平均入住率為90.3%、平均房價為1101元。

而在疫情前的2019年上半年，越秀房托實現的酒店及服務式公寓實現經營收入為2.67億元，實現的收入凈額為1.08億元。同期，廣州四季酒店的平均入住率為83.5%、平均房價為2042元；雅詩閣服務式公寓的平均入住率為93.5%、平均房價為1057元。

在業績會上，越秀房托管理層透露，零售商場業態也同樣出現了客流、銷售的雙增長。其指出，位于廣州市天河區的VT101維多利廣場上半年客流量同比上漲38%，銷售額同比增加22%，而國金中心的國金天地幾乎達到滿租的狀態，出租率、租約單價分別為98.1%、170.8元/平方米/月，而去年同期為95.8%、164.9元/平方米/月。

林德良預期，下半年在國際航線恢復通航，暑假、國慶、中秋等節日的帶動下，商場客流會繼續提升，也將為酒店及公寓帶來消費。

“目前酒店的平均入住率和2019年相比還有一點距離。2019年全年，酒店（的收入）可以做到4.43億元，今年上半年做了2億，如果上半年乘以2也只有4億，還差10%，但四季酒店的管理層會朝著目標努力”，林德良表示，經營廣州四季酒店10年了，從過往的數據來看，一般下半年比上半年的收入要高15%。

寫字樓是越秀房托最受外界關注的資產，針對下半年相關經營水平能否有所恢復的問題，林德良認為在國家支持性政策和城市產業支撐之下會逐漸得到好轉，“但在好轉過程中，肯定會有陣痛”。

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