沒想到，浙系房企又回來了

不久前結(jié)束的上海二批次土拍，和之前有點(diǎn)不太一樣了

全場最矚目的，不再是各位熟悉的幾個(gè)規(guī)模房企

(相關(guān)資料圖)

而是來自同一個(gè)地域標(biāo)簽下的，浙系房企

今年以來，浙系已然成了土拍市場的一支掃貨大軍

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國前7個(gè)月的新增土地價(jià)值TOP35榜單中

浙系房企就達(dá)到了7家，占比20%

而這半年多，我們也觀察到，很多浙系房企正以上海為主戰(zhàn)場進(jìn)行外擴(kuò)

尤其綠城，兩個(gè)批次的三次集中出讓，次次不落

用廣撒網(wǎng)戰(zhàn)術(shù)接連奮戰(zhàn)，對(duì)上海土地需求之迫切，已經(jīng)毫不掩飾了

包括一眾浙系房企們，不論規(guī)模大小，也紛紛扎堆上海

結(jié)果來看，他們的運(yùn)氣和實(shí)力都很不錯(cuò)，不少企業(yè)拿到了相對(duì)優(yōu)質(zhì)的地塊

所以毋庸置疑的是，未來兩年的上海樓市競爭中

浙系房企將成為一股不可忽視的力量

01

今年異常兇猛，浙系房企集體攻入上海土拍市場

各位先來看一張表格

注：表格中意向房企數(shù)量為預(yù)估值，僅供參考，具體數(shù)據(jù)可能會(huì)有上下波動(dòng)

到今天為止，上海共啟動(dòng)了兩個(gè)批次的三次集中出讓

比較意外的是，在統(tǒng)計(jì)意向房企時(shí)，我發(fā)現(xiàn)浙系房企一直穩(wěn)定占到了10%左右

其中，最顯眼的要屬綠城、大家這兩家國資房企

前兩次集中出讓，綠城分別參拍了9宗和6宗地塊

看得出來，決心很大且財(cái)力雄厚，只是最后都空手而歸

但8月初的這一次出讓，綠城共參拍了4宗，卻運(yùn)氣爆棚一舉拿下了3宗

要知道，全部待拍地塊也才9宗

綠城僅憑一己之力拿走了三分之一，成為這一輪的贏家

而且，這次綠城的運(yùn)氣不是一般好

這三幅地塊，正是本輪最熱門的前三個(gè)項(xiàng)目

平均每個(gè)地塊都有15家以上的房企爭搶

可見三幅地塊的背后，也都不簡單

其中，閔行梅隴地塊的出讓規(guī)則，已經(jīng)明確裝標(biāo)不低于3000元/平

在拿地階段就對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)做了高要求

這一點(diǎn)，幾乎是為品質(zhì)代表的綠城量身定制了

而南翔地塊位于印象城南面，也是板塊內(nèi)最好的一塊地

徐涇地塊更不用說了，隔壁就是招商虹橋公館，地鐵、商業(yè)、生活氛圍都提前兌現(xiàn)了

一句話總結(jié)，就是三個(gè)地塊上的項(xiàng)目，都有很不錯(cuò)的去化和利潤預(yù)期

而這些地塊全部被綠城收入囊中，最終總成交價(jià)139億元

也是這一輪上海土拍中，唯一一家拿地金額超過百億的房企

風(fēng)頭第二的大家房產(chǎn)，今年首批供應(yīng)中也參拍了5宗

但并未取得戰(zhàn)果

到二批次上半場，大家聯(lián)合錢江、維科等浙系房企，參拍了6宗

最終成功拿下浦東曹路、嘉定新城2幅地塊，總成交價(jià)約25億

也是上半場唯一競得2幅地塊的房企

不過，這已經(jīng)不是浙系房企第一次在上海聯(lián)合拿地了

尤其對(duì)中小體量的浙系房企而言，組建聯(lián)合體已經(jīng)成為他們外擴(kuò)的固定模式

今年首輪土拍中，浙江交投就聯(lián)合象嶼、天安等房企，參拍了3幅地塊

最終也算有所收獲，成功拿下普陀桃浦地塊，總價(jià)37.78億元

到了二輪供地，7月的上半場，浙江榮盛也選擇與臨港集團(tuán)合作

以38.74億的底價(jià)競得了臨港地塊

8月份，下半場的閔行梅隴地塊，中天和建杭的聯(lián)合體也有參與

只是缺了點(diǎn)綠城的運(yùn)氣，最終未能拿地

不過今年這種熱鬧景象，有種浙系房企要在上海打天下的感覺

但實(shí)際上，這些房企接觸上海市場，遠(yuǎn)比我們想象的更早

并且，幾乎都出現(xiàn)過一定程度的水土不服

02

十幾年來，浙系與上海的磨合并不順利

上海品質(zhì)樓盤圈里，一直都有浙派的身影

這些年，浙系房企也不斷嘗試進(jìn)入上海，只是從未占據(jù)前排

作為距離大本營最近的一線城市，本應(yīng)占盡地利優(yōu)勢(shì)

但最后，卻少有浙系房企能在上海徹底站住腳

而且都吃了不小的苦頭

就連濱江、綠城這種大哥級(jí)別的房企，也沒能逃過

其中最典型的濱江，故事稱得上慘烈

2015年，濱江走出杭州，瞄準(zhǔn)全國，喊出了三年千億的規(guī)模目標(biāo)

只是現(xiàn)實(shí)過于殘酷，迎接濱江的是連續(xù)兩次跌倒

尤其主戰(zhàn)場上海，2015-2016年，不到兩年就拿下了4個(gè)項(xiàng)目

分別是寶山大場的地王項(xiàng)目：濱江公園壹號(hào)，以及黃浦大興街舊改項(xiàng)目，崇明、古北的2個(gè)代建業(yè)務(wù)

總值200多個(gè)億

如果這些項(xiàng)目進(jìn)展順利，濱江在上海的地位將直線上升

但事實(shí)是，主要合作方中崇集團(tuán)暴露的財(cái)務(wù)危機(jī)，打了濱江一個(gè)措手不及

項(xiàng)目停工，借款、債權(quán)無法兌現(xiàn)，雙方訴諸法庭但最終選擇和解，濱江黯然離場

這一危機(jī)同樣在深圳上演，結(jié)果依然

這次外擴(kuò)帶給濱江的，是近20億元的真實(shí)損失，相當(dāng)于集團(tuán)苦干一年的利潤

此后濱江退出了全國擴(kuò)張之路，及時(shí)掉頭重回大本營

好在如今，上海還剩下一個(gè)獨(dú)苗：濱江公園壹號(hào)

濱江公園壹號(hào) 圖源：FM設(shè)計(jì)

濱江拿出了壹號(hào)系的豪宅產(chǎn)品力，在寶山這個(gè)主打剛需的市場，交出了天花板級(jí)別的品質(zhì)與服務(wù)

證明著離去前，濱江對(duì)這片土地的真誠和用心

這種遭遇不是個(gè)例

就在濱江進(jìn)駐上海的同一年，上海融綠平臺(tái)于2015年正式解體

這家綠城和融創(chuàng)聯(lián)手成立的平臺(tái)，只存活了3年

一并脫離綠城掌控的，還有綠城玫瑰園、綠城玉蘭花園...等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

分家后，留給綠城的僅剩黃浦灣

所幸，作為滬上豪宅標(biāo)桿，黃浦灣并未讓綠城在這輪撕裂戰(zhàn)中，完全失去上海市場

只是此后綠城內(nèi)部經(jīng)歷了一系列股權(quán)變更，紛爭不斷

在上海打天下的熱情銳減

公開市場上，有5年不曾在上海拿地，儲(chǔ)備嚴(yán)重不足

近兩年，綠城才通過收購、城市更新等方式，陸續(xù)打造了前灘百合園、外灘蘭庭等項(xiàng)目

重新站上高端市場

來自杭州的大家房產(chǎn)，也早在2002年就開發(fā)了大寧的歌林春天

此后一直沉寂十幾年，2019年才重回上海

回歸首作大家美頌，把杭派精工的品質(zhì)帶到了臨港新片區(qū)

圖源：上海大家房產(chǎn)

因?yàn)閳?jiān)持真材實(shí)料的品質(zhì)感和精裝交付，也是當(dāng)年的一股清流

最終，這種不一樣的品質(zhì)也成功被市場看到，項(xiàng)目逐漸清盤

一路看下來，浙系房企和上海樓市的淵源一直頗深

但磨合過程也實(shí)在有夠曲折

無論合作方還是自身危機(jī)、甚至項(xiàng)目本身因素，都透露出浙系房企來到上海后

并不像在老家那樣如魚得水

但這兩年，讓我意外的是

他們?nèi)霚臎Q心，反而比之前更強(qiáng)烈了

03

為什么此時(shí)，吃過苦頭的浙系房企又集體進(jìn)入上海

這兩年，浙江樓市格局也經(jīng)歷了一輪深度洗牌

各種熟悉的行業(yè)榜單中，除了濱江、綠城依然穩(wěn)居榜一榜二

一些老面孔如中梁、祥生、德信，如今幾乎看不見了

取而代之的是一批新面孔，包括大家、中天、建杭、亞倫等等

圖源：中指研究院

有些具有國資背景，有的是實(shí)業(yè)起家，實(shí)力不可小覷

讓本來就卷的浙江市場更加飽和了

而這些新勢(shì)力，均選擇了擴(kuò)張突圍的道路，開始向外求發(fā)展

于是，上海成為了浙系房企外擴(kuò)的第一站

相對(duì)其他城市，上海的韌性較好，一直是各地房企想要進(jìn)駐的重點(diǎn)城市

就連濱江去年6月，也強(qiáng)調(diào)上海將是重點(diǎn)關(guān)注、積極拓展的區(qū)域

戰(zhàn)略布局上依然保持三省一市

其中一市，指的就是上海，和江蘇、廣東兩省共占10%的投資比例

數(shù)據(jù)來源：2022年濱江集團(tuán)年報(bào)

只是濱江仍在關(guān)注的時(shí)候，其他浙系房企已經(jīng)進(jìn)入實(shí)際行動(dòng)了

與此同時(shí)，這兩年改善為王的風(fēng)口，也讓浙系房企迎來了一次重要機(jī)會(huì)

改善產(chǎn)品甚至能成為房企在這個(gè)時(shí)代的重要底牌

而浙系，也一直以品質(zhì)著稱，產(chǎn)品的溢價(jià)能力遠(yuǎn)超其他房企

前幾天我們實(shí)地踩盤的三個(gè)項(xiàng)目：上海綠城、綠城玉蘭花園、綠城玫瑰園皆是如此

因?yàn)閹е蟛糠志G城基因，如今都成了各自板塊的二手房價(jià)天花板

即便今年上海樓市預(yù)期不如以往，玉蘭花園的成交價(jià)也依然站上了10萬+

圖源：鏈家

當(dāng)然，除了市場原因，背后最重要的還是來自上海的積極態(tài)度

今年3月份，嘉定區(qū)政府就在杭州召開了“土地招商推介會(huì)”

以政府名義介紹嘉定的區(qū)域價(jià)值，向諸多房企發(fā)出邀請(qǐng)

圖源：嘉定規(guī)劃資源

會(huì)上原話是這么說的，各位可以體會(huì)下：

嘉定的政府將提供最好的投資環(huán)境，最好的服務(wù)

助大家實(shí)現(xiàn)“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開工、當(dāng)年銷售”

顯然，為了吸引更多的高品質(zhì)浙系房企，嘉定政府幾乎拿出了最大的誠意

到最近的8月4日，嘉定的土地出讓交流會(huì)上，又傳出了新的競價(jià)規(guī)則

從三批次開始，搖號(hào)環(huán)節(jié)前，可能加入“高品質(zhì)建設(shè)”的指標(biāo)

除了完全靠運(yùn)氣的搖號(hào)新規(guī)，增大了更多房企的拿地機(jī)會(huì)

這些規(guī)則，也幾乎都是為品質(zhì)代名詞的浙江開發(fā)商量身定制

浙系房企此時(shí)進(jìn)入上海市場，無疑占足了天時(shí)地利人和

04

這兩年，整個(gè)上海樓市對(duì)于高端產(chǎn)品的需求，一直很旺盛

好在今年土拍情況來看，上海樓市正在進(jìn)入品質(zhì)驅(qū)動(dòng)時(shí)代

除了寫在出讓規(guī)則里的設(shè)計(jì)要求，比如裝標(biāo)、公區(qū)、立面等明文標(biāo)準(zhǔn)

也通過搖號(hào)規(guī)則、競品質(zhì)等環(huán)節(jié)的調(diào)整，保證有更多品質(zhì)房企，能夠順利進(jìn)入上海

相信這次，浙系房企的批量進(jìn)入，將為上海市場帶來不一樣的產(chǎn)品內(nèi)涵

而未來一兩年內(nèi)，這批作品的呈現(xiàn)到底如何

浙系房企能否克服此前的水土問題，在上海交付出更好的產(chǎn)品

也更加值得期待

以上正文，來自余奔雷

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