地產的彈性

核心觀點：

(相關資料圖)

1.因勢而動。“房地產市場供求關系發生重大變化”的判斷已然，各界對于政策給予更多期待。然而，近來商品房銷售和投資降幅再度擴大，房企違約風險抬頭。對此，未來政策調整的力度和路徑究竟如何？能否扭轉目前居民購房預期的弱勢？

2.環顧全球，人口老齡化、城鎮化率比我國更高的經濟體，其商品房需求大都能正增長。如此長期因素，未必是造成我國短期住房銷售負增長的直接原因。諸多跡象表明，剛性和改善性需求客觀存在，政策調整對于地產的促進作用并未失效。

3.過往來看，各地房價對于政策的敏感度差異明顯，決定著因城施策的力度差異。加之本輪政策側重剛性和改善性需求，其放松過程或將是：一線和強二線城市漸進、局部性放松，而其它二、三線城市則有望迎來較大力度、甚至全域性調整。

4.展望未來，政策調整將逐步釋放被壓制的住房需求。但市場供求關系尤其是居民預期已發生顯著變化，二手房存量房源供給不斷擴大，使得本輪需求端放松政策的效力可能出現折扣，疊加房企風險仍未收斂，房地產修復企穩或是緩慢進程。

正文：

“房地產市場供求關系發生重大變化”的判斷已然，各界對于政策給予更多期待。然而，近來商品房銷售和投資降幅再度擴大，房企違約風險抬頭。對此，未來政策調整的力度和路徑究竟如何？能否扭轉目前居民購房預期的弱勢？

一、政策如何調整？

環顧全球，人口老齡化、城鎮化率比我國更高的經濟體，其商品房需求大都能正增長。如此長期因素，未必是造成我國短期住房銷售負增長的直接原因。

圖1.各國住房需求：長期正增長

我國商品房庫存（以去化周期衡量）升至歷史高位，但因城施策等政策力度弱于過往。歷史上，房價對于政策的敏感度，決定著各地因城施策的力度差異。本輪放松過程或是：一線和強二線城市漸進、局部性放松，二、三線城市有望較大力度調整。

圖2.政策調整的邏輯：房價彈性

二、居民如何響應？

疫后地產政策放松更多城市的銷售相對更好，表明政策對于地產并未失效。大中戶型的銷售占比持續抬升，也折射出改善性需求的客觀存在。若更多一、二線城市推行“認房不認貸”等，將有助于需求釋放。

圖3.政策并未失效

值得一提的是，房企違約與住房銷售存在負向反饋機制。地產風險暴露（如恒大債務逾期）后1個月左右，新房銷售往往明顯回落、且降幅超過二手房，反映購房者對交樓風險的擔憂。近期房企風險多發，將對新房銷售造成影響。

圖4.二手房供給擴大，弱化新房需求

初步預測，下半年房地產銷售、投資當月同比降幅或繼續擴大，全年銷售額、投資累計同比約在-10%左右。

三、基本結論

一是環顧全球，人口老齡化、城鎮化率比我國更高的經濟體，其商品房需求大都能正增長。如此長期因素，未必是造成我國短期住房銷售負增長的直接原因。諸多跡象表明，剛性和改善性需求客觀存在，政策調整對于地產的促進作用并未失效。

二是過往來看，各地房價對于政策的敏感度差異明顯，決定著因城施策的力度差異。加之本輪政策側重剛性和改善性需求，其放松過程或將是：一線和強二線城市漸進、局部性放松，而其它二、三線城市則有望迎來較大力度、甚至全域性調整。

三是展望未來，政策調整將逐步釋放被壓制的住房需求。但市場供求關系尤其是居民預期已發生顯著變化，二手房存量房源供給不斷擴大，使得本輪需求端放松政策的效力可能出現折扣，疊加房企風險仍未收斂，房地產修復企穩或是緩慢進程。

（作者伍戈為長江證券首席經濟學家。俞濤、曹海巍、高童為長江證券研究員。朱錕、陳家庚、王昶為實習研究員）

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