作者：子非魚

01

樓市冷場(chǎng)，最開(kāi)心的，當(dāng)然是買不起房的普羅大眾。

誰(shuí)不開(kāi)心？開(kāi)發(fā)商、炒房客以及地方政府，因?yàn)樗麄兊睦媸軗p了。

去年下半年以來(lái)，全國(guó)樓市出現(xiàn)了普降畫面，包括很多中心城市在內(nèi)，成交量很多都遭腰斬。

房?jī)r(jià)方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)可以看到，去年12月份70個(gè)大中城市中有61個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下跌或持平，有67個(gè)城市二手房下跌或持平。

進(jìn)入2022年，情況雖然略微有所好轉(zhuǎn)，但從下跌城市的數(shù)量來(lái)看，全國(guó)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，仍處在調(diào)整當(dāng)中。

上個(gè)月，70個(gè)大中城市中，有40個(gè)城市新房環(huán)比下跌，57個(gè)城市二手房環(huán)比下跌。

成交量方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年前兩個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積15703萬(wàn)平方米，同比下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中住宅銷售額下降22.1%。

更為關(guān)鍵的是，國(guó)房景氣指數(shù)出現(xiàn)了斷崖式下跌。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

這意味著，難受的人，還會(huì)繼續(xù)難受下去。很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)扛不住，暴雷了。

炒房客也好不到哪兒去。在之前的文章中，我已經(jīng)粗略計(jì)算過(guò)炒房客持有的成本，銀行利率是5.5%左右，契稅是1.5%，還有個(gè)稅、增值稅以及折舊率，炒房客平均一年的持有成本率在8%左右。

也即當(dāng)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)一年漲幅沒(méi)有達(dá)到8%左右，那炒房客必然虧損。

在上一輪牛市中，那么多的炒房客前赴后繼，是因?yàn)槟菐啄辏芏喑鞘械姆績(jī)r(jià)都在大漲，甚至一年翻一倍也不是什么新鮮事。

如今情況截然相反，很多城市不但沒(méi)有上漲，還在下跌。這種背景下，很多炒房客也開(kāi)始扛不住，開(kāi)始大量掛牌二手房，想要套現(xiàn)抽身。

02

本號(hào)根據(jù)鏈家網(wǎng)與媒體公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)，梳理了一張主要城市的二手房掛牌量榜單。

結(jié)果有驚人的發(fā)現(xiàn)：

有11個(gè)中心城市，二手房掛牌量超過(guò)了10萬(wàn)套。其中大多數(shù)都是高能級(jí)城市。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：鏈家網(wǎng)、媒體公開(kāi)數(shù)據(jù)等

從上圖可以看到，杭州的二手房掛牌量第一，目前已經(jīng)超17萬(wàn)套，比長(zhǎng)期霸榜第一的重慶還要高。

而且，根據(jù)中國(guó)證券報(bào)的消息，杭州的二手房掛牌量仍在快速增加。

杭州之后是重慶。重慶第二完全可以理解，因?yàn)橹貞c無(wú)論從人口、面積還是經(jīng)濟(jì)體量，甚至城市級(jí)別，都能與省規(guī)模相比。正因如此，重慶的二手房掛牌量，此前一直都是第一。

二手房掛牌量超10萬(wàn)套的11個(gè)中心城市名單從高到低依次為杭州、重慶、天津、成都、沈陽(yáng)、武漢、南京、蘇州、西安、廣州、哈爾濱。

其中重慶和天津都是直轄市，蘇州是最牛地級(jí)市，其余全部都是副省級(jí)城市兼省會(huì)城市。

此外，大連的二手房掛牌量也逼近10萬(wàn)套。

同時(shí)我們還可以看到，上海、深圳這兩個(gè)超大城市的二手房掛牌量，低于2萬(wàn)套。這兩個(gè)城市數(shù)量少，與三價(jià)就低、二手房官方指導(dǎo)價(jià)有不少關(guān)系。

海口的掛牌量也低于2套，在主要城市中，掛牌數(shù)量最少。

當(dāng)然，掛牌數(shù)量的多寡，并不能直接說(shuō)明一個(gè)城市的二手房更危險(xiǎn)，還要與人口規(guī)模相結(jié)合起來(lái)。

比如重慶，其二手房掛牌量長(zhǎng)期在10萬(wàn)套以上，但重慶是一個(gè)省的體量，這樣的掛牌量，并沒(méi)有不合理之處。

那么，如何判斷一個(gè)城市的二手房市場(chǎng)健康度？答案是，以二手房掛牌量與常住人口計(jì)算出的人均掛牌量來(lái)衡量。

數(shù)據(jù)越高，意味著這個(gè)城市的二手房掛牌量越難消化。

制圖：城市財(cái)經(jīng)

由于目前部分城市披露了2021年常住人口，部分城市還未公布，為統(tǒng)一口徑，全部采用了去年公布的第七次人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算。

從上圖可以看到，沈陽(yáng)的萬(wàn)人二手房掛牌數(shù)量第一，達(dá)到了149.6套/萬(wàn)人。最近全面廢止2018年調(diào)控行政令的哈爾濱，數(shù)據(jù)也超過(guò)100，達(dá)到100.9套/萬(wàn)人。

整個(gè)榜單超過(guò)100套/萬(wàn)人的城市有8個(gè)，從高到低依次為：

沈陽(yáng)、杭州、大連、南京、呼和浩特、天津、武漢、哈爾濱。

此外南昌、合肥與蘇州的萬(wàn)人二手房掛牌量，也正在逼近100。

二手房掛牌量第一的杭州，萬(wàn)人二手房掛牌量依舊位居前列，意味著杭州的二手房掛牌量顯著偏高，很難消化。

東北四個(gè)主要城市中，有三個(gè)（沈陽(yáng)、大連、哈爾濱）城市萬(wàn)人掛牌量超過(guò)100。

呼和浩特的掛牌量表面上看雖然不算高，然相比于它344.6萬(wàn)的常住人口，同樣是一個(gè)非常難以消化的數(shù)據(jù)。

南京、天津、武漢，都是掛牌量超10萬(wàn)套的城市，盡管它們的人口規(guī)模都非常大，天津、武漢人口都超千萬(wàn)，南京也逼近千萬(wàn)，但相對(duì)之下，它們的二手房掛牌量還是太高了，也是一個(gè)難以消化的量。

重慶的二手房掛牌量雖然常年位居第一，這次被杭州超越位居第二，超16萬(wàn)套，但相比于它3205.4萬(wàn)的常住人口，并不算多。萬(wàn)人掛牌量只有50.5，算是一個(gè)非常健康的市場(chǎng)。

以買房幸福度著稱的長(zhǎng)沙，萬(wàn)人掛牌量只有39.1。

上海、深圳的萬(wàn)人掛牌量更是在10套/萬(wàn)人以下，這兩座超大城市的二手房掛牌量顯著偏少，二手房?jī)r(jià)格有較大上漲壓力。

03

以萬(wàn)人二手房掛牌量來(lái)看，上海、深圳仍是賣方市場(chǎng)。

沈陽(yáng)、杭州、大連、南京、呼和浩特、天津、武漢、哈爾濱、南昌、合肥、蘇州等城市，都已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)。

這些城市的二手房?jī)r(jià)格，有較大下行壓力。

有人可能會(huì)說(shuō)，杭州、南京、合肥等城市的新房?jī)r(jià)格還在上漲。這主要是因?yàn)樾路肯迌r(jià)政策，導(dǎo)致同一片區(qū)的新房?jī)r(jià)格比二手房還低，存在套利空間，導(dǎo)致購(gòu)房者哄搶。

但顯然，包括很多華東、華南、華中熱點(diǎn)城市在內(nèi)，它們的二手房都太多。說(shuō)明，此前炒房的人太多，太多人手中有2套以上的房子。

現(xiàn)在扛不住，才大量掛牌。杭州、南京、蘇州、武漢、合肥等城市，還有人口不斷流入，可以幫助化解。

但不是每個(gè)城市都擁有大量的接盤俠，比如像哈爾濱、天津這樣的人口持續(xù)流出的城市，如此多的二手房掛牌量，賣給誰(shuí)？

標(biāo)簽： 炒房客大撤退11個(gè)中心城市 二手房掛牌量超十萬(wàn)套