作者：子非魚

01 | 沖上熱搜的鄭州

(資料圖片僅供參考)

鄭州最近有點拉風，憑借著兩次“隨意賦紅碼”事件沖上了熱搜，一度淡化了唐山的輿論影響。

當然，這不是本篇要討論的重點，本文的重點，是鄭州6月15日發(fā)布的《鄭州市穩(wěn)經(jīng)濟促增長政策措施》，提出的45項措施。

這是繼3月份發(fā)布系統(tǒng)性托底樓市以來，鄭州發(fā)布的第二份全面托底經(jīng)濟的文件。所不同的是，前一份主要針對樓市，后一份則全面覆蓋推動經(jīng)濟發(fā)展條款。

比如文件明確提到，要通過降低稅收、降低房屋租賃成本、優(yōu)化市場環(huán)境、給予補貼和金融支持等，助力企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，助力經(jīng)濟復(fù)蘇。

其中對樓市方面的政策有：

第一，鄭州全面落實首套房貸利率執(zhí)行4.25%的下限標準，促進二套房首付比例降至40%。

這一條是在執(zhí)行此前央行與銀保監(jiān)會要求的，對剛需和改善型需求人群，貸款利率最低可以下浮至基準線20個基點的措施。

5月份五年期貸款利率降息至4.45%，意味著各地首套房貸款利率最低可以做到4.25%。目前，有包括鄭州、青島、天津在內(nèi)的20多個城市，部分銀行的首套房利率降到了4.25%。

降利率和降首付，都是降低購房負擔的做法，尤其是降利率，可以降低貸款成本，推動有效需求上車。

第二，開展全市商品房促銷月活動，充分利用大學生畢業(yè)季、人才購房補貼擴面的有利時機，積極引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場情況進行購房優(yōu)惠，進一步激活市場潛力，提振市場信心，促進我市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

這一條，其實就是鼓勵房企搞降價促銷活動，以降低總價的方式，推動成交量。

鄭州這條措施和幾天前廣東省地產(chǎn)商會向廣東省住建廳遞交的一份重要建議異曲同工。

幾天前，根據(jù)財新網(wǎng)報道，廣東省地產(chǎn)商會向廣東省住建廳建言：調(diào)整當前“一刀切”式的限價管控。適當放寬備案價限制，建議土地出讓合同中未規(guī)定限價銷售的項目，可根據(jù)項目及市場實際情況制定備案價格。

潛臺詞是要對此前一些城市發(fā)布的限跌令進行調(diào)整，為房企爭取更大跌幅空間。本號前幾天的文章，有專門分析。

鄭州和廣東省舉動背后，所反映的是，當下市場需要給出誠意讓價，才能更好地推動成交量。

僅憑現(xiàn)在的降首付、降息以及一些放開限購限售措施，產(chǎn)生不了多大作用。

6月15日國家統(tǒng)計局披露的5月份商品房銷量數(shù)據(jù)，就是最有力的佐證。

數(shù)據(jù)顯示，5月份的房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積與銷售金額，繼續(xù)探底。

來源：國家統(tǒng)計局

就鄭州來說，數(shù)據(jù)更不好看。

02 | 托底失敗的中原第一城

人生最失落的事情，是你自信地以為，按照過去的套路，能夠自信掌控全局，但到最后發(fā)現(xiàn)，什么也掌控不了。

這種感受，當下很多拼盡全力托底樓市的城市，最清楚。

在轟轟烈烈、浩浩蕩蕩開展托底樓市幾個月來，很多城市的成交量依舊在低谷，比如發(fā)布放松調(diào)控措施最多的南京，比如率先全面放開限購的福州，比如全面放開島外限購的廈門，等等。

其中鄭州堪稱最典型。這個中原第一城，在3月份率全國之先，開啟了全面系統(tǒng)性救市。其中還創(chuàng)下了多個“首個”。

比如首個取消“認房又認貸”的大城市，首個全面重啟貨幣棚改的城市。

然而，效果只維持了不到半個月。3月1日發(fā)布政策后的一周，成交量有所回升，但后來的后來，成交量再度回到了政策發(fā)布之前，甚至比之前還要冷。

從最近幾個月的數(shù)據(jù)可以一覽無遺。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月，鄭州新建商品住宅成交6892套，環(huán)比3月下跌11.25%，5月，鄭州新建商品住宅成交4884套，環(huán)比上月繼續(xù)下跌29.14%，同比下跌73.54%。

按照溫鐵軍的論述，這是典型的“市場失靈”，這是鄭州昨天再度發(fā)布托底樓市文件的大背景。

阻斷大家買房的，不僅有yiqing因素，有收入縮水和工作不確定因素，還有庫存高企、爛尾樓因素。

庫存方面，克而瑞披露的4月末數(shù)據(jù)顯示，鄭州的庫存仍在快速增加，4月份環(huán)比增加了14%，同比增加了36%，目前商品房狹義庫存1369萬平方米。

按照當前的銷售速度，去化周期高達34個月，是全國26個去化周期在30個月以上城市之一。

爛尾樓方面，根據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)，截止2021年年末，鄭州的已停工、延期交付問題項目套數(shù)位居全國第四，面積位居全國第三。

爛尾樓數(shù)量的高企，讓很多人購買新房的信心動搖。

畢竟買房不是小事，在房價高企的現(xiàn)在，普通人買房要挑空好幾個錢包。一旦不幸買中了爛尾樓，天都要塌了。

更為關(guān)鍵的是，近日被推上熱搜的消息顯示，很多買了爛尾樓的業(yè)主，不僅收不到房子，還被賦予了紅碼。

這種心情，恐怕只有竇娥能夠理解。爛尾樓數(shù)量和爛尾樓事件，必然會推動購房者傾向于購買二手房。

03 | 鄭州的解決方案

鄭州要想解決當下的樓市難題，還得從城市管理與經(jīng)濟建設(shè)上著手。

不可否認，鄭州過去十年的發(fā)展，非常迅猛，在全國主要城市經(jīng)濟增速上，位居全國前列。

鄭州的GDP從2011年的4913億元增至2021年的12691億元，增幅高達158.3%，增幅在15個新一線城市中位居第6位。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

其資金總量十年增長了193.2%，進出口增加值增長了485.1%。

增幅背后，有國家政策傾斜的力量，過去十年鄭州利好不斷，首個國家級航空港綜合經(jīng)濟示范區(qū)落戶鄭州，目前臨空經(jīng)濟示范區(qū)有17個，鄭州依舊是最大的一個。

此外，期間鄭州被支持建設(shè)國家中心城市，后又被欽定為中歐班列樞紐城市。

地方不斷拔高之下，鄭州的經(jīng)濟迅速壯大。并誕生了電子信息、汽車、裝備制造、新興材料、現(xiàn)代食品與加工六個超千億的產(chǎn)業(yè)集群。

地位與經(jīng)濟實力，決定了鄭州未來的潛力，理論上依舊有很大想象空間。但能否真正提升，與城市的管理水平還有很大關(guān)系。

唐山事件發(fā)生后，聯(lián)想到唐山的經(jīng)濟降速與人口流失，就不難想到一個城市的管理水平有多重要。

唐山過去十年GDP僅增長50%多，常住人口2021年較2020年減少了2萬人。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

在北方城市整體表現(xiàn)一般的背景下，鄭州過去十年無論經(jīng)濟還是人口增量，表現(xiàn)都堪稱優(yōu)秀。

但鄭州相比于南方強市，還存在許多短板，比如收入水平不高，產(chǎn)業(yè)不夠豐富，過度依賴房地產(chǎn)經(jīng)濟，城市管理水平有待提高。

尤其是最后一項。目前鄭州的整體基本面相當不錯，如果能夠提升城市的管理水平，那便能實現(xiàn)蝶變，百尺竿頭更進一步。

標簽： 托底落空、賦紅碼上熱搜中原第一城鄭州官宣 鼓勵房企降