(相關資料圖)

來源：金融界

固收 | 張偉

償債高峰對地產債影響幾何

7月房企將迎來第二個償債高峰期。截至6月24日，3季度房企境內債到期規模合計1293億元，為全年償債高峰期。其中7月房企到期壓力大，當月到期規模576.7億元，其中43.5億元債券進入回售期，7.3億元需提前兌付。境外債方面，3季度房企境外債到期規模合計107.1億美元，償債壓力較2季度有所緩解。其中7月房企到期56.1億美元。

北京城建、金地、珠江實業、華潤置地和上海臨港境內債到期規模最大，分別到期58億元、44.7億元、20億元、20億元和20億元，多家房企3季度到期債券集中在7月償還。境外債方面，多數房企3季度到期債集中在7月兌付。碧桂園到期規模最大，6.8億美元。

近期快速改善的地產銷售難以持續，后續將回到緩慢改善，短期對于房企現金流的改善還不明顯。近半個月，地產銷售面積快速改善，但上海、青島等城市的地產改善持續性還需要觀察。預計后續地產銷售將回到低斜率改善的軌道。短期內對房企現金流的改善作用還不明顯。

地產債凈融資規模雖然有所回升，但房企發債依然不暢，7月償債存在資金缺口。2022年1、2季度，地產債凈融資規模為216.2億元和367億元，月均凈融資規模100億元左右。凈融資規模雖然回升，但主要系上半年到期規模較少所致，地產債發行仍然不順暢。1、2季度地方債發行規模分別為1308.6億元和1285.5億元，月均發行規模為432.3億元。我們假設7月地產債發行規模為450億元，相比7月境內、境外債952億元到期規模，仍然存在資金缺口。 房企信用風險仍未釋放完畢。我們將違約主體、評級展望負面主體、主體評級下調及列入評級觀察主體事件歸為房企負面事件，含同一主體多次涉及負面事件。2022年上半年，房企負面事件不減反增，上半年合計105次，較2021年上半年增加41次。進入3季度，房企面臨集中到期壓力，并且融資和經營性現金流改善幅度還有限，這可能會導致房企信用事件的發生。

償債高峰下部分資質偏弱房企仍然面臨出清風險，現階段策略偏謹慎，防守為主。若有配置需求，可考慮央企和地方國企地產公司，但仍需對偽國企或項目集中于弱地區國企進行識別。

風險提示：地產銷售數據不及預期，宏觀經濟超預期下行，風險事件繼續傳導

標簽： 7月房企將迎來第二個償債高峰期 影響幾何