本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

在三亞乃至海南，號(hào)稱“坐擁三山兩灣珍罕資源”的半山半島曾是頂尖樓盤(pán)之一，它吸引了不少名流大腕。

(資料圖片僅供參考)

但隨著開(kāi)發(fā)商三亞鹿回頭旅游區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“三亞鹿回頭”）陷入破產(chǎn)重整，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)陷入停滯，復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)問(wèn)題依然待解。

近日，某銀行在北京產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓三亞鹿回頭、上海同人實(shí)業(yè)有限公司（下稱“上海同人”）的債權(quán)。在這兩筆本金合計(jì)52.42億元的債權(quán)中，擔(dān)保資產(chǎn)涉及三亞半山半島幾宗地塊和部分住宅房產(chǎn)。

債權(quán)轉(zhuǎn)讓公告顯示，截至2022年3月21日，上述銀行對(duì)三亞鹿回頭的債權(quán)本金為23.60億元、利罰息3.12億元，對(duì)上海同人的債權(quán)本金為28.82億元、利息及罰息10.05億元。

值得一提的是，轉(zhuǎn)讓公告稱“三亞鹿回頭等公司合并重整程序已接近尾聲，清收處置周期較短”。時(shí)代財(cái)經(jīng)電話聯(lián)系了鹿回頭開(kāi)發(fā)的破產(chǎn)重整管理人，相關(guān)工作人員表示，“破產(chǎn)重整信息該公告的已全數(shù)公告；未收到上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，將根據(jù)管理人職責(zé)與債權(quán)人進(jìn)行充分溝通。”

前江西首富折戟，三亞鹿回頭破產(chǎn)重整四年仍無(wú)果

半山半島位于三亞市小東海鹿回頭半島，有著優(yōu)質(zhì)的沙灘和背山面海的自然資源；半島藍(lán)灣位于三亞大東海區(qū)域，亦是依山傍海。依靠不錯(cuò)的山海資源，半山半島、半島藍(lán)灣一度暢銷(xiāo)。

半山半島和半島藍(lán)灣均由三亞鹿回頭、海南新佳旅業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“海南新佳旅業(yè)”）、潤(rùn)豐公司共同開(kāi)發(fā)。半山半島被譽(yù)為“搖錢(qián)樹(shù)”項(xiàng)目，資本大佬郭廣昌都曾有意收并購(gòu)，不過(guò)最終被江西前首富王永紅收入囊中。

2015年9月，中弘股份斥資58億元收購(gòu)了三亞鹿回頭的全部股權(quán)。為了拿下這個(gè)項(xiàng)目，王永紅甚至未經(jīng)董事會(huì)和股東大會(huì)批準(zhǔn)，私自與三亞鹿回頭、海南新佳旅業(yè)等簽訂股權(quán)收購(gòu)框架協(xié)議，劃走公司賬上61.5億元資金。

盡管半山半島曾一度登頂三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)冠，彼時(shí)卻并不算優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。一方面，開(kāi)發(fā)商三亞鹿回頭負(fù)債近200億元；另一方面，半山半島不僅項(xiàng)目資產(chǎn)在前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中幾乎全部抵押，后期還需要巨大的資金投入。

吞下這個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目也考驗(yàn)中弘股份的資金實(shí)力。2018年，王永紅的“中弘系”因資金鏈斷裂、無(wú)力償還外債而破產(chǎn)。同年9月，三亞市中級(jí)人民法院裁定對(duì)半山半島開(kāi)發(fā)商三亞鹿回頭、海南新佳旅業(yè)及其關(guān)聯(lián)公司共計(jì)12家企業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)重整申請(qǐng)。

如今，重組進(jìn)入第四年，仍然尚未無(wú)明確方案。據(jù)“半山半島項(xiàng)目重整管理人訂閱號(hào)”最新信息，稅款債權(quán)組、普通債權(quán)組已通過(guò)《三亞中弘弘熹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等十七家公司重整計(jì)劃（草案）》，但優(yōu)先債權(quán)組、出資人組未同意上述計(jì)劃《草案》。

復(fù)雜且久遠(yuǎn)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是破產(chǎn)重整的一大障礙。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，上海市高級(jí)人民法院于2019年5月發(fā)布的一份《保證合同糾紛一審民事判決書(shū)》顯示，2013年8月，民生銀行上海分行與三亞鹿回頭簽訂《綜合授信合同》，向后者提供30億元的綜合授信額度，上海同人于同日出具《共同還款承諾函》。合同簽訂后，民生銀行先后向三亞鹿回頭發(fā)放貸款29.9億元，但后者并未完全履行還款義務(wù)。截至2018年1月21日，三亞鹿回頭借款本金達(dá)23.6億元，逾期利息達(dá)1.45億元。

從23.6億元的借款金額看，本次轉(zhuǎn)讓債權(quán)的銀行疑似民生銀行上海分行。時(shí)代財(cái)經(jīng)嘗試向該行相關(guān)人士核實(shí)信息及轉(zhuǎn)讓原因，但截至發(fā)稿，尚未獲得回復(fù)。

拖欠款項(xiàng)400億，中介稱其為“孤島”

半山半島占地面積近5000畝，總建筑面積240萬(wàn)平方米。整個(gè)項(xiàng)目包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)等，號(hào)稱是“一座全產(chǎn)業(yè)鏈、超大型高端濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目”。

項(xiàng)目最早于2006年9月破土動(dòng)工，2007年11月開(kāi)始出售項(xiàng)目一期“鹿回頭灣區(qū)”，目前開(kāi)發(fā)到第八期。三亞中介盤(pán)偉（化名）稱，項(xiàng)目分12期開(kāi)發(fā)，目前只有前兩期有房本，3-4期幾乎沒(méi)房本，而洋房區(qū)甚至直接變成了回遷房。

除了拖欠多年仍無(wú)法辦理的房產(chǎn)證，部分半山半島業(yè)主的房子還曾被查封。據(jù)《中國(guó)之聲》2018年報(bào)道，半山半島及半島藍(lán)灣2700多戶購(gòu)房者的房屋突遭法院查封，部分房屋甚至在銷(xiāo)售前已被抵押。

事實(shí)上，自2015年起，由于無(wú)力償還來(lái)自多家金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款，半山半島項(xiàng)目先后被多家法院和稅務(wù)機(jī)關(guān)查封。此外，項(xiàng)目還存在欠繳稅款、銷(xiāo)售被查封房源等情形。

而開(kāi)發(fā)多年、仍與宣傳嚴(yán)重不符的商業(yè)配套，更讓老業(yè)主失望。多位三亞房產(chǎn)中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，在半山半島生活起來(lái)很不便利。“只有幾個(gè)小型超市，生活不方便，需要開(kāi)車(chē)去市區(qū)買(mǎi)東西。被外人吹得很好，實(shí)際就是一個(gè)走不出去的‘孤島’。”

開(kāi)發(fā)遲滯的背后是項(xiàng)目幾易其主。鹿回頭半島曾是上世紀(jì)90年代初期海南房地產(chǎn)泡沫破滅后的知名爛尾項(xiàng)目，直到2004年，在金融機(jī)構(gòu)介入下，以處置不良資產(chǎn)的名義引入中國(guó)愛(ài)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、上海明申企業(yè)集團(tuán)等公司進(jìn)駐，鹿回頭的開(kāi)發(fā)重新邁入“快車(chē)道”。

期間，山西煤老板閆琦一度成為三亞鹿回頭背后的老板，攬下鹿回頭半島上幾千畝土地。而在閆琦拿下三亞鹿回頭不久，海南發(fā)布了《海南國(guó)際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃》，借著“海南國(guó)際旅游島”的東風(fēng)，海南樓市尤其是旅游地產(chǎn)再次蓬勃發(fā)展。

半山半島也讓閆琦身家暴漲。2014年上半年，半山半島銷(xiāo)售額達(dá)35億元，登頂三亞樓市銷(xiāo)冠，而位列三亞項(xiàng)目銷(xiāo)售額第二的魯能三亞灣項(xiàng)目銷(xiāo)售額僅有8.73億元。在2014胡潤(rùn)百富榜中，閆琦以80億元身家，位列榜單226位。

江西前首富王永紅也曾指望在此撈金，通過(guò)舉辦各種高規(guī)格賽事和時(shí)尚活動(dòng)，帶動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售，甚至出現(xiàn)“一房難求”，但最終還是以破產(chǎn)告終，留下一地雞毛。

根據(jù)半山半島項(xiàng)目重整管理人2019年初發(fā)出的一份公告，經(jīng)初步估算，三亞鹿回頭及其子公司、海南新佳旅業(yè)及其相關(guān)公司共拖欠土地出讓金、稅款、借款、工程款、安置補(bǔ)償款等款項(xiàng)超過(guò)400億元。

不過(guò)，海南新市民夏新（化名）對(duì)半山半島的未來(lái)還抱有信心。他剛到三亞時(shí)就關(guān)注了半山半島，在他印象里，半山半島是當(dāng)初三亞最貴的別墅，無(wú)奈之下他轉(zhuǎn)去陵水縣買(mǎi)了某知名旅游地產(chǎn)大盤(pán)。

夏新認(rèn)為，“半山半島肯定有人肯接盤(pán)，至少待開(kāi)發(fā)地塊還能賣(mài)出個(gè)好價(jià)錢(qián)。畢竟在三亞市、有地理位置優(yōu)勢(shì)，拿來(lái)做商業(yè)也不錯(cuò)。”

據(jù)三亞市中級(jí)人民法院的公告，半山半島可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地約2852畝，目前已批建項(xiàng)目17個(gè)，已開(kāi)發(fā)用地面積約1682畝，剩余13個(gè)地塊尚未開(kāi)發(fā)，未開(kāi)發(fā)用地面積1000余畝，計(jì)容建筑面積70余萬(wàn)平方米。

標(biāo)簽： 三亞千畝大盤(pán)重整四年欠款400億 中介稱其孤島