極目新聞記者 劉閃

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受多重因素影響，疊加樓市調整，剛剛過去的上半年，全國樓市表現繼續承壓，作為新一線城市的武漢也不例外。根據中指研究院數據，2022上半年，武漢新建商品住房成交55942套、627.7萬平米，同比去年，分別下滑47.2%和48.9%，略高于全國平均跌幅。

“需求收縮、預期轉弱、去化降低、信心不足、庫存高企等因素影響，2022樓市開局有些低迷。不過從5月起，武漢陸續出臺了樓市放松政策，6月成交明顯反彈。”7月5日，中指研究院華中市場研究中心主任李國政在接受極目新聞記者采訪時如此表示。

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6月創出月成交半年新高

根據中指數據，2022年上半年，全國100個大中城市，新建商品住宅月均成交面積約3099萬平方米，同比下降42%，與2019-2021年同期均值相比下降31%。

具體看武漢樓市數據，今年一季度，武漢市場觀望情緒濃重，新房市場供需表現較為低迷，1—3月，武漢住房成交套數分別為10634、5957、10368套。進入4月和5月，樓市持續低迷，4月成交9680套，5月成交8448套，連續兩月下降。

與此同時，去化率也不盡理想，2022年1月，中指研究院監測武漢樓市開盤去化率為39%，也是半年最高，3月和5月更是低于20%。市場拼殺激烈，最終勝出的項目，絕大多數是品牌企業打造，安全性成為買房人考慮的一個突出問題，國企的穩健優勢凸顯。截至5月底，武漢住房去化周期達到14.0個月，其中新城區平均達17.6個月，市場壓力不斷顯現，因此，武漢在諸多方面進行了積極的調整。

5月起，武漢出臺措施支持合理住房需求。隨后的6月，樓市出現觸底反彈勢頭，成交明顯活躍，創出月度成交10885套的半年新高，但土地市場的復蘇、消費信心的提振、未來預期的穩定，依然任重道遠。

三輪調整形成“組合拳”效應

5月21日，武漢市出臺重磅樓市新政：二孩或三孩家庭可在中心城區購買第三套房；父母或子女來漢投靠，也可在限購區購買第三套房；外地人在漢買房門檻大幅度降低，繳納社保或個稅滿2年改為1年即可。

此后至今，武漢樓市先后經歷了3輪不斷加碼過程。與此同時，在漢金融機構進一步下調房貸利率，按照首套房貸利率4.8%、二套房5.05%執行。

李國政回顧武漢近期樓市政策稱，針對親屬投靠、多孩家庭、外來剛需等群體，可以新購一套住房，做了定向放松，效果有所顯現。5月21日到31日的11天內，累計成交3275套，日均成交297套，較此前增幅不到2成，沒有達到預期。接著，6月初，武漢經開區等四大區域全面解除限購，6月1日-19日，累計成交5414套，日均285套，可以看出，市場反應依舊一般，并未出現想象中的大幅反彈。因此，針對改善性需求為主的情況，6月20日起，武漢新政再次加碼，本地戶籍家庭限購區域可購房3套，非武漢戶籍購房證明降低至6個月。

從6月20至26日，11天成交5441套，日均494套，相較于5月日均272套的成交水平，漲幅達到了81.6%。其中，6月30日住房成交1178套，7月1日住房成交1226套，創出近兩個月單日成交最高。

李國政分析認為，2022上半年，4月、5月成交跌破萬套大關，前所未有的降溫，促使有關部門不斷出手，一系列維穩紓困措施持續出臺，疊加房貸利率的下調，終于在上半年收尾之際起到效果。總的來說，通過三輪的漸進調整，通過房貸利率、落戶、限購放松等一系列手段，形成組合拳效應，有效促進了市場需求的釋放，特別是自住和改善性需求不斷入市，推動了市場成交的活躍。

新城區成交占比有所提高

持續的調控，武漢樓市的“房住不炒”得到了充分體現。根據武漢市住房公積金管理中心發布的數據，2022一季度貸款投放中，40歲以下青年人占比超90%，首套房貸款占比近80%，中小戶型貸款占比超過95%，支持青年人、留漢大學生在漢安居樂業。

另外，在改善性需求方面，以武昌、漢口濱江為代表的高端住宅，延續了2021年的火爆，取得了強于剛需樓盤的表現。其中，在武昌濱江商務區，單價3萬+的月亮灣壹號兩次開盤兩次售罄，武漢長江中心、龍湖清能天奕、聯投中心、華潤長江悅等也都可圈可點。漢口濱江商務區的綠城黃浦灣，最新一期備案達到了毛坯均價5萬+，再次超過市場預期。華潤瑞府、仁恒濱江園、新希望D10等新老項目接力，壯大二七濱江一線陣容。

政策的變化也加大了區域分化。由于黃陂、東西湖、江夏三大新城區和武漢經開區全部解除限購，提高了新城區成交占比。根據中指研究院數據，目前，武漢住房成交的主城區占比開始下降，4—6月分別為70.7%、60.6%、54.5%。其中，新近解除限購的4大區域，6月新建住房成交量有大幅增長，環比最低上漲54%，最高的東西湖區達到169%。

但市場出現的新變化是，原本擁有不限購優勢的蔡甸、新洲、漢南等區域，整體流量出現下滑，6月成交明顯下行，預計這一新挑戰，還將持續一段時間。

供需兩端政策均仍有空間

2022年上半年，宏觀經濟下行壓力加大，“穩地產”對“穩經濟”重要性有所提升，中央多次表態支持地方政府因城施策穩定房地產市場。但目前部分城市調控政策力度仍保持相對克制，在市場銷售繼續下行的情況下，政策力度有望進一步加強。短期來看，房地產市場恢復穩定運行前，各地因城施策頻次或將維持在較快節奏，供需兩端政策均仍有空間。

李國政表示，經過不斷的努力，武漢樓市6月成交明顯反彈，但在多重壓力之下，持續的動能有待觀察。市場成交量持續在谷底徘徊，一定程度上影響了房企拿地的積極性，市場去庫存壓力依舊比較艱巨。不過可喜的是，眾多房企借助政策利好，加大了營銷力度，加快去庫存回款力度，市場總體呈現“加量不加價”的特征。

李國政分析認為，在整體需求疲弱的背景下，嚴守“房住不炒”紅線，雖然地方政府不斷調整和完善相關政策，但在具體尺度把握上還有些困難，這也從另一個側面使得消費者的觀望情緒加重。“相比同類城市，武漢出手時間較晚。按照因城施策、循序漸進原則，武漢后期不排除還會持續優化相關措施，支持居民的合理購房需求。”他說。

標簽： 組合拳效應漸顯 上半年武漢樓市成交55942套 武漢樓市