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2021年底，經合組織做了一項調查，在樣本的38個國家中，房價增長速度正達到50年以來的最快速度。

(資料圖片僅供參考)

誰知僅僅過了不到一年，情況就發生了180度的大轉變，牛津經濟研究院預計其數據庫中幾乎所有國家明年都將經歷經濟放緩，這是自?2000年以來最普遍的一次房價增長減速，超過一半的國家可能會出現價格徹底收縮。這是2007、2008年以來最令人擔憂的房地產前景，市場在溫和下跌和大幅下跌兩種可能間徘徊，發達經濟體抵押貸款利率的持續飆升，有可能將一些房地產市場推向急劇下滑。

IMF在其發布的全球金融穩定報告中稱：隨著全球央行積極收緊貨幣政策以應對價格壓力，借貸成本飆升和貸款標準收緊，再加上房屋估值過高，可能導致房價大幅下跌，在嚴重不利的情況下，未來三年新興市場的實際房價可能下降25%，而發達經濟體的降幅為10%。

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不可否認，放緩的最大因素是抵押貸款利率。在美聯儲連續快速加息之后，美國30年期交易的利率穩定在7%左右，是去年利率的兩倍多，是2008年以來的最高水平。這種模式在許多國家都是相似的，歐元區、加拿大、澳大利亞和新西蘭的抵押貸款利率已升至近年來的最高水平。

在許多國家，房價是由較低的住房存量維持的。10月份，英國待售房產存量是自1978年有記錄以來的最低水平，而美國的存量仍處于歷史低位。但市場低迷跡象清晰可見。大多數市場的住房通脹已經放緩，包括德國、澳大利亞。在歐元區，銀行越來越多地拒絕住房貸款，并對已經發放的貸款收緊條件。根據第四季度的銀行貸款調查，住房貸款需求以十年來最快的速度下降。9月份新增購房貸款同比下降30%。

多倫多的數字更為引人注目。這座城市單戶住宅銷售暴跌96%，公寓銷售下降89%。

并非所有國家都面臨房地產市場低迷的風險。在加拿大、新西蘭和澳大利亞，過去幾年房價加速上漲，加上大量家庭擁有抵押貸款和高額債務，使得房地產市場風險特別大。瑞典和英國因依賴浮動或短期抵押貸款利率而被敲響了警鐘。包括日本、意大利和法國在內的其他國家處于更有利的位置，這要歸功于更溫和的價格上漲、較低的估值以及較低的家庭債務水平。法國和意大利的浮動利率債務份額也很低，這意味著在一定程度上免受抵押貸款利率上升的直接影響。

分析師樂觀認為，全球范圍內，房地產市場的狀況不會衰退得像金融危機期間一樣嚴重。一個關鍵區別是勞動力市場的實力。失業不會像金融危機后那樣嚴重。借款人也受到長期合同的更好保護，抵押貸款受到更嚴格的監管。在整個歐洲，浮動利率抵押貸款的份額在過去十年急劇下降，10年或更長時間的抵押貸款交易已成為常態。德國、荷蘭和西班牙尤其如此。

所有跡象表明，低利率支撐的住房需求激增已成為過去，全球市場正在走軟。但是2006-2008年的房地產崩盤不會重演。

標簽： 經濟學家 新興市場 未來三年