二手房“帶押過戶”政策，已從個別試點進入到全面鋪開的新階段。

11月15日，浙江省自然資源廳發布通知稱，為降低二手房交易雙方資金及時間成本、提高交易登記安全性，其聯合浙江省銀保監局等多部門起草了《關于深化“總對總”多跨協同，推進二手房“帶押過戶”登記服務新模式的通知（征求意見稿）》。此次征求意見稿充分說明，帶押過戶政策深入人心，并開始從城市試點逐漸進入到省級推廣的范疇。

帶押過戶制度是2022年二手房交易中頗受市場關注、好評較多的政策。包括昆明、濟南、南京、蘇州、福州、金華、寧波等城市陸續推出了這項服務，深入探索了二手房還貸、交易和過戶等環節的制度創新。從各地反饋的情況看，買賣雙方都對這項政策帶來的便捷性持點贊態度。比如說，部分參與帶押過戶的房東發自內心感嘆：“沒想到這么快就可以辦理了，作為賣方，不用籌錢還清房貸，就能完成過戶，真是太省心了?！鳖愃聘袊@說明，二手房帶押過戶政策具有非常好的群眾基礎，尤其是在2022年特殊的房地產市場環境下，此類制度減少了房東籌錢還款的壓力、減少了購房者墊付資金的顧慮，具有非常好的經濟效益和社會效應。

(資料圖)

我們應該充分認識到，帶押過戶政策已開始進入新階段。在新階段中，就是要加快其他未落實的城市積極建立這項制度，同時要求各地主動宣傳好這項制度。唯有這樣，才能更好地發揮制度優勢，為二手房市場的活躍和健康發展增添新動力。

從制度推廣來說，全國一些重點城市已在積極推進，其他城市則需要快馬加鞭，即要學習優秀經驗和模式，爭取在今年年底或明年上半年快速建立帶押過戶制度。各地相關部門要加大協作力度，尤其是自然資源部門、商業銀行部門、不動產登記部門等，要強化數據對接和平臺開發，積極搭建具有穩定運行能力的平臺和工作機制，確保好政策早日服務人民群眾。

而從制度宣傳來看，目前各地對這個政策的宣傳力度其實還不夠。出現這種原因，也和“帶押過戶”這個詞略顯抽象有關。尤其是和傳統的“限購”、“限貸”等詞相比，“帶押過戶”一詞略顯深奧，其也影響了房東和購房者對該制度的理解和消化。各地要加快編制簡易小手冊，通過中介門店和銀行網點主動做宣傳。要少談“抵押權”方面的抽象的法理概念，多強調“無需還貸也可出售二手房”的通俗解讀。唯有這樣，老百姓對于這個政策的理解才會透徹，各地也才能更好地發揮政策的效應。

隨著帶押過戶制度的全面鋪開和進入新階段，傳統二手房交易的框架和邏輯有了調整。新制度必然帶來新情況和新問題，各市場參與者要積極研究這項政策、主動思考，尤其是要對潛在的風險提前做規避，以更好促進這項制度的全面鋪開。這里主要從銀行即抵押權人、賣方即房東，以及買方即購房者三個層面進行分析。

首先，從銀行角度看，其屬于抵押權人身份，所以一定要保證抵押權不會被喪失。但如果涉及跨行業務，此時就要防范抵押權喪失的風險。另外，對于銀行來說，在辦理此類業務時，不能想當然地認為，只要銀行同意就可以辦理。這兩年房地產領域出現了“居住權”的新概念，銀行要注意居住權與抵押權發生沖突的風險。

其次，從原房東角度看，要認識到，“可以不還貸就允許直接出售二手房”不代表可以不用償還貸款。如果房子出售過程中，房價出現了明顯的下滑或房屋出現較大的貶值，此時二手房出售款可能比較少。原房東此時若要履行房貸償還義務，也依然需要通過別的渠道去籌資。

再次，從購房者角度看，帶押過戶并不必然把交易風險給消除了，比如說在參與此類模式時，要檢查下相關二手房是否設定過“不得轉讓”條款，抑或是檢查下此類房屋是否存在共有產權人。同時此類交易涉及比較多的關聯機構如資金擔保機構，進而會涉及各類新合同，購房者要對合同條款多做檢查，防范出現新的風險。

作者/嚴躍進 上海易居房地產研究院總監

編輯/岳彩周

校對/付春愔

標簽： 帶押過戶將鋪開 但有3個風險點仍需提示