為何保交樓如此重要？

“保交樓涉及到社會穩定、金融穩定、民生穩定等層面。對于普通購房家庭來說，一套房子，通常是一個家庭中的最大財富，也是最大的投資和消費。往往一代人，甚至兩代人的財富，全都集中到房子上了，這是重大的民生。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛在接受《華夏時報》記者采訪時表示。

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目前我國保交樓工作取得階段性進展。近期，銀保監會相關部門負責人表示，目前保交樓專項借款工作已取得階段性進展，專項借款資金已基本投放至項目。

一私募基金負責人于11月28日向《華夏時報》記者指出，保交樓的實質，是保資產抵押品不貶值不降價，解決居民住房問題，這也是維持市場邏輯健康運行的基礎，否則預期太差，銷售起不來，會嚴重影響整個鏈條的運行，使得市場呈螺旋式下降。

可見，保交樓是重大的民生問題，是維持市場邏輯健康運行的前提。

保交樓資金到位

樓盤項目建設停滯最為直接的原因是資金鏈斷裂，在這樣的背景下，資金的注入成為保交樓工作的關鍵。

為此，國家開發銀行和中國農業發展銀行按照有關政策和要求，設立了封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目建設的保交樓專項借款。

日前，銀保監會相關部門負責人表示，截至目前，保交樓專項借款工作已取得階段性進展。該負責人還指出，1—10月，銀行業投放房地產開發貸款2.64萬億元，發放按揭貸款4.84萬億元，為穩定房地產市場提供了有力的金融支持。

那保交樓資金到位的情況如何？項目交付進展如何？

據《華夏時報》記者了解，早在9月23日，全國首筆保交樓專項借款就已落地遼寧省沈陽市，支持遼寧保交樓項目。隨后，保交樓專項借款加快落地速度，目前已在沈陽、洛陽、常德、西安等多個城市落地。

以洛陽為例。截至目前，洛陽已申請到國家保交樓專項借款15.5億元。而在11月1日，洛陽宜陽龍灣盛景項目首批3棟177套住宅樓完成交付，第二批396套住宅樓也將于今年年底前完成交付。這也標志著河南省首個保交樓項目在洛陽完成。

此外，湖南省常德市奧園·譽景灣小區一期首批636套房屋也于近期實現交付。據了解，這是國家專項借款資金下達以來，湖南保交樓項目中首個正式交房的項目。

而據湖南省住建局透露，隨著專項借款資金的落地使用，湖南省大部分房地產風險項目已經全面復工復產，后續將有大批房屋實現交付。

同時，據《河南日報》報道，截至10月末，河南省全省銀行機構對開發貸實施延期展期314.1億元，對問題樓盤和保交樓項目提供配套融資已批復262億元、已投放151.5億元。

而河南省人民政府也曾在9月17日的新聞發布會上表示，截至9月中旬，河南省今年已推動694個停工爛尾項目復工建設，實現50個停工爛尾項目竣工交付，200個項目配套設施得以完善，44.7萬套房屋辦理了不動產首次登記；推動省級和鄭州市分別設立100億元額度的房地產紓困基金，大力爭取國家政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，第一批專項借款50億元已下達鄭州。

10月6日，“鄭州發布”微信公眾號公布了鄭州保交樓專項行動取得的階段性成果：全市已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個實現全面、實質性復工，此外2個未復工的項目預計十一月底前可實現復工。

項目穩了，出險房企可“平穩著陸”嗎？

保交樓資金到位，確實推動了部分項目復工，對于相關房企來說，產生了什么影響？出險房企會因此而“平穩著陸”嗎？

11月25日，中國奧園集團向《華夏時報》記者透露，政府保交樓專項資金對于推動項目交付的確起到幫扶作用，奧園集團湖南、西安、湖南、廣東、福建、天津均有項目陸續申請政府“保交樓”專項資金，經政府審批通過后，分批次到賬，規模千萬元不等。據記者了解，目前奧園集團湖南常德、陜西西安、廣東大埔項目已收到部分資金，之后將全部用于推動工程施工與交付。

值得注意的是，也有部分出險房企向記者透露，保交樓資金對他們的作用并不大，公司的整體處境還是很困難，目前的情況是“走一步算一步”。

“如果購房的家庭遇到難以交樓的風險，可能造成幾十年的積蓄打了水漂，最終影響社會穩定。也正因保交樓的事關系到國計民生，所以從政府的角度來講，保交樓保的是項目，才能對應買房人最為切身的需求。” 11月25日，合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示。

“從保交樓資金撥備情況來看，主要還是用于相關項目的施工和交付。對于部分開發商面臨的資金問題，還是要靠開發商自救。此外，相關開發商在前幾年高杠桿、高周轉的運營模式下，其自身債務敞口的風險還是非常大，而這不是政府所能兜底的。”郭毅說道。

丁建剛則指出，房地產的各個項目是相對獨立的，這與商品房預售資金監管的道理是一樣的。所以，保交樓保的是項目及其后續建設的資金。對于那些整體陷入流動性危機的房企來說，保交樓并不能給那些出險房企輸血。

“由于保交樓是保項目，且相關資金受到嚴格資管，如果開發商想要支配資金，需要付清項目建設所需要的資金后，才能夠支配，不過一般爛尾的樓盤，幾乎是沒有盈余了。”丁建剛說道。

“保項目還是保企業”之爭

不過，也有業內觀點指出，保項目增加了梳理債權債務的難度，主要是開發商眾多項目的資金調配交織在一起，難以梳理清楚。而若是站在保房企的角度，房企可以進行內部測算，然后用保交樓作為承諾向政府貸款。

那若是保交樓資金用于救助房企，能不能保證救活房企下面的各個項目？

針對這個問題，郭毅認為主要看三點：一是看企業資金缺口和保交樓的資金規模，是否能滿足企業資金需求；二是如何監管保交樓資金落實到位，專款專用，確保用于項目建設；三是還要看企業發展狀況，是全國化房企還是地域性房企，如果是全國化房企，如何確保一城一地的保交樓資金，不會外流到其他城市。

“如今，保交樓的資金不足以盤活整個房企，也不足以讓他們形成依賴。而且保交樓資金屬于過橋資金，這個錢不是白給企業的，得還。”郭毅說道。

郭毅還提及，近期部分商業銀行授予房企的信貸額度并不等同于給房企提供保交樓資金。商業銀行授予房企的信貸額度，更多的是用于企業整體運營。雖然這件事在明面上對保交樓起到一定的促進作用，但由于出現交樓危機的多數是民營房企，而銀行信貸額度更多會被央企、國企拿到，二者之間存在一定資金來源的壁壘。

保交樓資或改變房屋供給模式

值得注意的是，目前保交樓的資金是一點一點的釋放。

11月21日，央行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會提出，在前期推出的保交樓專項借款的基礎上，央行在2023年3月31日前將向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用于支持保交樓，封閉運行、專款專用。

那為何不一次性釋放資金呢？

“如果一次性釋放巨額資金，或者像以前一樣把錢給個人買房或者開發商，又將會產生新一輪的無序擴張，導致庫存增加。吸取此前的教訓，避免‘大水漫灌’，要保證資金放出后，在全部可控的范圍內，避免因土地房產抵押物升值，帶動信用擴張，產生泡沫。所以，保交樓的目的，短期來說也算是軟著陸，長期來看，是通過把看得見的抵押物價值先穩下來，然后市場現金流的預期自然會慢慢改善，金融資源才能真正用于人民福祉。未來，市場格局是‘租售并舉’，基本保障由政府提供‘租’，美好生活交給市場去‘售’。”11月28日，某房地產投融資界資深人士向記者表示。

“保交樓會改變一部分房屋的供給模式。地方以房屋等資產作為抵押物負債，資產所有權也在地方手中，之后地方再通過租金和REITS慢慢償還債務，解決流動性問題，相當于一定程度上改變了住房供給模式，也是供給側改革的一部分。”上述人士認為。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

標簽： 萬億保交樓專項資金基本到位 能拯救多少停工樓盤