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2022年，多地疫情反復、多個期房項目停工等超預期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產行業面臨的挑戰前所未有，年初以來調控政策及信貸環境不斷優化，但政策效果并不明顯，房地產市場深度調整態勢未改。四季度，多個監管部門接連釋放重磅利好穩定市場預期，但居民收入預期弱、購房觀望情緒仍較重，短期政策傳導至市場端尚需時間，房地產市場調整壓力仍在。2023年，疫情防控形勢有望改善，我國宏觀經濟有待恢復，房地產市場能否順利走出底部區間？（點擊獲取報告）

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圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比變化

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新建住宅價格方面，2022年1-11月百城新建住宅價格累計漲幅為2015年以來同期最低水平。上半年新房價格整體呈企穩橫盤態勢，下半年以來房價走勢疲弱，價格持續下跌。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年1-11月百城新建住宅價格累計上漲0.06%，較2021年同期收窄2.40個百分點。具體來看，上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%，較2021年同期收窄1.55個百分點；下半年以來，受疫情多點散發、經濟下行壓力加大、“斷供”事件等因素影響，百城新房價格持續下跌，截至11月，已連續5個月環比下跌。單11月來看，百城新建住宅均價16190元/平方米，環比下跌0.06%。

二手住宅價格方面，2022年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌，上半年二手房價呈橫盤態勢，下半年房價下行趨勢明顯，月度環比跌幅持續擴大。2022年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌0.55%。上半年百城二手住宅價格累計上漲0.17%，較2021年同期收窄2.39個百分點。下半年以來，市場進入深度調整期，7-11月，價格環比持續下跌，且跌幅逐步擴大。11月，百城二手住宅價格為15911元/平方米，環比下跌0.21%，跌幅較10月擴大0.05個百分點。

圖：2020年6月至2022年11月百城價格環比下跌城市數量變化

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從漲跌城市個數看，2022年以來，百城新建住宅、二手住宅價格月度環比下跌城市數量均維持在高位水平，二手住宅價格環比下跌城市數量整體呈上升態勢。11月，百城新建住宅價格環比下跌城市數量為57個，較2021年同期增加4個；百城二手住宅價格環比下跌城市數量增至75個，已連續4個月超70個。從累計下跌城市數量來看，2022年1-11月，新建住宅價格累計下跌的城市有69個，二手住宅價格累計下跌的城市有74個。

綜合來看，2022年百城房價走勢疲弱，展望2023年，預計隨著疫情防控形勢有所好轉，疊加各地“因城施策”逐漸顯效，重點一二線城市房價有望企穩，但恐需較長的恢復時間。

根據統計局數據，2022年1-10月，全國商品房銷售面積11.1億平方米，同比下降22.3%，商品房銷售額10.9萬億元，同比下降26.1%。10月單月全國商品房銷售面積和金額同比降幅仍超20%，房地產市場銷售未出現明顯好轉。

圖：2019年以來100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢

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2022年1-11月，重點100城新建商品住宅成交面積同比降幅近四成，絕對規模為2015年以來同期最低水平。據初步統計，2022年1-11月，100個代表城市新建商品住宅月均成交面積約3027萬平方米，同比下降36.8%。具體來看，上半年，市場延續調整態勢，重點100城商品住宅月均成交面積同比下降43.8%。5-6月，疫情影響逐漸弱化疊加熱點城市優化政策效果顯現，市場表現邊際修復。三季度，受季節性和部分城市“斷供”項目增加等因素影響，市場成交活躍度再次下行，重點城市商品住宅月均成交面積同比下降26.8%；10-11月購房者置業情緒繼續走低，重點城市成交面積環比下降均在10%左右，同比降幅仍超兩成，單月已連續18個月同比下降，市場預期依然較弱。

圖：2020年以來各梯隊代表城市新建商品住宅月度成交面積同比走勢

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分梯隊來看，2022年1-11月，各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均下降，一線城市韌性較強，銷售面積同比下降24.9%，降幅為各線城市最小，二線城市受重慶、武漢等大體量城市市場低迷影響，同比下降38.8%，降幅最大。三四線代表城市同比下降36.0%。具體來看，上半年市場延續2021年底調整態勢，各線代表城市銷售面積同比均降，其中三四線代表城市商品住宅同比下降近五成，降幅最大。三季度，二線城市中成都、重慶、天津等城市受疫情影響，市場觀望情緒加重，代表城市成交面積降幅位列各線城市之首。10月以來，各線城市市場銷售依然承壓，政策效果不明顯。

圖：2022年1-10月30個代表城市套總價均值和中位數較2021年變化圖

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2022年以來，代表城市新房成交套總價均值及中位數普遍出現上行，主要受兩方面因素影響：1）今年我國宏觀經濟面臨較大下行壓力，居民失業率處在高位，居民收入預期明顯轉弱，置業信心不足，其中剛需購房者觀望情緒較重，而改善客戶預期整體好于剛需客戶，同時部分新房受限價因素影響，與二手房出現價格倒掛，吸引改善客戶入市；2）近年來新房供給逐步向改善產品轉變，帶動新房供應高端化，面積段出現一定增大趨勢，同時近兩年土地市場持續低迷，地方政府推地傾向于中心區地塊，也帶動新房項目價格出現結構性上漲。

圖：2022年1-10月30個代表城市各面積段住宅銷售套數占比

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從面積段成交套數占比來看，與2021年相比，30個代表城市中，18個城市120-144平方米成交套數占比有所增長，24個城市144-200平方米和23個城市200平方米以上大戶型成交套數占比均有一定提升。另外，23個城市90平米以下面積段產品成交占比下降，剛需群體購房意愿進一步走低，剛需產品表現整體較2021年明顯轉弱。

2022年，地方政府為吸引企業積極參與土地競拍，掛出多宗優質地塊，該部分土地多將在2023年入市，預計整體新增供應結構將更多地向改善類項目傾斜。同時，我國經濟仍處在緩慢恢復階段，居民收入預期、市場觀望情緒的修復仍需時間，剛需釋放動能仍偏弱。預計在2023年成交結構中，改善類產品占比或進一步提升。

2022年1-10月，全國房屋新開工面積為10.4億平方米，同比下降37.8%，單月新開工面積自4月起連續7個月同比下降超35%。10月新開工面積環比下降，絕對規模處今年以來月度最低水平，但在去年同期低基數下，同比降幅收窄9.3個百分點至35.1%。

1-10月，全國房屋施工面積為88.9億平方米，同比下降5.7%。全國房屋竣工面積4.7億平方米，同比下降18.7%，8-9月隨著“保交樓”措施的進一步落實及推進，單月竣工面積同比降幅較前5個月明顯收窄。10月房屋竣工面積環比增長41.5%，竣工出現邊際修復，同比降幅略有擴大至9.4%。

圖：2019年以來50個代表城市商品住宅月度新批上市面積走勢

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2022年1-11月，50個代表城市商品住宅新批上市面積同比下降超四成，市場銷售疲軟疊加部分城市疫情封控影響，房企推盤節奏放緩。據初步統計，2022年1-11月，50個代表城市商品住宅月均新批上市面積約1790萬平方米，處2015年以來同期最低水平，同比下降41.7%。具體來看，上半年重點城市供應端明顯走弱，新批上市面積同比降幅超四成，6月房企積極推盤搶收回款，代表城市新批上市面積環比增長48.3%，同比降幅收窄超10個百分點。三季度房企推盤意愿再次走弱，新批上市面積同比下降43.9%。進入11月，在沖刺全年業績目標下，房企加快項目供貨節奏，50個代表城市新批上市面積環比由降轉增超四成，但同比下降仍超20%。

圖：2020年以來各線代表城市商品住宅可售面積出清周期（按近6個月月均銷售面積計算）

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短期庫存來看，50個代表城市可售面積處在相對高位，出清周期為16.9個月。截至2022年10月末，50個代表城市商品住宅可售面積約36829萬平方米，供需兩端均偏弱的情形下，重點城市可售面積處于2017年以來的相對高位，較2021年末下降5.5%。出清周期方面，截至10月末，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為16.9個月，較2021年末延長3.1個月，其中三四線代表城市出清周期為20.9個月，市場庫存去化壓力較大。

表：2022年10月代表城市商品住宅可售面積及出清周期（按近6個月月均銷售面積計算）

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杭州、上海、合肥等城市短期庫存不足，天津、鄭州、沈陽、重慶等地短期去化存壓，出清周期均在20個月以上。截至10月末，杭州出清周期僅3.2個月，上海出清周期亦不足6個月，且接近近五年最低水平，短期庫存不足。西安、南京、溫州、深圳等地出清周期在9-12個月之間，庫存相對合理。天津、鄭州、沈陽、重慶等城市出清周期在20個月以上，短期市場銷售去化承壓。

整體來看，2022年以來，重點城市商品住宅供求面積均為2015年來同期最低水平，房企推盤積極性不足。供需兩端均弱下，重點城市可售面積處在相對高位，僅少數核心一二線城市短期庫存去化時間不足10個月，三四線城市庫存去化壓力較大。

受房地產市場持續調整、房企資金承壓影響，政府推地及房企拿地意愿均不足，全國300城住宅用地供求兩端均縮量明顯。2022年1-11月，全國300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降37.6%、36.4%，絕對規模均處近十年同期最低水平。在全國土拍市場整體表現低迷下，政府推地傾向以主城區優質地塊為主，以提高房企參拍積極性，住宅用地成交樓面價結構性小幅上漲，同時地方政府持續優化土拍規則、降低配建及自持面積，但土拍情緒仍低位徘徊，溢價率僅3.3%。

圖：2022年1-11月各梯隊城市住宅用地供求情況

注：上海剔除純保障房、租賃住房、征收安置房、動遷安置房、舊改等用地。

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各線城市推出和成交面積、土地出讓金均不同程度下滑。推出方面，據統計，2022年1-11月，各線城市住宅用地推出面積同比降幅在四成左右，二線城市降幅近五成。成交方面，受推出面積下降、企業拿地力度減弱影響，各線城市成交面積、土地出讓金同比亦均下降，其中一線城市成交面積降幅近兩成，土地出讓金降幅近一成，二線和三四線城市成交面積、土地出讓金降幅均在三成以上，市場下行期，普通二線城市及三四線城市市場調整壓力更大，土地出讓金降幅均在四成以上。樓面價方面，一二線成交樓面價上漲，三四線城市樓面價呈下跌狀態。

圖：2015年以來全國住宅用地流拍、撤牌及底價成交情況（全市口徑）

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流拍撤牌方面，全國住宅用地流拍、撤牌數量均處近五年同期最低位，但流拍撤牌率仍較高。一方面，市場低迷下政府推地謹慎，推出宗數較去年縮量明顯；另一方面，2022年以來，全國各地持續優化土拍規則、釋放優質地塊，提高房企參拍積極性，且在土地公告前期，部分城市地方政府亦提前摸排，以改善流拍撤牌情況，但各地土地市場情緒仍普遍偏低，流拍撤牌率仍在高位。據統計，2022年1-11月，全國流拍地塊數量共計3332宗，撤牌575宗，流拍撤牌率21.3%，較去年同期僅下調1.3個百分點。

表：22城2022年涉宅用地各批次推出情況（市本級，單位：萬㎡，截至2022年11月）

注：沈陽、長春2022年未發布三批次土地公告；上海剔除純保障房、租賃住房、征收安置房、動遷安置房、舊改等用地。

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根據中指監測，截至11月，22城整體供地完成率不足六成，其中長春、重慶不足兩成。杭州、合肥土拍市場表現較穩，供地完成率領先其他城市。

22城土地推出批次較去年增加，多城已供四批次，但推出規模縮減。據統計，2022年1-11月，22城累計推出規模較2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出規模明顯縮量，青島、武漢、重慶、沈陽降幅均超七成。

成交方面，1-11月，22城集中供地共成交1.3億平方米（其中三批次已成交19城），較2021年下降52.8%，土地出讓金1.6萬億元，較2021年全年下降39.1%。22城各批次流拍撤牌率相對平穩，底價成交占比逐批次走高，三批次底價成交占比達79.6%，較二批次提高12.8個百分點。

表：22城2022年涉宅用地各批次不同企業拿地情況（已成交城市，截至11月）

注：長春2022首批次僅成交1宗住宅用地；沈陽、長春未發布三批次土地公告，重慶三批次未成交。

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拿地企業類型來看，各批次民企拿地意愿不足，央國企二批次后拿地漸顯乏力，地方國資拿地金額占比逐批次走高。截至11月，22城集中供地累計拿地金額中，央國企占比39%，地方國資占比40%，民企占比16%，央國企、地方國資仍是拿地主力。其中，央國企拿地金額占比由首批次、二批次的40%、47%降至三批次29%，而地方國資拿地金額占比升至三批次54%。

短期來看，地方政府為穩定土地市場，土拍規則繼續保持寬松趨勢，“集中供地”批次上各地或根據自身實際情況繼續調整，但政府推地及企業投資布局力度均有賴于市場銷售端的回暖，短期土地市場低迷態勢或難改。

圖：2014年以來房地產和住宅累計開發投資及其同比增速

數據來源：國家統計局，中指數據CREIS（點擊查看）

全國房地產開發投資額單月已連續4個月同比降幅超10%，10月降幅擴大。2022年1-10月，全國房地產開發投資額為11.4萬億元，同比下降8.8%。單月來看，3月以來投資額增速由正轉負，10月，伴隨著銷售市場的疲軟，房地產開發投資額降至今年以來單月最低水平，同比下降16.0%，且降幅較上月擴大3.9個百分點。預計全年房地產開發投資額將出現自1998年以來首次負增長。

2022年以來房企到位資金同比持續下降，1-10月各項資金來源同比均下降。2022年1-10月，房地產開發企業到位資金為12.5萬億元，同比下降24.7%。其中，國內貸款為1.5萬億元，同比下降26.6%；占到位資金的比重為11.8%，較去年同期下降0.3個百分點。

在“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”三重壓力和超預期因素沖擊下，2022年前三季度，我國GDP同比僅增長3.0%，10月，社會消費品零售總額單月同比下降0.5%，以美元計價的出口同比轉負至-0.3%，房地產開發投資額單月同比下降16.0%，短期經濟下行壓力仍較大。

圖：2017年以來全國GDP累計及單季同比增速走勢

數據來源：國家統計局，中指數據CREIS（點擊查看）

展望2023年，全球經濟增長預期放緩，外需增長或出現乏力，我國出口貿易面臨較大挑戰，國內經濟支撐或將轉向內循環拉動，而短期疫情防控政策過渡仍需時間，消費或延續疲軟態勢，房地產的穩定性愈加重要。預計未來我國財政、貨幣政策仍將持續發力并保持寬松基調，助力經濟運行在合理區間。隨著各項穩經濟政策顯效發力，經濟運行有望逐步恢復。

2022年，房地產政策進入全面寬松周期，在“房住不炒”總基調指導下，監管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。

從年初以來，需求端政策持續調整優化，央行三次降息，5年期以上LPR共下調35個基點。5月央行、銀保監會明確首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。9月末央行、銀保監會接連釋放重磅利好，對部分城市階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限；時隔7年再次下調公積金貸款利率，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。

進入11月，多項重磅政策落地，尤其是供給端政策支持力度明顯加大。11日，央行和銀保監會聯合發布254號文《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，涉及保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共計16條具體舉措。

政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務展期，緩解企業的資金壓力，穩定市場主體預期；二是為個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復；三是“保交樓”，解決期房交付問題，提振市場情緒，穩住購房者信心。未來企業資金壓力或將得到一定緩解，實現以時間換空間；需求端政策支持力度有望進一步加強，提高市場銷售的活躍度和積極性；“保交樓”資金及政策將加速落位，穩定購房者預期。

表：2022年11月后銀行與房企簽署合作協議授信情況

資料來源：中指研究院綜合整理

11月28日，證監會新聞發言人透露在上市房企股權融資方面調整優化5項措施，“第三支箭”股權融資正式落地，明確恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資等，此前部分房企已宣布擬配股籌資，預計后續相關配套政策將持續推出和完善。

表：“第三支箭”房企股權融資進展情況

數據來源：中指研究院綜合整理

圖：2022年各類政策、各線城市政策發布次數

數據來源：中指研究院綜合整理

地方層面，根據中指監測，2022年1-11月，已有超300省市（縣）出臺政策近千條，達到近年峰值。從政策優化節奏來看，4月以來政策進入實質性寬松期，政策節奏加快和力度明顯加大，且城市不斷向熱點二線城市擴圍；下半年開始各地因城施策頻率稍緩，9月政策優化節奏有所加快，熱點城市加大優化力度。四季度，各線城市政策繼續優化的空間有限，政策調控頻次有所放緩。

表：調整首套商貸利率重點城市名單（不完全統計）

數據來源：網絡公開數據，中指研究院綜合整理

各地政策主要涉及優化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點。二手房交易流程亦在不斷簡化，如深圳、南京等地推進“帶押過戶”模式、北京試行存量房交易“連環單”業務，有利于打通交易鏈條，降低置換成本。

預計2023年，堅持“房住不炒”基調不變，供需兩端政策均有繼續優化空間，政策力度有望進一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面繼續調整；支持企業合理融資需求，房企融資鏈條有望進一步暢通，企業資金面有望得到改善；“保交樓”仍然是側重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質性進展，共同促進購房者預期好轉。

1.?總體預測：銷售量價趨穩，新開工調整態勢難改，開發投資或延續下行態勢

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，結合國內外經濟研究機構對2023年經濟環境的預測，參照近期宏觀政策、防疫政策走向及重要會議精神，對2023年房地產市場提出如下假設：

假設1：疫情防控政策改善，宏觀經濟逐漸恢復（GDP增長4.5%~5.0%之間）；

假設2：城鎮化穩步推進（城鎮化率提升0.9個百分點）；

假設3：堅持穩健的貨幣政策（M2增長9.0%~10%），房地產貸款投放力度加大；

假設4：在“房住不炒”總基調下，房地產調控政策延續寬松狀態，因城施策力度仍較大；

假設5：租賃市場替代效應平穩。

在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2023年全國房地產市場將呈現“銷售量價趨穩，新開工面積調整態勢難改，投資或繼續下行”的特點。

表：2023年全國房地產市場各項指標預測結果

數據來源：中指研究院測算

需求端，2022年底，監管部門密集出臺利好政策，從供需兩端發力穩定市場預期，但政策放松傳導至需求端需要時間，短期市場調整壓力仍在。2023年，宏觀經濟的修復、疫情防控形勢等仍是影響房地產市場修復節奏的關鍵因素，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續回落，降幅或在3.6%左右。

圖：2011年以來各梯隊城市商品房銷售面積占比

數據來源：各地統計局，中指數據CREIS（點擊查看）

價格方面，短期企業降價促銷策略未改、二手房掛牌量增加等因素仍制約房價預期，短期房價下跌態勢難改，但從全國商品房銷售均價來看，核心一二線城市市場存在恢復預期、優質項目逐漸入市等因素將對銷售均價產生結構性帶動，全年商品房銷售均價有望逐漸趨穩，其中部分庫存量比較小的核心城市，在市場恢復過程中，房價或面臨一定上漲壓力；多數三四線城市房價或延續下行態勢。

圖：2020年以來竣工、新開工面積與建筑工程投資單月同比變化

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

供應端，新開工一方面受銷售端恢復節奏制約，另一方面，近兩年土地大規?？s量、企業資金壓力大、可售庫存規模較高等因素亦拖累新開工規模，2023年，新開工面積或繼續下降。

投資方面，新開工縮量、土地購置費繼續下行仍將制約開發投資額恢復，“保交樓”政策持續發力下，竣工面積有望逐漸改善，進而對開發投資形成支撐，2023年房地產開發投資額仍面臨下行壓力，中性情形下，同比降幅或在3.9%左右，降幅較2022年收窄。

2.?不同城市/區域：基本面較強的城市，在政策優化、疫情形勢好轉后，市場韌性有望進一步凸顯，但更多三四線城市市場或延續底部運行態勢

·2023年一線城市新房成交規模或穩中有增，二線城市在疫情形勢好轉后有望逐漸趨穩，三四線調整態勢或延續

圖：2014年以來1-9月各線代表城市商品房銷售面積走勢

數據來源：各地統計局，中指數據CREIS（點擊查看）

一線城市：較強的基本面仍對市場形成支撐，2023年商品住宅成交面積有望穩中有增，但短期市場調整壓力加大。2022年，一線城市房地產市場表現分化，北京、上海市場較為平穩，廣州、深圳市場下行態勢明顯，當前北京、廣州疫情形勢仍較為嚴峻，疫情防控一定程度將拖累市場需求釋放。2023年，預計一線城市樓市政策整體保持穩定，存在政策微調空間和預期，政策一旦局部優化，或將對購房需求產生積極帶動作用，疊加新增供應對市場仍有支撐，一線城市商品住宅成交面積有望實現增長。其中，北京、上海、深圳政策微調為主，新房市場成交或整體穩定；廣州2023年政策存在較大優化空間，有望帶動市場逐漸好轉。

圖：2021-2022年1-11月二線代表城市商品住宅成交面積及同比變化

注：重慶、鄭州為主城區數據。

數據來源：各地房管局，中指數據CREIS（點擊查看）

二線城市：政策優化空間較大，核心二線城市市場或逐漸恢復，疫情防控形勢仍是最大變量。根據中指數據，2022年1-11月，35個二線代表城市商品住宅成交面積降至2013年以來同期最低水平，同比下降近四成。2023年，若疫情防控形勢好轉，疊加調控政策優化，部分二線城市市場規模繼續大幅回落的空間縮小，而憑借較強的城市基本面，核心二線城市市場有望穩步恢復，如杭州、成都、西安、武漢、重慶、鄭州、天津等城市，從而帶動二線城市整體市場逐漸趨穩。而城市基本面較弱的城市，政策優化空間較小，市場企穩恢復仍需時間，這部分城市市場或仍處于底部盤整期。

三四線城市：市場成交規?；蚶^續下行，部分熱點城市市場有望逐漸企穩恢復。2022年1-11月，多數三四線城市商品住宅成交面積大幅下降，但與棚改貨幣化全力推進之前的2014-2015年相比，部分城市市場規模仍有一定下降空間。與此同時，根據2020年人口普查數據，大多數三四線城市人均住房建筑面積超40平方米，部分城市甚至超過50平方米，這部分城市新增住房空間較小，短期市場調整壓力仍較大。

·長三角、珠三角地區調整時間較早，市場有望率先進入恢復通道?

圖：2016年以來各城市群代表城市商品住宅成交面積月度同比走勢

數據來源：各地房管局，中指數據CREIS（點擊查看）

從歷史周期來看，受調控政策收緊影響，長三角和珠三角地區在2016、2021年房地產市場均率先進入下行周期，而在2018年均率先恢復，由此可見，城市基本面較好的地區房地產市場修復的節奏也更快。2022年下半年，各城市群商品住宅成交面積同比降幅整體呈現收窄態勢，其中長三角、珠三角收窄幅度更加明顯；京津冀在北京市場逐漸修復的帶動下，同比降幅亦逐漸收窄；長江中游和成渝地區同比降幅仍較大。

2023年長三角、珠三角市場情緒有望率先修復，長江中游、成渝疫情影響下短期市場調整壓力仍在，政策優化帶動核心城市市場有望企穩恢復。2022年年底，伴隨著高基數效應的逐漸減弱，長三角商品住宅成交面積同比表現逐漸好轉，2023年，在各項利好政策的帶動下，長三角地區市場有望率先恢復。珠三角當前部分地區疫情仍較為嚴重、企業降價力度不減，短期市場調整態勢或延續。2023年，部分城市政策存在一定優化空間，政策優化疊加經濟修復，購房情緒或逐漸好轉，珠三角整體市場成交面積在低基數下有望轉正，但惠州、珠海短期庫存較高，或拖累市場修復，肇慶、江門市場或延續底部盤整態勢。

京津冀短期疫情影響市場運行節奏，區域市場調整壓力較大，預計2023年，北京、天津調控政策仍存在一定優化空間，樓市有望企穩恢復，而多數城市住房需求釋放動能較弱，底部運行態勢或將延續。

長江中游、成渝疫情影響下短期市場調整壓力仍在，政策優化帶動核心城市市場有望企穩恢復。2022年年底成都放松樓市政策后，短期武漢、長沙等城市均有政策優化預期，但當前多地疫情形勢較為嚴峻，或將抑制政策顯效，短期市場調整壓力仍較大。隨著疫情逐漸好轉疊加政策顯效，核心城市市場有望逐漸企穩恢復。

表：2022年1-11月房企各陣營數量及銷售額均值情況

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2022年1-11月，TOP100房企銷總額為67268.1億元，同比下降42.1%，降幅較上月收窄1.3個百分點，其中TOP100房企單月銷售額同比下降34.4%，環比下降4.9%。銷售額超千億房企19家，較上年同期減少16家；超百億房企100家，較上年同期減少51家。從公布銷售目標的15家房地產企業來看，2022年1-11月，目標完成率均值為65.4%，低于去年同期的85.7%，完成全年目標壓力較大。

2022年1-11月，TOP100企業拿地總額11621億元，拿地總額同比下降50.5%，降幅比上月擴大0.3個百分點。頭部企業投資呈現向核心城市聚焦、強化城市和區域深耕。2022年1-11月，銷售額前20企業平均拿地城市數量由上年的32.2個城市下降至9.5個城市，一、二線城市新增土儲面積占比較上年分別提升14.9、11.1個百分點至21.1%、59.3%。

圖：2020年-2022.11月房地產行業海外債、信用債發行情況

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2022年1-11月，房地產企業非銀融資總額8103.6億元，同比下降49.8%。從融資結構來看，信用債占比52.5%，同比提升20.4個百分點；海外債占比僅為2.2%，同比下降14.1個百分點；信托占比11.3%，同比下降17.4個百分點；ABS占比34.1%，同比提升11.1個百分點。

10月底以來，多項行業融資政策出臺，“金融16條”、“第二支箭”、“第三支箭”先后落地，在融資渠道、融資規模、受益主體方面均有明確指導。不同類型的房企均可獲得相應融資支持，短期內房企融資有望出現明顯修復。

企業策略方面，2022年末，隨著房地產“第三支箭”正式落地，短期企業融資通道打開，房企首要任務應是抓住融資窗口期，積極作為，最大限度補充流動性。同時，恢復“造血”功能是實現可持續發展的關鍵，盡管當前房地產銷售恢復節奏較慢，但隨著核心二線城市優化調控政策及防疫形勢的好轉，核心城市市場或率先企穩，企業應積極營銷加速回款。整體來看，2023年房地產市場仍將處于“去庫存”階段，企業應以銷定投，積極運用數據工具科學決策，優選城市、優選項目，實現換倉，通過深耕價值城市穿越行業周期。另外，“保交樓”已成為行業當下核心關注點，企業交付力變得愈發重要，交付力也將成為企業未來能夠贏得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心能力。

標簽： 中國房地產市場