12月23日，合肥第四批集中供地完成出讓。原本供應(yīng)18宗涉宅地，開拍前有4宗地塊延期出讓，其余14宗宅地有10宗底價成交、2宗溢價成交、2宗觸頂進入競品質(zhì)環(huán)節(jié)，總收金74.54億元，成交樓面均價5055元/平方米，平均溢價率7.25%。

【資料圖】

此前的12月20日，青島完成第四批次集中供地，40宗涉宅用地成交39宗，其中3宗溢價成交，攬金約135億元；同日，南京完成第五批集中供地，15宗地塊最終底價成交14宗，成交總價達(dá)49.03億元。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至目前，22個集中供地城市中除長春、沈陽外，所有城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地（濟南、長沙四批次將于本月底前完成），3城完成了五批次供地（未包含即將進行第五批次第四場土拍的武漢、以及上架了5宗預(yù)申請地塊的北京），1城（武漢）發(fā)布了六批次土拍公告。

從成交金額來看，今年22城市本級范圍內(nèi)累計攬金約1.77萬億元，相較于2021全年22個城市市本級累計土地出讓金收入2.66萬億元（含集中供地政策實施之前的成交地塊）而言，同比下降超過三成，即較去年少賣了近9000萬元。

圖片來源：每日經(jīng)濟新聞（資料圖）

22城土地市場分化加劇

與去年一批次集中供地的薄利搶地形成鮮明對比的是，今年的地塊利潤空間更為充足，特別是一線城市地塊利潤空間普遍在10%以上。

但與此同時，房企對于利潤空間的反饋也在邊際減弱，這主要是由于部分地塊的利潤空間“看得見摸不著”，有利潤而沒去化，一些項目不得不低于限價銷售。反而是部分薄利的安置房回購項目，因其去化有明確保障而受到房企追捧。

盡管今年自年初起房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平淡，但房企在年初對市場能夠盡快企穩(wěn)回暖的信心較強，在一批次土拍之際表現(xiàn)相對更為積極。一批次39%的地塊溢價成交，明顯優(yōu)于去年的第二、第三批次。

但自今年第二批次集中供地開始，受到房地產(chǎn)市場期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重影響，房地產(chǎn)市場在大量救市政策下并無顯著改善，房企拿地積極性迅速減弱。相應(yīng)的，溢價成交地塊占比直線下降，五批次溢價成交地塊已降至8%，也就是超過九成地塊以底價成交。

從22城今年的集中土拍表現(xiàn)來看，城市間的分化進一步加劇。

今年諸多房企聚焦的僅僅是北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥。這其中，北上深杭因其城市經(jīng)濟基本面優(yōu)勢明顯，新房購買力仍然較強；廈門島內(nèi)地塊的稀缺性，以及對于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對獨立的市場行情；而合肥因其年初新房庫存不足，使其今年超額50%完成了全年宅地的供地計劃。而反觀長春、沈陽等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計劃完成率不足三成。

來源：中指·開發(fā)云

地方國資拿地占比超4成

今年22城第一、二批次集中供地的拿地主力仍是央國企，而自三批次起，地方國資再次進場托底，拿地金額占比持續(xù)提升。

從全年表現(xiàn)來看，地方國資罕見地成為22城的拿地主力，拿地金額占比達(dá)到42%，超過了央國企的37%。民企占比僅為16%，混合所有制企占比為5%。由此可見，民企退場后留下的市場空白，一方面留下了土地出讓金收入的缺口，另一方面則由部分地方國資企業(yè)填補。

受到流動性緊張影響，頭部民企除龍湖外，基本在土拍市場上消失。而本土民企在各自深耕的地區(qū)反而表現(xiàn)比較積極，如濱江在杭州土拍中表現(xiàn)搶眼。

此外，自今年9月財政部126號文明確禁止通過國企購地方式虛增財務(wù)收入的行為之后，越來越多的本土民企與地方國資聯(lián)合拿地（或小股操盤、或代建），地方國資企業(yè)發(fā)揮其資金成本低的優(yōu)勢，而本土民企則發(fā)揮其項目操盤能力，這也導(dǎo)致年底民企拿地金額占比產(chǎn)生了翹尾現(xiàn)象。

與2021年僅約10%地方國資地塊入市不同，預(yù)計今年這類新的結(jié)合模式下，將有更多的項目進入實質(zhì)性開發(fā)階段，這些項目也將在不遠(yuǎn)的將來入市銷售。

“盡管近期房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的敘述再次被重申，我們也將預(yù)期更多扶持政策即將來臨，但‘期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱’三重房地產(chǎn)市場壓力中，僅期房爛尾擔(dān)憂可以在短期內(nèi)得到根本性解決。疫情管控放松之后，居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變尚需時日，而房價上漲預(yù)期的轉(zhuǎn)弱則無法從根本上得到改變。”

中指研究院預(yù)計，明年的土拍市場或?qū)⒀永m(xù)全國低迷、城市分化的走勢，各地土拍規(guī)則將保持寬松。“為完成土地財政收入目標(biāo)，弱能級城市實際地價有進一步下調(diào)的可能性。房企仍需重點關(guān)注市場風(fēng)險、聚焦核心城市和板塊、捕捉點狀的投資機會。”

編輯| 魏文藝?

封面、內(nèi)文圖源| 每日經(jīng)濟新聞（資料圖）

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