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山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村。經歷了一年多的行業動蕩，房地產正站在政策轉向的新起點，2022年房地產行業債、股表現如何？中指研究院企業事業部研究負責人劉水對“2022年房地產債、股走勢”進行分析：

(資料圖片僅供參考)

一、2022年房企債券發行分析

2022年房地產行業信用債發行4594.0億元，同比下降16.6%；海外債發行僅176.1億元，同比大幅下降93.4%，海外融資渠道基本中斷。

從平均融資利率來看，信用債為3.44%，較上年下降0.87個百分點，主要為年內基準利率下調、信用等級較高的央國企發行占比大幅上升所致；海外債為5.11%，下降1.72個百分點。

從信用債的發行主體來看，央國企成為絕對發行主力，發行額占比達82.8%，較2021年上升9.2個百分點；而民企的發行占比下降9.2個百分點。從單月來看，10月財政部印發通知嚴控地方舉債儲備土地，隨后地方國企信用債發行規模大減，11、12月平均發行額61.4億元，僅為前10個月發行均值的31.5%。民企發行在9月、12月出現兩個小高峰，均為監管鼓勵民企增信發債所致。當前民企發債融資政策寬松，增信擔保工具也擴展到“央地合作”模式，更多地方性民企有望加入信用債發行行列中來，小高峰將延續到2023年。

圖：2022年1-12月單月發行結構（單位：億元）

二、2022年房地產股走勢分析

2022年，房地產板塊延續2021年下半年震蕩下行態勢，中間經歷小幅反彈但整體持續走低。年初，受俄烏沖突、全球經濟疲軟、國內多地疫情反復等因素影響，我國經濟下行壓力進一步加劇，大盤一路下行，一季度末，滬深300收盤于4222.6點，較上年末下跌14.5%。房地產市場下行趨勢持續，中央強調因城施策支持合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，房地產板塊略有回升，一季度末，申萬房地產收盤于3616.68點，較上年末上漲7.3%。

二季度，中央要求要加大宏觀政策調節力度，要加快落實已經確定的政策，用好各類貨幣政策工具，大盤走出強勢反彈行情，滬深300指數收盤點位增長至4485.01點，而申萬房地產收盤點位下行至3233.57點，與大盤相比走勢趨弱。

三季度以來，在全球通脹、美聯儲加息等多重超預期因素沖擊下，我國宏觀經濟承壓，10月末，滬深300指數收盤于3508.7點，較二季度末下跌21.8%。而房地產調控政策在堅持“房住不炒”基調下，向寬松轉變，但受房地產市場下行趨勢未得到改善影響，投資者信心受挫，房地產板塊持續走弱，10月末，申萬房地產收盤于2577.31點，較二季度末下跌21.7%。11月，“金融16條”發布，支持房地產市場平穩健康發展，支持房地產融資“三支箭”先后落地，房企資金面有望進一步改善，在一系列利好消息的推動下投資信心有所恢復，房地產板塊反彈，較10月末增長27.8%。12月，隨著疫情防控“新十條”的出臺，各地放開疫情防控措施，但當前和未來幾月內，全國各地仍將面臨疫情高峰沖擊，對經濟的負面影響仍較大，因此，12月大盤和房地產板塊均持續震蕩。

港股受全球經濟不景氣、俄烏沖突、通貨膨脹、美聯儲加息等多重負面因素影響，2022年港股震蕩走低，恒生指數12月27日收盤于19593.06點，較上年末下降16.3%。港股房地產板塊整體隨大盤波動，恒生地產指數12月27日收盤于25769.96點，較上年末12.9%。

2023年，宏觀經濟有望加快修復，房地產市場在宏觀經濟修復和政策利好支持下或將步入企穩復蘇周期，但新房市場普漲行情基本結束，未來城市與區域之間差異將愈加明顯，人口持續流入的高能級城市房地產機會仍在，同時，受居民需求偏好升級和變遷影響，產品分化也將進一步加深。因此，未來房地產板塊或將延續修復行情，部分布局高能級、信用資質較好、產品品質突出的公司或將在市場復蘇中占得先機。

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