有消息稱，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預約時間長等問題，央行、銀保監(jiān)會2月9日召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權益，改進提升服務質量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作。

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針對部分借款人違規(guī)使用經營貸、消費貸提前還款的情況，要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強風險警示，監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規(guī)中介并披露典型案例。

網友熱議提前還貸

“親自跑一趟銀行申請?zhí)崆斑€貸，沒想到要排隊兩三個月才能達成！”近日，多位市民向南都·灣財社爆料反映，近期向多家國有銀行申請?zhí)崆斑€貸，被告知需要排長隊，扣款時間被安排在四五月份。隨后，南都·灣財社記者致電三家國有銀行，獲悉排隊時長兩三個月的情況基本屬實。

事實上不止廣州，“提前還貸”連續(xù)多日登上全國各地的熱搜話題。

有媒體計算，假設在2018年10月購套，當月全國首套房貸款平均利率處在了5.71%的階段性高點。以等額本息、固定利率5.71%的方式還100萬的商業(yè)貸款，貸款年限30年，那么每月還款額為5810.34元，應還利息總額為109.17萬。眼下在2023年2月提前還貸20萬元，那么每月還款額為4555.07元，相比不提前還款，節(jié)省利息17.53萬元。

圍繞該話題，微博網友展開熱烈討論。

有網友認為“造成這種情況主要是貸款利率降得太快，存量利率和現在貸款利率差距太大造成的”，有網友認為“銀行如果缺錢還會再降低，本身就是散戶與銀行的博弈，建議打工人不要馬上開卷”。

也有網友認為，“錢是相對的，而不是絕對，我們說現在還貸20萬元，節(jié)省17萬利息，這是一個事實，但是現在20萬是現在的20萬，而再過10年，這20萬就是現在5萬的感覺，甚至還不到5萬的感覺。現在錢在自己的手里，如果有其他事可以干，或是有好的投資，并不一定要省這17萬。因為17萬是10-20年陸續(xù)付出的，時間越久遠，相比價值就越低”。

1月住戶存款創(chuàng)下單月新高

回顧2021年下半年以來，全國房地產市場進入深度調整周期，2022年貨幣政策不斷發(fā)力穩(wěn)定市場，全年與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR下調了3次，共下調35個基點。2023年1月，央行、銀保監(jiān)會決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，各地積極跟進調整首套房貸利率下限，2023年以來有近30城調整首套房貸利率下限至4%以下，與之前房貸利率高點相比，部分城市存量房貸利差在200個基點以上，較高的利息支出成為當前居民選擇提前還貸的關鍵影響因素。

除此之外，2022年居民存款總額明顯增加，對投資收益、防通脹等的要求也一定程度增加了居民提前還貸的意愿。

人民銀行近日發(fā)布的最新數據顯示，2023年1月份我國人民幣存款增加6.87萬億元，同比多增3.05萬億元，其中，住戶存款就增加了6.2萬億元，創(chuàng)下單月歷史新高。事實上，2022年居民存款就已經大幅增長，去年全年住戶存款增加17.9萬億元，比2021年的9.9萬億元多增了8萬億元，其中活期存款大約增加了4.09萬億，定期存款增加了13.81萬億。

哪種情況適合提前還貸？

值得關注的是，房貸并不是每個人提前還都很劃算，提前還貸劃算與否，主要與貸款償還方式、剩余年限和房貸利率有關。

目前房貸主要有兩種還款方式，一種是等額本金，是將本金平均分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。一種是等額本息：是借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。

業(yè)內專家分析認為，當等額本息已還期數超過貸款周期的1/2、等額本金已還期數超過貸款周期的1/3，該支付的利息都差不多支付完了，再考慮提前還款意義不大。

有幾類人是適合提前還款的。第一類，有錢任性，提前還了還有充足的余糧，確實還不還都無所謂；第二類，近1-2年房貸利率非常高的人群，比如利率都超過了5%甚至有些可能達到6%的，那可以適當提前還款。但是這么高利率的人基本也就這1-2年的人會多些，早些年甚至基準利率還打折的人，三思而后行。

專家建議：適度降低存量房貸利率

針對面對提前還貸潮，關于調降存量房貸利率的呼聲日漸高漲。

招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼在接受某家媒體采訪時表示，適度降低存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費負擔，減少居民提前還款行為，促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，提振居民擴大消費的意愿和能力。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認為，當前，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購房者希望減少支出之間的矛盾，銀行缺乏足夠動力降低存量房貸利率，但在購房者大量提前還貸的情況下，不同地區(qū)根據當地實際情況靈活調整存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現象。

提前還貸潮是否會影響正在復蘇的樓市？在廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理、廣東房協土地與產業(yè)中心主任趙卓文看來，2023年的關鍵，是要達到5%以上的高質量的經濟增長，全面提升投資回報水平。樓市和股市，都是重點。房價穩(wěn)，并有溫和上升，才能堅定房地產市場信心。

陳文靜認為，購房者大規(guī)模提前還貸直接影響著銀行的收益和資產配置，對樓市的直接影響相對較小。當前，伴隨著各地樓市政策的進一步優(yōu)化調整，部分城市市場情緒有所修復，市場活躍度回升，短期看，基本面較好的城市，特別是核心一、二線城市市場有望率先企穩(wěn)恢復，樓市“小陽春”或在部分城市出現，從而帶動信貸端好轉，新增信貸可對提前還款額度進行補充，房地產銷售市場回暖或一定程度改善銀行延遲購房者提前還貸的意愿。

南都·灣財社記者 王艷玲

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