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(相關(guān)資料圖)

2022年6月底以來，部分城市出現(xiàn)期房項目業(yè)主集體“斷供”現(xiàn)象，主因在于預(yù)售制下，部分開發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動性問題導(dǎo)致期房停工或爛尾。在對期房交付擔(dān)憂的情緒下，消費者對購買現(xiàn)房項目的傾向性加大，2022年全國商品住宅銷售面積同比下降26.8%，其中期房銷售面積同比下降29.6%，而現(xiàn)房銷售面積僅微降2.3%，現(xiàn)房銷售面積占商品住宅銷售的比重自2018年明顯回落后出現(xiàn)回升，2022年占比回升至13.9%（2010-2017年期間，住宅現(xiàn)房銷售面積占比普遍在22%-23%左右，2020-2021年占比僅為10%）。

今年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。”預(yù)計今年試點工作將較快推進(jìn)，近期已有多地發(fā)文要試點現(xiàn)房銷售，這也使“預(yù)售制是否應(yīng)該退出”再次成為各界熱議話題。

回顧過去，自我國預(yù)售制推行以來，商品房項目不能順利交付的問題時有發(fā)生，雖然各地對開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金等方面進(jìn)行了監(jiān)管約束，但仍有部分購房者的權(quán)益沒有完全得到保障。相比于預(yù)售制，現(xiàn)房銷售更符合大眾對商品房銷售的期望。近年來，部分省市陸續(xù)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點工作，積累相關(guān)經(jīng)驗，如海南省于2020年已要求全面實行現(xiàn)房銷售，今年以來，已有山東、河南、安徽、四川四省提出支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點。那么現(xiàn)階段是否會全面取消預(yù)售制度？住房銷售制度未來將如何發(fā)展？本文通過梳理預(yù)售制現(xiàn)存的問題、對比國內(nèi)外預(yù)售資金監(jiān)管政策，對預(yù)售轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售的影響及未來發(fā)展路徑進(jìn)行探討分析。

一、我國預(yù)售制度發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

上個世紀(jì)隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和社會不斷進(jìn)步，居民對商品房的需求迅速提升，而我國商品房供應(yīng)量嚴(yán)重不足，造成供需不平衡的現(xiàn)象。為了提高商品房供應(yīng)量，緩解企業(yè)資金壓力，內(nèi)地借鑒中國香港的樓花銷售制度，開始推出商品房預(yù)售制。

上世紀(jì)50年代，香港住宅普遍整棟出售，成交量極低，企業(yè)資金回籠慢。霍英東首創(chuàng)“賣樓花”模式，提出樓房在建成之前進(jìn)行銷售，同時將每層住宅按單元進(jìn)行單獨銷售，該模式有利于增加住房供給的同時，亦降低了商品房購買門檻，推動房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。1956年香港政府出臺了《預(yù)售樓花同意書》，以法律形式確認(rèn)了商品房預(yù)售制度。

90年代，在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程初期，商品房供給出現(xiàn)短缺現(xiàn)象。借鑒香港的樓花模式，我國逐漸開始預(yù)售制度試點。1983年深圳率先開始商品房預(yù)售試點，1986年上海跟進(jìn)。1994年7月頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》，正式在法律層面確認(rèn)了商品房預(yù)售制度，對商品房的預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定，要求商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。同年11月，住建部發(fā)布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》（分別于2001年與2004年進(jìn)行過修訂），對房屋預(yù)售行為的定義、預(yù)售條件、需要提供的證件、相應(yīng)程序等進(jìn)行明確要求。

表：商品房預(yù)售制度出臺歷程

資料來源：中指研究院綜合整理

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1.商品房預(yù)售條件

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》（2004年修正版），商品房進(jìn)行預(yù)售需要滿足以下基本條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和施工交付日期；

（4）應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

在此基礎(chǔ)上，不同城市對商品房預(yù)售條件設(shè)置了細(xì)則要求，如施工進(jìn)度達(dá)到封頂或主體結(jié)構(gòu)的一定比例，在滿足預(yù)售條件后，開發(fā)企業(yè)即可進(jìn)行項目開盤，并開啟商品房預(yù)售工作。各城市中，一二線城市預(yù)售條件普遍較高，上海、廣州、深圳、廈門等城市取得預(yù)售許可證時普遍要求低樓層項目完成結(jié)構(gòu)工程并封頂。

表：部分城市預(yù)售許可證形象進(jìn)度要求

資料來源：各城市住建局，中指研究院綜合整理

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2.商品房預(yù)售資金監(jiān)管

在購買期房過程中，購房者的購房款由定金、首付款與按揭貸款等部分構(gòu)成。項目開盤前部分購房者會被要求繳納定金或凍資，用以鎖定房源或獲取折扣，開盤確定購買意愿后，雙方即進(jìn)行簽署合同、交納首付款、辦理按揭貸款等程序。購房者一般在銀行審批放款后的次月或按照合同要求進(jìn)行還款，待至項目完工交付后辦理產(chǎn)權(quán)證。

在預(yù)售制度下，購房者需要先繳納購房首付并進(jìn)行按揭還款，項目竣工后才可以收房，在此過程中，對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管至關(guān)重要。

期房成功銷售后，預(yù)售資金將受到政府與銀行監(jiān)管，后續(xù)按照規(guī)定陸續(xù)放款。一般而言，預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。各地在對預(yù)售資金進(jìn)行全額監(jiān)管的基礎(chǔ)上，將資金劃分為一般監(jiān)管資金和重點監(jiān)管資金。一般監(jiān)管資金指超過重點監(jiān)管資金額度以外的監(jiān)管資金，開發(fā)企業(yè)可按各城市規(guī)定提取，同時應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于監(jiān)管項目的建設(shè)或開發(fā)貸的償還。重點監(jiān)管資金一般用于確保項目工程建設(shè)進(jìn)度的正常推進(jìn)，由于《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確“商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”，因此各地區(qū)監(jiān)管方式、監(jiān)管額度、發(fā)放節(jié)點等有所不同。重點監(jiān)管資金額度的確定方法一般包括：按每平米固定成本核算、按計劃工程造價預(yù)算上浮比例、按預(yù)售款比例等；資金撥付節(jié)點則根據(jù)各地政策，達(dá)到相應(yīng)條件時按一定比例進(jìn)行資金發(fā)放。

另外，部分地方政府允許房企可以用銀行等金融機(jī)構(gòu)開具的保函來替換等額的預(yù)售監(jiān)管資金，并要求替換后監(jiān)管賬戶內(nèi)的余額滿足規(guī)定要求。開發(fā)企業(yè)需自行聯(lián)系愿意出具保函的金融機(jī)構(gòu)，并得到監(jiān)管銀行的認(rèn)同。同時，出具保函的金融機(jī)構(gòu)由于承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險，需要開發(fā)企業(yè)擁有較好的信用資質(zhì)及財務(wù)狀況，或向開具保函的銀行提供一定的抵押物。

圖：商品房預(yù)售資金監(jiān)管方式?

資料來源：中指研究院綜合整理

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表：部分城市重點資金監(jiān)管方式

資料來源：各城市住建局，中指研究院綜合整理

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3.預(yù)售制度現(xiàn)存的問題

從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度來看，預(yù)售制度下企業(yè)資金得以快速回籠，資金周轉(zhuǎn)時間大幅縮短，項目投資節(jié)奏加快促進(jìn)商品房供應(yīng)量增加。不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。在過去20多年中，預(yù)售制解決了房屋短缺的相關(guān)問題，同時相比于現(xiàn)房，期房以較低價格銷售也降低了購房者的置業(yè)門檻。

從歷史數(shù)據(jù)看，過去20年，期房銷售一直是市場主流，且伴隨著房企高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式的發(fā)展，期房銷售占比呈現(xiàn)上升趨勢，現(xiàn)房銷售占比在2020年降至僅有10.2%。

早在2006-2008年，全國商品住宅現(xiàn)房銷售比例曾達(dá)到30%以上，2009年降至27.1%，此后，房企周轉(zhuǎn)速度加快，2010-2016年，現(xiàn)房銷售比例穩(wěn)定在22%-23%左右，2017年現(xiàn)房銷售面積出現(xiàn)回落，導(dǎo)致占比下降，2018年現(xiàn)房占比已降至15.7%，2020、2021年占比僅為10.2%和10.4%。2022年，在期房交付風(fēng)險上升后，現(xiàn)房銷售占比出現(xiàn)提高，全年商品住宅現(xiàn)房銷售1.6億平米，同比微降2.3%，而同期住宅期房銷售面積大幅下降29.6%，現(xiàn)房銷售占比回升至13.9%。

圖：2006年以來商品住宅期房及現(xiàn)房銷售情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS（點擊查看）

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從各地現(xiàn)房銷售情況來看，海南省現(xiàn)房銷售制度施行后，新出讓土地均需現(xiàn)房銷售，2022年現(xiàn)房銷售比例接近40%。黑龍江、天津、吉林等地區(qū)由于購房者置業(yè)情緒較低，項目去化慢，不少期房項目拖成現(xiàn)房銷售，2022年現(xiàn)房銷售面積占比分別達(dá)到39%、34%、26%。青海、四川、河北等省份2022年現(xiàn)房銷售比例均不足10%。

表：2022年各省商品住宅現(xiàn)房銷售情況?

注：現(xiàn)房銷售面積占比=商品住宅現(xiàn)房銷售面積÷（現(xiàn)房+期房銷售面積）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS（點擊查看）

預(yù)售制在推動房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時也顯露出諸多弊端，例如開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售款，導(dǎo)致項目出現(xiàn)爛尾等。由于購房款的提前支付，項目存在的風(fēng)險也轉(zhuǎn)嫁給了購房者。此外，預(yù)售商品房交付標(biāo)準(zhǔn)與宣傳口徑不一等問題也會侵害購房者合法權(quán)益。

我國對于現(xiàn)房銷售的嘗試由來已久，央行早在2005年發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中就提出過“考慮取消房屋預(yù)售制度”，2010年廣西省南寧市成為全國取消房地產(chǎn)商品房預(yù)售制度的試點城市（政策未能落地），此后南京、蘇州等城市推出要求現(xiàn)房銷售的地塊。2020年3月海南出臺《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，指出“新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制”。山東也在《山東住建事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中明確提出，“從嚴(yán)掌控新建商品房預(yù)售許可條件，逐步提高預(yù)售條件，鼓勵有條件的地方或項目推行現(xiàn)房銷售”。2021年以來，北京、福州、紹興等地再次推出現(xiàn)房銷售地塊試點，2023年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確“以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。”我國對于現(xiàn)房銷售嘗試從未止步，未來在推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的過程中，現(xiàn)房銷售試點范圍有望繼續(xù)擴(kuò)大，預(yù)售制度的改革仍在持續(xù)推進(jìn)。

表：部分省市現(xiàn)房銷售相關(guān)政策梳理

資料來源：中指研究院綜合整理

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表：部分城市現(xiàn)房銷售地塊成交情況?

資料來源：中指研究院綜合整理

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二、對比發(fā)達(dá)國家商品房預(yù)售制，我國預(yù)售制仍有優(yōu)化空間

目前國際上多個發(fā)達(dá)國家同樣存在預(yù)售制度，允許商品住宅在竣工前銷售。針對其風(fēng)險性，各個國家均有相關(guān)政策保障購房者權(quán)益。但由于房地產(chǎn)發(fā)展軌跡不同，各地預(yù)售制度存在較大差異。通過對比國際經(jīng)驗，可以看到，國內(nèi)預(yù)售制度仍有優(yōu)化空間。

從國際經(jīng)驗來看，針對期房銷售，各國期房交付前的首付及部分購房資金一般由律師或第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管，待項目交付后支付給開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行的建筑貸款而非住戶購房款。同時，開發(fā)進(jìn)度一般會向買方律師或監(jiān)督機(jī)構(gòu)定期報備，使購房者充分掌握期房的建筑情況、資金撥付信息等，保障期房及時交付。相比其他國家預(yù)售制，我國在首付保障、工程監(jiān)管等方面仍有待繼續(xù)優(yōu)化，同時在購房者付款節(jié)奏和按揭還款時間等方面仍有改進(jìn)空間。

1．美國：開發(fā)企業(yè)交付前無法獲得預(yù)售房款，若未交付購房者可仲裁取回預(yù)付款

美國房地產(chǎn)市場對于房屋預(yù)售行為沒有法律限定，無需辦理特殊許可證。各州對于房屋預(yù)售的規(guī)定有所不同，共同點是預(yù)售資金撥付機(jī)制較為嚴(yán)格，需交付后銀行等金融機(jī)構(gòu)才將首付和按揭貸款資金撥付給開發(fā)企業(yè)。

一般來說，開發(fā)企業(yè)建筑資金大部分來源于建筑貸款，建筑貸款額度一般在預(yù)估建筑價值的65%-80%，開發(fā)企業(yè)需要與貸款方共同商議工程時間計劃表，建筑貸款將按照建筑節(jié)點進(jìn)行放款。銀行等貸方將對開發(fā)企業(yè)的建筑節(jié)點情況進(jìn)行監(jiān)督，保證房屋正常銷售交付，開發(fā)商可以正常償還貸款。

購房者與開發(fā)企業(yè)確定預(yù)訂意向后，一般要支付定金并簽訂預(yù)售合約，明確購房款的支付時間、方式等。定金比例通常在房價的5%左右，并在一定期限內(nèi)可無條件返還。大多數(shù)房屋交易在竣工后辦理貸款手續(xù)，部分地區(qū)購房者前期需要支付相應(yīng)首付款（通常為房價的10%-20%），該款項按照施工節(jié)點進(jìn)行房款分期支付。該部分房款將被存于開發(fā)企業(yè)的代理律師事務(wù)所負(fù)責(zé)管理的托管賬戶上，直至商品房正式交付，開發(fā)企業(yè)才能獲得相應(yīng)款項。如果樓盤爛尾未能交付，購房者可通過申請仲裁取回，不承擔(dān)任何責(zé)任與損失。按揭貸款一般可以在房屋交付后進(jìn)行還款，如果開發(fā)企業(yè)與貸方有合作關(guān)系，則可以提前敲定貸款利率，防止加息帶來的利息上漲。

2．日本：金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮監(jiān)督作用，實行期房定金保全措施

日本通過法律對商品住宅的預(yù)售行為作出一定限制，充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)督作用，對開發(fā)企業(yè)期房交付風(fēng)險進(jìn)行防控。法律法規(guī)方面，日本1952年6月頒布第176號法令《宅地建筑物交易法》，規(guī)范土地和房屋交易有關(guān)事項，對交易細(xì)則、各方責(zé)任等做出要求，該法律經(jīng)過不斷修訂使用至今。《宅地建筑物交易法》原則上不允許建設(shè)工程完成前進(jìn)行房屋銷售，但完成“期房定金保全措施”后允許預(yù)售（定金不超過5%也不超1000萬日元可不采用）。措施要求開發(fā)企業(yè)在簽訂預(yù)售房的交易合同時，需要向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請購房者所付定金的擔(dān)保或保險，金融機(jī)構(gòu)向購房者出具擔(dān)保書或者保險的保證書，協(xié)助監(jiān)督開發(fā)企業(yè)施工情況，如開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)違約，金融機(jī)構(gòu)將對購房者進(jìn)行賠付。

進(jìn)行預(yù)售交易時，開發(fā)企業(yè)有義務(wù)向消費者說明房屋交付使用時的詳細(xì)情況，法律規(guī)定購房者支付的定金比例不得高于房價的20%，余款待至商品住宅竣工交付時才向開發(fā)企業(yè)支付。通常簽訂預(yù)售購房合同后，購房者即可與金融機(jī)構(gòu)申請按揭貸款，但按揭放款與還款通常在交付后開始進(jìn)行，開發(fā)企業(yè)一般在交付后獲得售房款項。該制度對購房者的權(quán)益進(jìn)行保障，避免了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能正常履行合同而對購房者造成財產(chǎn)損失。

3．英國：資金通過雙方律師進(jìn)行轉(zhuǎn)移，開發(fā)企業(yè)與擔(dān)保商合作提供首付擔(dān)保

英國一般通過雙方律師確定交易細(xì)則，律師協(xié)助購房者監(jiān)督相關(guān)流程及協(xié)議，維護(hù)購房者相關(guān)權(quán)益。項目前期，開發(fā)企業(yè)一般通過建筑融資獲取項目總成本70%-90%的資金，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)與開發(fā)商商議的工程時間節(jié)點，進(jìn)行資金撥付。對于預(yù)售項目，購房者確定購房意向并簽訂預(yù)售合同后，通常需要支付預(yù)定金。根據(jù)房屋類型、位置、開發(fā)企業(yè)及中介公司的不同，預(yù)定金金額也有所區(qū)別，一般在房屋總價的2%-5%。在簽訂合同的三周內(nèi)，購房者需根據(jù)協(xié)議支付首付款，一般首付比例在10%-25%，預(yù)定金也將轉(zhuǎn)入首付款內(nèi)。同時，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都與擔(dān)保商合作提供首付擔(dān)保服務(wù)，首付將被存放在單獨的賬戶中，由英國抵押貸款協(xié)會認(rèn)可的獨立擔(dān)保商以信托方式持有并擔(dān)保，擔(dān)保商負(fù)責(zé)在樓盤出現(xiàn)問題時完成開發(fā)或償還相應(yīng)首付；通常擔(dān)保賠償有10萬英鎊或10%房款孰低的上限，超出此范圍的首付將難以被賠償。

后續(xù)款項將以分期形式繳納，每筆金額大概為房價的5%-10%，交付前付款比例一般為20％-45％。預(yù)售房款一般通過律師進(jìn)行轉(zhuǎn)移，同時律師會對項目進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，保障購房者資金安全。在交付前，英國規(guī)定房屋需要經(jīng)過房產(chǎn)公證公司的檢驗驗收才能交付，其余55%-80%房款在確認(rèn)交付后將支付給開發(fā)企業(yè)。按揭貸款方面，針對貸款具體細(xì)則，不同的金融機(jī)構(gòu)略有不同，大多數(shù)購房者可在交付前6個月進(jìn)行按揭貸款申請，提交相應(yīng)材料以及房產(chǎn)評估報告，金融機(jī)構(gòu)在審核完成后向開發(fā)企業(yè)律師賬戶撥發(fā)貸款資金。

4．德國：根據(jù)建筑施工進(jìn)度分期付款

德國在《經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)開發(fā)商條例》中制定了付款計劃的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，可在政府確定的付款計劃標(biāo)準(zhǔn)中挑選相應(yīng)節(jié)點，將整個付款計劃劃分為最多7期，完成相應(yīng)的項目節(jié)點，方可收取相應(yīng)比例款項，保障購房者資金安全，化解可能出現(xiàn)的交付風(fēng)險。如果開發(fā)商要求買方支付的款項高于法律規(guī)定的預(yù)付款，則根據(jù)聯(lián)邦法院的相關(guān)裁決，原定付款計劃將失效，所有房款均可在驗收后進(jìn)行支付。

表：德國商品住宅付款計劃相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)

注：支付款項比例為逐級累計制

資料來源：中指研究院綜合整理

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首付方面，德國沒有要求最低首付比例，根據(jù)項目及開發(fā)企業(yè)的不同，一般首付比例在0-30%之間。在交易流程方面，確定購買意向后，雙方一般簽訂預(yù)定協(xié)議，保證不會在約定時間內(nèi)將財產(chǎn)提供給任何方。在開發(fā)企業(yè)從銀行所貸的建設(shè)融資還沒有完全批準(zhǔn)、建筑許可證也未全部發(fā)放的情況下，為了確保后續(xù)交易能夠順利進(jìn)行，購房者可先與開發(fā)企業(yè)簽訂初步合同并進(jìn)行公證，防止開發(fā)企業(yè)將商品房銷售給其他人。在簽訂正式購買合同前，購房者即可向銀行申請按揭貸款。簽訂合同后，開發(fā)商將根據(jù)工程進(jìn)度向購房者發(fā)送賬單，購房者則轉(zhuǎn)交賬單給貸款銀行，向開發(fā)企業(yè)支付相應(yīng)款項。在工程完工后，一般仍有10%的購房款由律師專項保管3年至5年，作為房屋質(zhì)量糾紛的保證金。民法典規(guī)定購房者可以要求雙方銀行對開發(fā)商信譽(yù)及工程進(jìn)度提供擔(dān)保，進(jìn)一步降低開發(fā)商違約的可能性。

表：部分國家預(yù)售制度對比

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三、預(yù)售制轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售制度的影響分析

相比預(yù)售制，現(xiàn)房銷售要求開發(fā)企業(yè)在項目竣工備案后進(jìn)行銷售，能夠一定程度保護(hù)消費者的權(quán)益不受侵害，也能對高周轉(zhuǎn)與高杠桿可能引發(fā)的行業(yè)風(fēng)險進(jìn)行一定約束。與此同時，從預(yù)售轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售，對開發(fā)企業(yè)、購房者、政府、金融機(jī)構(gòu)、行業(yè)等各方均將帶來諸多影響。

圖：全面實施現(xiàn)房銷售的影響

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對開發(fā)企業(yè)影響：周轉(zhuǎn)速度減緩，資金效率降低

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，期房銷售在滿足商品房形象進(jìn)度以及其他條件即可獲取預(yù)售許可證，而現(xiàn)房銷售則需要等待竣工備案后方可銷售，項目開盤銷售時間從拿地后的數(shù)月提至數(shù)年。

開發(fā)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流相當(dāng)一部分依靠開盤后回流的預(yù)售房款，現(xiàn)房銷售后回款周期大幅延長，意味著開發(fā)企業(yè)無法實現(xiàn)資金快速回籠，同時開發(fā)貸還款也需等待現(xiàn)房銷售。現(xiàn)房銷售模式需要企業(yè)承擔(dān)更大的風(fēng)險，若項目建成后銷售不及預(yù)期，前期投入資金回收及償還貸款將面臨巨大壓力，這也將倒逼企業(yè)更加尊重市場供求規(guī)律，審慎拿地，科學(xué)決策。同時，數(shù)倍于期房銷售的回款周期意味著房地產(chǎn)企業(yè)無法將資金再快速投入新的項目，相同時間內(nèi)開發(fā)的項目數(shù)量將明顯減少，企業(yè)規(guī)模增速將明顯下降。

圖：一般住宅項目現(xiàn)房銷售與期房銷售時間對比

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另外，現(xiàn)房銷售利于保障樓盤項目品質(zhì)，對項目工程質(zhì)量提出了更高的要求，有效避免虛假宣傳、質(zhì)量瑕疵、延期交付、爛尾等風(fēng)險。現(xiàn)房銷售更加考驗企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌力的企業(yè)未來發(fā)展機(jī)遇或?qū)⒏蟆?/p>

對購房者影響：產(chǎn)品質(zhì)量所見即所得，但商品住宅價格或有所抬升

現(xiàn)房所見即所得更符合購房者置業(yè)意愿，但從市場來看，由于貸款時間及銷售周期的延后，現(xiàn)房項目整體占用企業(yè)自有資金時間拉長，成本提高，這就使得市場上現(xiàn)房銷售樓盤的價格一般高于同類型期房銷售的項目。同時，短期供應(yīng)能力下降也會對市場供求關(guān)系產(chǎn)生影響，進(jìn)而帶來價格的波動。

對政府影響：現(xiàn)房銷售下賣地收入或承壓

現(xiàn)房銷售將促使房企審慎拿地，因此部分城市的土地?zé)岫葘⑾陆担恋爻山灰?guī)模也將縮量，這將直接影響地方政府財政收入，為了提高企業(yè)拿地積極性，地方政府需合理降低土地價格。從積極的方面來看，現(xiàn)房銷售下，購房者的權(quán)益保障性提升，新建住宅市場相關(guān)投訴維權(quán)頻次有望降低。

金融機(jī)構(gòu)影響：現(xiàn)房銷售使項目開發(fā)貸期限延長，后續(xù)部分銷售風(fēng)險將由金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)

在現(xiàn)房銷售完全取代期房銷售后，銀行所需承擔(dān)的風(fēng)險也相應(yīng)提升。在期房銷售的項目中，銷售回款逐步覆蓋開發(fā)貸及自有投入資金，使得開發(fā)商實現(xiàn)現(xiàn)金流回正，但若項目爛尾，購房者不但無法收房，還需要繼續(xù)向銀行償還貸款。而現(xiàn)房銷售模式中，銷售回款節(jié)點大幅延后，建設(shè)階段的開發(fā)貸使用期限延長，若項目建成后滯銷，企業(yè)償還金融機(jī)構(gòu)貸款的不確定性將明顯提升。

圖：現(xiàn)房銷售與期房銷售住宅項目資金來源對比

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對行業(yè)影響：行業(yè)發(fā)展降速，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展

現(xiàn)房銷售模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，現(xiàn)房銷售有助于降低開發(fā)企業(yè)的資金杠桿；同時，現(xiàn)房銷售模式短期內(nèi)減少了市場新房供給量，一定程度上也會導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展降速。另外，現(xiàn)房銷售將促使企業(yè)回歸產(chǎn)品，進(jìn)一步加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。

四、未來商品房銷售制度路徑分析

（一）目前仍不具備全面實行現(xiàn)房銷售條件

短期內(nèi)全面實行現(xiàn)房銷售將對市場供應(yīng)能力造成影響，并對開發(fā)商資金實力以及地產(chǎn)金融支持模式提出更高的要求，目前并非全方位推行現(xiàn)房銷售制度的合適時機(jī)。一是全面現(xiàn)房銷售將對新房供應(yīng)、地方財政帶來影響。當(dāng)前，市場供需環(huán)境并未得到明顯改善，部分城市的商品房庫存并不充足。在此背景下，一旦全面實行現(xiàn)房銷售，在目前庫存去化完成后，房地產(chǎn)市場將面臨一定時間的供給斷檔期，造成供需結(jié)構(gòu)的失衡。對于政府而言，現(xiàn)房銷售或?qū)е麻_發(fā)企業(yè)拿地意愿更加低迷，導(dǎo)致土地成交冷淡，從而影響政府財政收入，加劇地方政府財政壓力。二是現(xiàn)房銷售對開發(fā)企業(yè)資金提出高要求。當(dāng)前開發(fā)企業(yè)資金壓力仍較大，經(jīng)營性現(xiàn)金流相當(dāng)一部分來源于商品房銷售回款。短期內(nèi)全面取消預(yù)售制將使開發(fā)企業(yè)資金壓力進(jìn)一步加重，加速企業(yè)風(fēng)險暴露。三是現(xiàn)房銷售需要銀行等金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變資金支持模式。預(yù)售制度下開發(fā)企業(yè)使用開發(fā)貸等融資時間較短，預(yù)售開盤后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對較快。轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售后，企業(yè)開發(fā)貸使用時間延長，金融機(jī)構(gòu)如何更好地給予企業(yè)資金支持的同時，降低自身資金風(fēng)險或是未來研究方向。

（二）未來新房銷售模式發(fā)展路徑

預(yù)售制度與現(xiàn)售制度并非是完全對立的關(guān)系，在向現(xiàn)房銷售制度轉(zhuǎn)變的過程中，預(yù)售制仍將發(fā)揮重要作用，過渡階段二者之間的相互配合或?qū)κ袌霎a(chǎn)生一定促進(jìn)效果。

1.開展現(xiàn)房銷售試點，逐漸轉(zhuǎn)向全面現(xiàn)房銷售

對部分項目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點并逐步加大試點范圍是目前向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變過程中較為合適的路徑之一。

現(xiàn)房銷售逐步推廣前，市場基礎(chǔ)條件需要得到滿足。一是市場處于供求基本平衡或供過于求的狀態(tài)，市場庫存充足，在現(xiàn)售范圍擴(kuò)大的過程中不會造成市場供需失衡。二是逐步推動開發(fā)商適應(yīng)現(xiàn)房銷售模式，穩(wěn)定供給端預(yù)期，給予市場充足的消化期。

現(xiàn)房銷售制度下，相應(yīng)的供給端政策、金融端政策需要同步跟進(jìn)。在項目試點階段適當(dāng)通過降低地價，降低商業(yè)配建比例等措施，同時簡化審批流程，對流程實行便捷化審批，減少企業(yè)拿地到開工所需時間，縮短項目開發(fā)周期，降低開發(fā)企業(yè)資金壓力，提高開發(fā)商對現(xiàn)售地塊的獲取積極性；金融端研究合理解決資金缺口方案，有效滿足開發(fā)企業(yè)建設(shè)期的合理融資需求。

2.在向現(xiàn)房銷售制度發(fā)展過程中，不斷優(yōu)化預(yù)售政策和監(jiān)管

目前，預(yù)售制度仍然是我國較為廣泛使用的房地產(chǎn)銷售制度，在保持目前制度的前提下，不斷優(yōu)化相關(guān)政策和監(jiān)管亦是未來發(fā)展可選路徑之一。2022年以來，各地政府已出臺預(yù)售相關(guān)政策近200條，從優(yōu)化預(yù)售條件、預(yù)售資金監(jiān)管及相關(guān)預(yù)售流程等方面進(jìn)行調(diào)整，推動商品房預(yù)售制度更加完善。

預(yù)售制度帶來的直接問題之一在于交付風(fēng)險，對其進(jìn)行預(yù)防及化解將是完善預(yù)售制度的重要方向，如加強(qiáng)工程進(jìn)度和資金安全的把控，對購房者付款節(jié)奏及按揭還款時間進(jìn)行優(yōu)化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行信用分級制度，對存在交付風(fēng)險、虛假宣傳、質(zhì)量問題等的企業(yè)提高其預(yù)售門檻，加強(qiáng)資金監(jiān)管，維護(hù)購房者的合法權(quán)益。

整體來看，當(dāng)前，預(yù)售制仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，短期內(nèi)全面實行現(xiàn)房銷售對商品房市場供應(yīng)能力、開發(fā)商資金實力等均有較高的要求，需要循序漸進(jìn)的推進(jìn)。從實際情況來看，較為穩(wěn)妥的方式是各地因城施策，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龉┣箨P(guān)系、庫存條件等開展試點，并不斷總結(jié)試點經(jīng)驗，完善相關(guān)政策及制度安排。在此過程中，政府也需要不斷完善預(yù)售制度，包括優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、加強(qiáng)工程進(jìn)度管控、調(diào)整居民付款節(jié)奏等，促進(jìn)行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。

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